- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy: Kompletný sprievodca
Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy je dôležitý právny nástroj, ktorý sa často využíva v oblasti realitných transakcií. V tomto článku sa podrobne pozrieme na jej účel, právnu úpravu, podstatné náležitosti a praktické využitie.
Úvod do problematiky
Zmluva o uzavretí budúcej zmluvy je právny inštitút, ktorý umožňuje stranám zaviazať sa k uzavretiu kúpnej zmluvy v budúcnosti. Tento typ zmluvy sa využíva v prípadoch, keď nie je možné alebo vhodné uzavrieť kúpnu zmluvu okamžite, napríklad ak kupujúci potrebuje čas na zabezpečenie financovania alebo predávajúci potrebuje čas na vysťahovanie sa z nehnuteľnosti.
Právna úprava
Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve sa nachádza v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov. Podstatné náležitosti tejto zmluvy sú uvedené v § 588 občianskeho zákonníka.
Základné princípy
- Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu.
- Musia sa pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
- Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
- Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
- Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.
Účel zmluvy o budúcej zmluve
Zmluva o budúcej zmluve slúži na zabezpečenie toho, aby sa v budúcnosti uzavrela konkrétna zmluva za vopred dohodnutých podmienok. Je to právne záväzný a vynútiteľný právny inštitút, ktorý tvorí základ pre uzavieranie rôznych zmlúv, pri ktorých sa ešte nemožno dohodnúť o všetkých náležitostiach.
Podstatné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve
Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:
Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku
- Písomná forma: Zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme, inak je neplatná.
- Určenie doby: Zmluva musí obsahovať určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Ak v zmluve o budúcej zmluve chýba takéto ustanovenie, zmluva nevstúpi do platnosti. Určenie tejto doby zároveň musí byť nepochybné, určité a ustanovené zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany.
- Podstatné náležitosti konečnej zmluvy: Zmluva musí obsahovať aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti tak musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť.
Náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
- Kúpna zmluva musí byť písomná.
- Riadne označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho v nasledovnom rozsahu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu.
- Označenie predmetu kúpy.
- Kúpna cena nehnuteľnosti.
- Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
- Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.
Práva a povinnosti zmluvných strán
Zmluva o budúcej zmluve zakladá zmluvným stranám práva a povinnosti. Ak jedna zo strán odmietne uzavrieť konečnú zmluvu, druhá strana sa môže domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
Právo na náhradu škody
Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby na nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, nie je dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy.
Zánik záväzku
Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená. Ak je táto zmena taká podstatná, že od účastníka nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, tak záväzok zanikne.
Vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy
Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy:
ZMLUVA O UZAVRETÍ BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVY
uzavretá podľa § 50a a § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka
Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku
Článok I.Zmluvné strany
- Budúci predávajúci:
- Meno a priezvisko:
- Rodné priezvisko:
- Dátum narodenia:
- Rodné číslo:
- Bydlisko:
- Budúci kupujúci:
- Meno a priezvisko:
- Rodné priezvisko:
- Dátum narodenia:
- Rodné číslo:
- Bydlisko:
Článok II.Predmet zmluvy
- Budúci predávajúci sa zaväzuje uzavrieť s Budúcim kupujúcim kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a to:
- Pozemok parc. č. XXX, druh pozemku: orná pôda, výmera XXX m2, vedený na LV č. XXX, katastrálne územie XXX, obec XXX.
- Stavba, súp. č. XXX, postavená na pozemku parc. č. XXX, vedená na LV č. XXX, katastrálne územie XXX, obec XXX.
- Budúci kupujúci sa zaväzuje uzavrieť s Budúcim predávajúcim kúpnu zmluvu podľa bodu 1 tohto článku.
Článok III.Kúpna cena
- Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za nehnuteľnosť uvedenú v Článku II. v výške XXX EUR (slovom: XXX Eur).
Článok IV.Doba uzavretia kúpnej zmluvy
- Kúpna zmluva bude uzavretá najneskôr do XXX.
Článok V.Ostatné ustanovenia
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe
- Práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré nie sú upravené touto zmluvou, sa riadia príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
- Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží jeden rovnopis.
- Zmluvné strany prehlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.
V XXX, dňa XXX
Budúci predávajúci
Budúci kupujúci
Praktické využitie
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť sa v praxi využíva napríklad v prípadoch, kedy kupujúci nemá v danom momente dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje ešte čas na vybavenie úveru alebo iného získania financií.
Dôležité upozornenia
- Ak niektorá z podstatných náležitostí chýba v zmluve o budúcej zmluve, takáto zmluva nebude platná od začiatku.
- Žalobu, pomocou ktorej by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy.
Odchýlky od dohody
Od znenia budúcej zmluvy je možné odchýliť sa (tzn. znenie hlavnej zmluvy si zmluvné strany môžu dohodnúť aj odlišne od znenia zmluvy o budúcej zmluve). Takúto odchýlku však nie je možné vykonať jednostranne, ale vždy len so súhlasom všetkých účastníkov budúcej zmluvy.