Zmeny v Nájme Poľnohospodárskej Pôdy: Prehľad a Dôsledky

Poľnohospodárska pôda je kľúčová pre agrosektor a jej efektívne obhospodarovanie je nevyhnutné pre zabezpečenie potravinovej sebestačnosti. V priebehu rokov prešiel nájom poľnohospodárskej pôdy na Slovensku viacerými zmenami, ktoré mali za cieľ upraviť nájomné vzťahy, obmedziť špekulácie a uľahčiť prístup k pôde pre malých a stredných poľnohospodárov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o aktuálnej legislatíve, zmenách a ich dôsledkoch pre prenajímateľov aj nájomcov.

Legislatívny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskej pôdy sa riadi predovšetkým zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon o NPP“). Tento zákon upravuje špecifické aspekty nájmu, ako sú dĺžka nájmu, výpovedné lehoty a práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov. V prípadoch, keď zákon o NPP neobsahuje konkrétnu úpravu, subsidiárne sa použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka.

Dňa 1. mája 2021 nadobudol účinnosť zákon č. 151/2021 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Definícia poľnohospodárskeho pozemku

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 1. mája 2018 sa za poľnohospodársky pozemok považuje:

• poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast,
• pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, registri “C”, evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely,
• iný pozemok ako v bode 1 alebo 2, ale je ponechaný na poľnohospodárske účely.

Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zrušenie automatického predlžovania nájomných zmlúv

Výraznou zmenou, ktorú priniesla novela zákona č. 504/2003 Z. z., je koniec automatickej prolongácie nájomných zmlúv. Do 30. apríla 2018 platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca aj napriek tomu mohol pokračovať v užívaní poľnohospodárskeho pozemku.

Toto automatické predlžovanie nájomných zmlúv bolo zrušené novelou zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30. apríla 2018.

Dôvodom tejto zmeny bola snaha uľahčiť prístup k pôde menším poľnohospodárom a bežným občanom, ktorí mali ťažkosti dostať sa k vlastnej pôde, aby ju mohli sami využívať. Taktiež vznikali problémy pri poskytovaní priamych platieb zo štátneho rozpočtu, keďže si nárok na podporu uplatňoval tak doterajší nájomca (na základe automatického predĺženia nájomnej zmluvy), ako aj tretia osoba, s ktorou prenajímateľ uzatvoril novú nájomnú zmluvu.

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvy vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve. Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Príklad na automatické predlžovanie nájmu poľnohospodárskej pôdy pri zmluve uzatvorenej pred 1. májom 2018

Ján ako prenajímateľ poľnohospodárskeho pozemku a Tomáš ako nájomca uzavreli nájomnú zmluvu dňa 1. januára 2005 na dobu 10 rokov, teda do 31. decembra 2015. Tomáš však pokračoval v užívaní poľnohospodárskych pozemkov. Došlo tak k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Novela však automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila, a teda Tomáš od 1. mája 2018 užíva poľnohospodárske pozemky neoprávnene. Tomáš je preto povinný buď uzatvoriť novú nájomnú zmluvu s Jánom, alebo vrátiť prenajaté poľnohospodárske pozemky do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy

Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Príklady na prednostné právo a jeho obmedzenia

• Príklad na prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy na poľnohospodársku pôdu: Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Patrí mu prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však dostal lepšiu ponuku od Petra, ktorý má taktiež záujem užívať tieto poľnohospodárske pozemky. Ján je však povinný uzatvoriť nájomnú zmluvu s Tomášom a nie s Petrom. V prípade, že Ján uzatvorí nájomnú zmluvu aj napriek tomu s Petrom, Tomáš sa môže domáhať súdnou cestou zrušenia nájomnej zmluvy s Petrom a uzatvorenia nájomnej zmluvy s ním.
• Príklad na porušovanie povinností pri uzatvorenej nájomnej zmluve a prednostné právo na nájom pôdy: Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš si však neplnil riadne svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Často meškal s platením nájomného. Napriek tomu má však záujem uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Aj v tomto prípade má však Ján lepšiu ponuku od Petra. Keďže si Tomáš neplnil riadne svoje povinnosti, nemá prednostné právo a Ján môže uzatvoriť novú nájomnú zmluvu aj s Petrom.
• Príklad na nájom pôdy, ktorá zmenila vlastníka vo vzťahu k prednostnému právu na prenájom: Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však predal poľnohospodárske pozemky Petrovi. V katastri nehnuteľnosti je už ako vlastník pozemkov uvedený Peter. Keďže došlo k zmene vlastníka predmetných pozemkov, Tomáš, aj keď si riadne splnil svoje povinnosti, nemá prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Peter môže poľnohospodárske pozemky využívať sám, prípadne môže uzatvoriť nájomnú zmluvu s niekým iným. Môže uzatvoriť nájomnú zmluvu aj s Tomášom.

Zrušenie inštitútu prednostného práva: Najdôležitejšia zmena od 1. mája 2021 spočíva v tom, že účinnosťou novely č. 151/2021 Z. z. sa zo zákona o NPP bez náhrady vypúšťa inštitút prednostného práva doterajšieho nájomcu na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy, ktorý bol do 30. apríla 2021 obsiahnutý v § 13 ods.

Nájomná zmluva a jej obsah po 1. máji 2018

Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1. mája 2018 zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. Inými slovami, bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom. Nájomná zmluva musí obsahovať:

• určenie zmluvných strán - teda určenie, kto je prenajímateľ a kto je nájomca,
• určenie predmetu nájmu - presne vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa prenajíma,
• určenie výšky nájomného,
• určenie doby nájmu.

Dĺžka trvania nájomnej zmluvy

Novela zákona o nájme poľnohospodárskeho pozemku sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 1. mája 2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov.

Výnimky: Dlhšie lehoty sú pri niektorých druhoch poľnohospodárskej prvovýroby podľa § 8 ods. 2 zákona o NPP, napr. pri pestovaní chmeľu, viniča alebo ovocných sadov.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Výška nájomného poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov, evidovaných v katastri ako zastavané plochy a nádvoria na poľnohospodárske účely (druh poľnohospodárskeho pozemku uvedený vyššie pod písm. b). Tento spôsob sa uplatní iba v prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom zavedenia tohto spôsobu určenia nájomného je snaha zabrániť sporom, keď prenajímatelia žiadali vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky. A to aj napriek tomu, že tieto pozemky mali byť využívané na poľnohospodárske účely.

Ak nedôjde k dohode zmluvných strán, výška nájomného bude počítaná ako minimálne dvojnásobok výšky priemerného nájomného v danom katastrálnom území na ploche jeden hektára. Týka sa to pozemku, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, ďalej ak ide o pozemky zastavané stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely (tzv. bývalé hospodárske dvory) alebo iné pozemky, pokiaľ sú prenechané na poľnohospodárske účely. Výrazne sa tak zjednoduší a zrýchli celý proces určovania výšky nájomného. Doteraz sa nájomné stanovovalo podľa vyhlášky o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, čo znamenalo, že do celého procesu vstupovali súdy. Údaje o výške nájomného budú zverejňovať okresné úrady za uplynulý rok vždy k 30. júnu nasledujúceho roka. Prvý údaj dostupný za rok 2018 bude dostupný v roku 2019.

Ukončenie nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy sa dotkla aj spôsobu ukončenia nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. V prípade uzatvorenia nájmu na užívanie takejto pôdy na dobu neurčitú je možné nájomnú zmluvu vypovedať s lehotou 5 rokov. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi v roku 2018, nájom zanikne až v roku 2023. Výpoveď musí byť písomná.

Nájom obecnej poľnohospodárskej pôdy

Novela č. 151/2021 Z. z. zásadným spôsobom mení pravidlá a povinnosti obce ako vlastníka poľnohospodárskej pôdy pri prenechávaní poľnohospodárskej pôdy do nájmu iným osobám. Poľnohospodárska pôda je jedným z druhov nehnuteľného majetku obce. Obec zásadne nepotrebuje poľnohospodársku pôdu využívať sama na plnenie úloh obce. Prenechávanie poľnohospodárskej pôdy do nájmu iným osobám je pre obec často náročné, keďže je regulované viacerými právnymi predpismi, ktoré treba správnym spôsobom právne interpretovať.

Pri prenechávaní pozemkov a stavieb vo vlastníctve obce na poľnohospodárske účely treba navyše zohľadňovať aj generálny právny predpis regulujúci prenechávanie majetku obce do nájmu - zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n.

Obec môže prenechať poľnohospodársku pôdu do nájmu aj iným osobám. V prípade ostatných osôb však existujú zásadné rozdiely oproti nájomcom, ktorí sú podnikateľmi v oblasti poľnohospodárstva. Predovšetkým sa na nich nevzťahujú ustanovenia § 7 a nasl.

Verejnoprávne požiadavky na platnosť uzatvorenia nájomnej zmluvy

Verejnoprávne požiadavky na platnosť uzatvorenia nájomnej zmluvy spočívajú v povinnosti postupovať pri prenechávaní majetku obce do nájmu postupom podľa § 9a ods. 9 písm. Vymedzenie dôvodu hodného osobitného zreteľa nesmie byť arbitrárnosťou (svojvôľou) orgánov obce. Ak sa osobitne kvalifikovaná trojpätinová väčšina poslancov obecného zastupiteľstva uznesie na dôvode, ktorý rešpektuje základné zásady nakladania s majetkom obce podľa § 7 ods. 1 zákona o majetku obcí, sleduje legitímny cieľ, pričom existuje logická nadväznosť medzi označeným dôvodom a vymedzeným cieľom a zvolený spôsob nakladania s majetkom je potenciálne schopný cieľ dosiahnuť, tak je naplnená podmienka (hypotéza) pre postup z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm.

Nakladanie s majetkom obce formou prenájmu pozemkov a stavieb na poľnohospodársky účel prioritne v prospech konkrétneho subjektu práva môže byť dôvodom hodným osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm.

Riešenie problémov s užívaním pôdy bez právneho titulu

Zákon o NPP sa s cieľom naplnenia verejného záujmu riadneho obhospodarovania poľnohospodárskej pôdy snaží túto nezákonnosť preklenúť. S týmto cieľom zákonodarca v § 12 ods.

Praktické rady a skúsenosti

Prenajímanie pôdy na poľnohospodárske využitie je často jediný spôsob, ako sa postarať o obhospodarovanie rozdrobeného vlastníctva.

Čo robiť, ak hospodárite na cudzom pozemku bez nájomnej zmluvy?

Zákon stanovuje, že ak ide o pozemok, ktorý sa užíva bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody alebo ak ide o pozemok, na ktorom nebola založená úroda, do konca príslušného kalendárneho roka.

Ako sa dostať k vlastnej pôde?

V prvom rade musíte mať na pôdu oprávnený nárok. Ak nie ste priamym vlastníkom, tak by ste mali mať aspoň platnú zmluvu s tým, komu tá pôda patrí. Overiť si to viete aj online, cez kataster portál. Tiež bývala pôda aj v náhradnom užívaní - napr.

Pôdu nesmie mať v platnom prenájme niekto iný, napr. družstvo. Aktuálne sa uzatvárajú zmluvy na 5 rokov, pol roka pred uplynutím lehoty je potrebné zmluvu obnoviť - zašlú vám upozornenie, že zmluva sa končí a treba podpísať predĺženie. Donedávna sa zmluva predlžovala automaticky na 10 rokov, a ak ste nepoznali termíny a nevystihli ste to, mali ste smolu.

Pozor, ak kúpite pôdu, zmluva, ktorá sa na danú pôdu viaže, naďalej trvá, teda ostáva v prenájme, napr. družstva, dokiaľ neukončí svoju platnosť. Tiež by mal existovať nový zákon na pomoc novým samostatne hospodáriacim roľníkom (ďalej SHR), aby sa dostali k pôde - rok či dva po otvorení SHR a nadobudnutí pôdy môžu podať výpoveď zmluvy predčasne.

Musíte vedieť, koľko máte verifikovanej poľnohospodárskej pôdy - pôdy, ktorá sa dá reálne obrábať (kde sa dá orať, sadiť). Dá sa to zistiť v online systémoch, ktoré majú k dispozícii družstvá atď.

Bolo by dokonalé a úplne ideálne, ak by ste mali k dispozícii súvislú parcelu, čiže kde je iba jeden jediný vlastník, resp. mali by ste zmluvy so všetkými vlastníkmi. Žiaľ, realita býva iná, často máte iba podiel na parcele.

tags: #zmluva #na #polnohospodarsku #podu #automaticke #predlzenie