Zmluvy výhradnej povahy: Prehľad a aspekty

Zmluva je právny úkon, ktorý je základom mnohých záväzkových vzťahov. Najčastejšie ide o dvojstranný úkon, ale môže byť aj viacstranný. Pre platnosť zmluvy je nevyhnutné splnenie náležitostí platného právneho úkonu. Dvojstranná zmluva pozostáva z dvoch jednostranných právnych úkonov: návrhu na uzavretie zmluvy (oferty) a prijatia návrhu (akceptácie).

Základné pojmy a princípy zmluvného práva

Zmluva je najčastejšie sa vyskytujúci právny úkon, obvykle dvojstranný, výnimočne aj viacstranný, spočívajúci na vzájomných, obsahovo zhodných prejavoch zmluvných strán, s ktorým právo spája vznik záväzkových právnych vzťahov. Tieto vzťahy vznikajú medzi zmluvnými stranami, a v prípade zmluvy v prospech tretieho môžu vzniknúť aj voči ďalšiemu subjektu. Pre platnosť zmluvy sa vyžaduje splnenie náležitostí platného právneho úkonu. Dvojstranná zmluva sa skladá z dvoch jednostranných právnych úkonov. Prvým z nich je návrh na uzavretie zmluvy (oferta). Je to jednostranný, určitej osobe alebo osobám adresovaný prejav vôle navrhovateľa (oferenta), v ktorom dostatočne určitým spôsobom navrhuje adresátovi (oblátovi) alebo aj viacerým adresátom uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným a vyjadruje súčasne vôľu byť týmto návrhom viazaný, ak ho adresát prijme. Druhým jednostranným adresovaným právnym úkonom v procese vzniku zmluvy je prijatie návrhu (akceptácia). Týmto prejavom vôle adresát (akceptant) dáva navrhovateľovi najavo, že prijíma návrh na uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným. Prijatie návrhu sa môže uskutočniť akýmkoľvek včasne urobeným spôsobom, pokiaľ zákon alebo návrh zmluvy neustanovujú určitú formu. Vznik zmluvy predpokladá včasné prijatie ponuky v celom rozsahu a bez akýchkoľvek výhrad. Ak došlo k zhode vôle (konsenzu) zmluvných strán o obsahu zmluvy na základe riadneho a včasného prijatia návrhu na uzavretie zmluvy, je zmluva uzavretá.

Vznik a účinnosť zmluvy

So vznikom zmluvy je obvykle spojená aj jej účinnosť, t. j. možnosť domáhať sa úspešne plnenia, resp. možnosť plniť podľa obsahu zmluvy. V tých prípadoch, kde zákon vyžaduje k zmluve aj rozhodnutie príslušného orgánu, účinnosť zmluvy, na rozdiel od jej vzniku, nastane až dňom, keď kladné rozhodnutie tohto orgánu nadobudlo právoplatnosť. Do nadobudnutia účinnosti zmluvy sú účastníci svojimi prejavmi viazaní, pokiaľ od zmluvy neodstúpili. Záporné právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu má za následok, že sa zmluva zrušuje, a to od začiatku (ex tunc). Týmto okamihom účastníci prestávajú byť zmluvou viazaní.

Forma zmluvy

Pri uzatváraní zmlúv platí všeobecná zásada bezformálnosti právnych úkonov. Zákon však pre určité prípady vyžaduje písomnú formu:

• o prevodoch nehnuteľností, odplatných (napr. kúpna zmluva) či bezodplatných
• pre ktoré to v ďalších prípadoch výslovne vyžaduje zákon. Zákon vyžaduje buď prostú písomnú formu (napr. zmluva o budúcej zmluve), alebo formu notárskej (úradnej) zápisnice
• pre ktoré to vyžaduje dohoda účastníkov.

V prípadoch nedodržania zákonom požadovanej písomnej formy ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu. V prípade nedodržania účastníkmi dohodnutej písomnej formy ide o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Pre uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, na rozdiel od iných písomne uzatváraných zmlúv, sa vyžaduje, aby prejavy účastníkov zmluvy boli na tej istej listine (včítane ich podpisov).

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Typy zmlúv

Občiansky zákonník i Obchodný zákonník upravujú jednotlivé typy zmlúv. Zmluvné strany však môžu uzavrieť aj inú, v zákone nepomenovanú zmluvu, ak neodporuje obsahu alebo účelu zákona. Zmluvou sú zmluvné strany viazané a odstúpiť od nej môžu len z dôvodov v zákone ustanovených alebo na základe dohody. Odstúpením od zmluvy sa zmluva zásadne zrušuje od začiatku, ak právny predpis neustanovuje alebo účastníci nedohodli inak.

Zmluva o sprostredkovaní a výhradná zmluva

Zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ (napr. realitná kancelária) zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu (kúpna zmluva, nájomná zmluva, dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve) s treťou osobou.

Výhradná (exkluzívna) zmluva

Výhradná zmluva (exkluzívna zmluva) zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorením výhradnej zmluvy splnomocňuje predávajúci realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti - vlastníka nehnuteľnosti teda zastupuje iba jedna realitná kancelária. Táto zmluva býva uzatváraná na dobu určitú.

V prípade výhradnej licencie, ak nadobúdateľ nevyužíva výhradnú licenciu dohodnutým spôsobom alebo dohodnutým rozsahom, vznikne autorovi právo na odstúpenie od licenčnej zmluvy. Právo na odstúpenie autorovi nevznikne, ak je nevyužívanie výhradnej licencie spôsobené okolnosťami na jeho strane, ktoré je možné napraviť a možno takú nápravu od autora spravodlivo požadovať. Právo na odstúpenie z dôvodu nevyužívania výhradnej licencie vznikne najskôr po uplynutí troch rokov od udelenia výhradnej licencie. Právo na odstúpenie z dôvodu nevyužívania výhradnej licencie, možno uplatniť až po tom, čo autor písomne vyzve nadobúdateľa, aby v primeranej lehote výhradnú licenciu využil, čo ale nadobúdateľ napriek tejto výzve neuskutoční. Nárok na odmenu autora ku dňu odstúpenia zostáva zachovaný v rozsahu, v ktorom je dotknutý týmto odstúpením. Autor oprávnený, požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, ktorej sa odstúpenie z dôvodu nevyužívania výhradnej licencie týka. Odstúpenie od zmluvy z dôvodu nevyužívania výhradnej licencie musí mať písomnú formu.

Nevýhradná zmluva

Nevýhradná zmluva umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Realitná prax a výhradné zmluvy

Dnes už ale rozhodne neplatí všeobecne uznávaný názor, že čím viac realitných kancelárií nehnuteľnosť predáva, tým rýchlejšie a za vyššiu cenu sa predá - na rovnakých realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych RK na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti. Kupujúci preto vyčkáva v domnení, že cena bude ešte klesať, alebo získa pocit, že možno o cene licitovať.

Realitná kancelária, ktorá má s klientom podpísanú výhradnú zmluvu, investuje značný čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách. V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť klient podpíše so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) Dohodu o zložení blokovacieho depozitu. Zložený blokovací depozit je započítaný do prvej splátky z kúpnej ceny.

Ďalšie typy zmlúv v realitnej oblasti

• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.
• Kúpna zmluva: Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
• Zmluva o prevode vlastníctva bytu: Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k bytovej či nebytovej jednotke podľa zákona č 182/1993 Z.z. vrátane príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a pozemku.
• Dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve: Dvojstranná dohoda medzi prevodcom a nadobúdateľom o tom, že prevádzateľ na nadobúdateľa prevádza svoje členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu.
• Nájomná zmluva: Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú. Zvláštnu úpravu má nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka (§ 685 až § 716) a nájom nebytových priestorov upravený v samostatnom zákone č 116/1990 Zb.

Zmluva o poskytovaní osobnej starostlivosti (príklad)

Tento článok sa zameriava na zmluvy vo všeobecnosti, ale pre ilustráciu uvádzame aj príklad zmluvy o poskytovaní osobnej starostlivosti, ktorú poskytuje Solem Clinic, s.r.o.

Úvodné ustanovenia

Zmluva sa uzatvára medzi Solem Clinic, s. r. o., IČO: 538 35 719, zapísaná v obchodnom registri Mestského súdu Bratislava III, oddiel Sro, vložka č. a Klientom.

Predmet zmluvy

Predmetom zmluvy je úprava vzájomných práv a povinností medzi Poskytovateľom a Klientom pri poskytovaní služieb Osobnej starostlivosti na základe jednotlivých Objednávok Klienta. Služby Osobnej starostlivosti sú bližšie špecifikované v Programoch osobnej starostlivosti, prípadne ako Doplnkové služby. Poskytovateľ sa zaväzuje poskytovať Klientovi služby Osobnej starostlivosti za podmienok stanovených v tejto Zmluve a Zmluvných podmienkach.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Objednávky a platby

Klient si objednáva služby Osobnej starostlivosti prostredníctvom Objednávky. Klient má právo využívať objednané služby Osobnej starostlivosti až po zaplatení svojej Objednávky. Odplata za poskytnutie služieb Osobnej starostlivosti je stanovená dohodou Strán podľa Cenníka. Strany sa dohodli, že prvú Objednávku Klient vykoná spolu s uzavretím Zmluvy. Klient berie na vedomie, že ak vykonal Objednávku pred 8. služieb Osobnej starostlivosti, ktoré sú predmetom akejkoľvek takejto Objednávky Klienta, najskôr 2. a že Poskytovateľ začne poskytovať služby Osobnej starostlivosti podľa akejkoľvek takejto Objednávky najskôr 8. Klient je povinný uhradiť Odplatu za služby Osobnej starostlivosti vopred (t. j. pred ich poskytnutím).

Ochrana osobných údajov

Klient (resp. čísla, ako aj niektorých údajov osobitnej kategórie (napr. zodpovedne. dostupné na adrese: www.solem.sk. Klient (resp.

Trvanie a ukončenie zmluvy

Zmluva sa uzatvára na neurčitú dobu. Zmluva môže byť ukončená:

• dohodou Strán,
• výpoveďou Klienta alebo Poskytovateľa,
• odstúpením od Zmluvy v prípadoch špecifikovaných v Občianskom zákonníku
• ak nesúhlasí so zmenou Zmluvných podmienok podľa ustanovení odseku 13.7. podmienok.

Klient má právo odstúpiť od Zmluvy bez udania dôvodu v lehote 14 kalendárnych dní, ktorá bezprostredne nasleduje po dni uzatvorenia Zmluvy („Lehota na odstúpenie“).

Záverečné ustanovenia

Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu všetkými Stranami (alebo poslednou z nich).

tags: #zmluva #vyhradnej #povahy #vzor