Znalecký Posudok na Nehnuteľnosť: Cena a Faktory, Ktoré Ju Ovplyvňujú

Znalecký posudok na nehnuteľnosť je komplexný dokument, ktorý stanovuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti k určitému dátumu. Tento dokument je často nevyhnutný pri rôznych životných situáciách, ako sú kúpa, predaj, dedičské konania, rozvody alebo žiadosti o hypotéku. V tomto článku sa pozrieme na faktory, ktoré ovplyvňujú cenu znaleckého posudku, a na alternatívy, ktoré môžete zvážiť.

Znalecký Posudok vs. Interná Hodnota Nehnuteľnosti

Ak plánujete žiadať o hypotéku, banka bude od vás vyžadovať predloženie znaleckého posudku na zakladanú nehnuteľnosť. Znalecký posudok musí byť vypracovaný znalcom z odboru stavebníctva. Znalca, ktorý bude ohodnocovať vašu nehnuteľnosť, si môžete sami vybrať. Dohodnete si s ním dátum a čas obhliadky. Znalcovi je potrebné predložiť všetky relevantné dokumenty, ako napríklad pôdorys bytu či celú technickú dokumentáciu (pôdorys, pohľady, rezy) stavby. Ak k hypotéke zakladáte pozemok, potrebujete ešte dokladovať tzv. územno - plánovaciu informáciu, že sa počíta s týmto pozemkom ako stavebným a môže sa na ňom v budúcnosti stavať.

Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je hodnota, ktorá by bola dosiahnutá pri predaji oceňovanej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti (z hľadiska veľkosti, stavu, polohy, vybavenia atď.) v obvyklom obchodnom styku v tuzemsku ku dňu ohodnotenia. Ak vypracovaný znalecký posudok už predložíte na posúdenie do banky, posiela sa na tzv. supervíziu, kde supervízor prehodnotí stanovenú hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Bude ju buď akceptovať v plnej výške, alebo skreše na nižšiu hodnotu. Túto bude banka brať na posudzovanie a určí záložnú hodnotu zakladanej nehnuteľnosti, teda z tej bude vychádzať pri určovaní tzv. LTV (Loan To Value).

Ak si nie ste istý pri výbere znalca alebo chcete usporiť čas, je možné v niektorých bankách využiť ocenenie tzv. internou hodnotou. Podľa tabuliek, zaradením nehnuteľnosti podľa jej polohy a jej veľkosti sa vypočíta (trhová) cena nehnuteľnosti. Niektoré banky si za interné ocenenie vypýtajú poplatok ak sa klient rozhodne práve u nich zobrať hypotéku. Nevýhodou je však to, že klient nedostane fyzicky do ruky papierový znalecký posudok a ak by ho o pár rokov, pri prefinancovaní hypotéky opäť potreboval, musí si nechať vyhotoviť nový. Banky si vyžadujú, aby pri žiadosti o novú hypotéku nemal znalecký posudok viac ako 1 rok. Pri refinancovaní hypotéky je vek znaleckého posudku štandardne maximálne akceptovaný 1 rok. V prípade, ak ste žiadosť o hypotéku podali do viacerých bánk, ale čerpať ju logicky budete iba v jednej, môžete si v ostatných bankách požiadať o vrátenie znaleckého posudku. Cenu za znalecký posudok platí klient sám (len zriedka má banka kampaň na úhradu posudku). Cena je rozličná pri ohodnotení bytu, rodinného domu, stavby, alebo iba stavebného pozemku.

Kedy Môžete Ušetriť: Odhad Ceny Namiesto Znaleckého Posudku

V prípadoch dedičstva, rozvodu, súdnych i mimosúdnych dohôd nie je znalecký posudok povinný. Zákon umožňuje účastníkom dohodnúť sa na hodnote majetku sami. Kvalifikovaný odhad im v tom pomôže - presne, rýchlo, je uznávaný súdmi, advokátmi aj notármi.

Prečítajte si tiež: Sprievodca znaleckým posudkom

• Dedičské konania: Pre potreby dedičského konania je plne akceptovaný odborný odhad ceny nehnuteľnosti namiesto znaleckého posudku.
• Rozvodové vyrovnania: Pri súdnych, či mimosúdnych dohodách môžete použiť odhad na stanovenie spravodlivej hodnoty majetku.
• Súdne či mimosúdne dohody: Odhady sú akceptované ako spoľahlivá voľba pre právnikov a notárov.

Faktory Ovplyvňujúce Cenu Znaleckého Posudku

Na výšku ceny za znalecký úkon, v tomto prípade za vypracovanie znaleckého posudku, vplýva niekoľko faktorov a tak nie je možné všeobecne povedať, koľko bude znalecký posudok za váš byt, dom, záhradu či inú nehnuteľnosť stáť. Odmena, ktorú si znalci účtujú za znalecké úkony, napríklad za vypracovanie znaleckých posudkov, sa nazýva znalečné.

• Tarifná odmena znalca: Je uzákonená vo vyhláške č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Odmena za znaleckú činnosť sa môže počítať tromi spôsobmi, alebo ich vzájomnou kombináciou a to hodinovou, podielovou alebo paušálnou odmenou.

  • V prípade hodinovej odmeny si znalec má právo účtovať každú, aj začatú hodinovú sadzbu podľa sadzobníka uvedeného v zákone.
  • Podielovú odmenu si znalec môže uplatniť na základe určenej výšky východiskovej hodnoty predmetu znaleckého úkonu, z čoho vyplýva, že cena znaleckého úkonu, napríklad znaleckého posudku, sa bude odvíjať od východiskovej hodnoty predmetnej nehnuteľnosti.
  • Tarifnú odmenu je možné zvýšiť, napríklad v prípade, ak zadávateľ žiada expresné vykonanie úkonu alebo ak je vykonanie úkonu neštandardne náročné.

• Hotové výdavky a strata času znalca: Okrem odmeny si znalci majú právo účtovať aj náhradu za hotové výdavky a za stratu času. V prípade, že musí znalec cestovať do miesta výkonu znaleckého úkonu, ktoré je odlišné od miesta výkonu svojej znaleckej činnosti, je oprávnený toto časové obdobie účtovať vo výške 3,32 € za každú začatú hodinu. Úhradu za hotové výdavky si môže znalec so zadávateľom dohodnúť paušálne podľa tabuliek paušálnych výdavkov (napríklad tlač, kopírovanie, vyhotovenie hlasových aj obrazových záznamov atď.).

• Typ nehnuteľnosti: Cena za znalecký posudok sa líši v závislosti od toho, či ide o byt, rodinný dom, stavbu alebo stavebný pozemok.

• Účel posudku: V závislosti od toho, na aký účel sa má znalecký posudok použiť, aj kto je jeho zadávateľom, môže byť jeho platnosť rôzna. V niektorých prípadoch je akceptovaný znalecký posudok starý aj 1 rok, v niektorých prípadoch sa vyžaduje znalecký posudok nie starší ako niekoľko mesiacov.

  Prečítajte si tiež: Cena znaleckého posudku Bardejov

Ako Znížiť Náklady na Znalecký Posudok

• Porovnajte ponuky od viacerých znalcov: Predtým, ako si vyberiete znalca, získajte cenové ponuky od viacerých odborníkov.
• Zvážte interné ocenenie bankou: Ak potrebujete znalecký posudok pre hypotéku, zistite si, či vaša banka ponúka možnosť interného ocenenia nehnuteľnosti.
• Akceptujte odhad ceny nehnuteľnosti: V prípadoch dedičstva, rozvodu alebo súdnych sporov môžete namiesto znaleckého posudku použiť odhad ceny nehnuteľnosti od realitnej kancelárie.

Čo Obsahuje Znalecký Posudok a Ako Mu Rozumieť

Znalecký posudok nehnuteľnosti je dokument s niekoľkými desiatkami strán. Pri čítaní znaleckého posudku sa môžete stretnúť s pojmami, ktoré vám nemusia byť celkom jasné, pre jeho pochopenie sú však nevyhnutné.

• Východisková hodnota stavby: Je znalecký odhad hodnoty nehnuteľnosti, za ktorú by bolo možné hodnotenú nehnuteľnosť nadobudnúť formou výstavby v čase hodnotenia.
• Technická hodnota stavby: Znalci ju počítajú ako rozdiel medzi jej východiskovou hodnotou a výškou opotrebovania. Technická hodnota stavby je tým vyššia, čím je jej opotrebenie nižšie. Jedná sa najmä o časové hľadisko.
• Všeobecná hodnota nehnuteľnosti: Je výsledná hodnota stavby, prípadne iných nehnuteľností, ktorú odhaduje znalec z hľadiska ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu hodnotenia. Cena takto hodnotenej nehnuteľnosti by sa mala najviac približovať trhovej cene.
• Trhová cena: Je cena, za ktorú by predávajúci mal záujem nehnuteľnosť predať a kupujúci kúpiť za podmienky, že cena nie je ovplyvnená neprimeraným, nepoctivým motívom.
• Výnosová hodnota nehnuteľnosti: Počítajú znalci pri nehnuteľnostiach určených pre komerčné využitie.

Proces Vypracovania Znaleckého Posudku

1. Výber znalca: Vyberte si kvalifikovaného znalca s dobrými referenciami.
2. Obhliadka nehnuteľnosti: Znalec si obhliadne nehnuteľnosť a zozbiera potrebné informácie.
3. Zhromaždenie dokumentov: Znalcovi poskytnite všetky relevantné dokumenty (pôdorys, list vlastníctva, atď.).
4. Vypracovanie posudku: Znalec vypracuje znalecký posudok na základe získaných informácií a platných predpisov.
5. Doručenie posudku: Znalec vám doručí hotový znalecký posudok.

Ako Znalec Stanovuje Všeobecnú Hodnotu Nehnuteľnosti

Znalec neurčuje cenu, ale znaleckým posudkom stanovuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti a pritom postupuje podľa vyhlášky ministerstva spravodlivosti. Ohodnotenie je teda znaleckým odhadom, respektíve názorom znalca, a hodnota nehnuteľnosti v tom istom čase môže byť z pohľadu dvoch znalcov odlišná. Preto je veľmi dôležité, aby znalec venoval pozornosť zdôvodneniu, ako sa k danej hodnote dopracoval a aké metódy a podklady použil.

Pri dodržaní všetkých pravidiel, ktoré vyhláška ministerstva spravodlivosti vyžaduje, pri identických vstupoch, ktoré obidvaja znalci dostali a pri rovnakom uvažovaní nastavenia koeficientov, ktoré určujú trhovú situáciu, polohu nehnuteľnosti, je možné, že obidva posudky sa budú líšiť a pritom obidva budú správne. Ceny na trhu sú len ponukové, nemajú takú vypovedaciu schopnosť, akú majú napríklad zmluvy o prevodoch nehnuteľností. Znalec nemá právo nahliadnutia do archívov bánk alebo katastra, kde sú zmluvy uložené a kde sú ceny, za ktoré sa daná nehnuteľnosť naozaj predala.

Znalec sa snaží nájsť čo najviac podobných nehnuteľností, aby vedel relevantne posúdiť a následne vyhodnotiť hodnotu nehnuteľnosti. Pri tejto metóde si treba uvedomiť, že cena je len jedným z faktorov, ktoré znalec posudzuje a porovnáva. Dôležitá je celková výmera, poloha, vybavenosť bytu, jeho stav a veľa ďalších.

Doba Vypracovania Znaleckého Posudku

Čas, dokedy by mal znalec posudok vypracovať, závisí jednak od spolupráce zadávateľa, ako aj od jej charakteru. Znalecký posudok o hodnote bytu alebo rodinného domu sa dá urobiť za niekoľko dní, a to aj vrátane obhliadky a zosumarizovania podkladov, ktoré znalec potrebuje k výpočtu, a tých ktoré je potrebné dávať ako prílohy k samotnému posudku. Pri väčšom objekte aj do niekoľkých týždňov, keďže na jeho vypracovanie je skoro vždy potrebná niekoľkonásobná obhliadka objektu. Navyše, ak ide o objekty, ktoré prinášajú výnos, znalec sa rozhodne robiť posudok kombinovanou metódou, ktorej súčasťou je aj výnosová hodnota nehnuteľnosti. Je teda na posúdení znalca, pre ktorú metódu sa rozhodne. Musí však dávať pozor, lebo jeho voľba nie je neobmedzená. Znalec sa vždy rozhoduje podľa charakteru nehnuteľnosti, ktorú ohodnocuje.

Prečítajte si tiež: Prečo spracovať znalecký posudok?

Rôzne Odvetvia Znaleckej Činnosti

V stavebníctve existuje 14 rôznych odvetví znaleckej činnosti. Každé z nich je rovnako dôležité a potrebuje, aby znalec v danom odvetví bol vysoko erudovaný a mal komplexné znalosti v danej problematike. Iba tak vie spracovať kvalitný a dobrý posudok.

Znalec a Trhová Cena Nehnuteľnosti

Pokiaľ ide o kúpu nehnuteľnosti, predstavy o cene sa môžu rôzniť. Prirodzene, kupujúci chce kúpiť byt/dom za čo najnižšiu cenu, zatiaľ čo predávajúci sa snaží cenu nehnuteľnosti navýšiť, a to neraz aj za cenu umelo nadhodnotenú. Aká je však reálna a objektívna trhová cena nehnuteľnosti? Znalec sa snaží nájsť čo najviac podobných nehnuteľností, aby vedel relevantne posúdiť a následne vyhodnotiť hodnotu nehnuteľnosti.

tags: #znalecky #posudok #na #nehnutelnost #cena #bez