Znalecký Posudok na Nehnuteľnosť: Všeobecná Hodnota Bez DPH

Pri predaji, kúpe alebo zabezpečovaní hypotéky je stanovenie hodnoty nehnuteľnosti kľúčovým krokom. Rozlišujeme medzi dvoma základnými spôsobmi stanovenia hodnoty - znaleckým posudkom a interným ocenením. Tento článok sa zaoberá problematikou znaleckého posudku, jeho významom, procesom vypracovania a ako súvisí s určením všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti bez DPH.

Znalecký Posudok vs. Interná Hodnota Nehnuteľnosti

Ak plánujete žiadať o hypotéku, banka bude od vás vyžadovať predloženie znaleckého posudku na zakladanú nehnuteľnosť. Znalecký posudok musí byť vypracovaný znalcom z odboru stavebníctva. Znalca, ktorý bude ohodnocovať vašu nehnuteľnosť, si môžete sami vybrať. Dohodnete si s ním dátum a čas obhliadky.

Alternatívou k znaleckému posudku je interné ocenenie, ktoré ponúkajú niektoré banky. Pri tomto spôsobe sa hodnota nehnuteľnosti určuje na základe interných tabuliek banky, ktoré zohľadňujú polohu a veľkosť nehnuteľnosti. Hoci môže byť táto metóda rýchlejšia a niekedy spoplatnená až pri reálnom čerpaní hypotéky, klient nedostane fyzický znalecký posudok. To môže byť nevýhodné, ak bude potrebovať znalecký posudok o pár rokov neskôr, napríklad pri prefinancovaní hypotéky.

Všeobecná Hodnota Nehnuteľnosti: Kľúčový Faktor

Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je hodnota, ktorá by bola dosiahnutá pri predaji oceňovanej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti (z hľadiska veľkosti, stavu, polohy, vybavenia atď.) v obvyklom obchodnom styku v tuzemsku ku dňu ohodnotenia. Táto hodnota je základom pre stanovenie záložnej hodnoty nehnuteľnosti bankou a následne aj výšky poskytnutej hypotéky.

Proces Vypracovania Znaleckého Posudku

  1. Výber znalca: Klient si vyberie znalca z odboru stavebníctva.

    Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

  2. Dohodnutie obhliadky: Klient sa so znalcom dohodne na termíne obhliadky nehnuteľnosti.

  3. Dokumentácia: Klient by mal znalcovi poskytnúť potrebnú dokumentáciu, ako napríklad:

    • pôdorys bytu či celú technickú dokumentáciu (pôdorys, pohľady, rezy) stavby resp.
    • Ak k hypotéke zakladáte pozemok, potrebujete ešte dokladovať tzv. územno - plánovaciu informáciu, že sa počíta s týmto pozemkom ako stavebným a môže sa na ňom v budúcnosti stavať.

  4. Obhliadka nehnuteľnosti: Znalec osobne obhliadne nehnuteľnosť, aby posúdil jej stav, vybavenie a ďalšie relevantné faktory.

  5. Vypracovanie posudku: Na základe obhliadky a dostupných dokumentov znalec vypracuje znalecký posudok, v ktorom stanoví všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti.

Supervízia Znaleckého Posudku v Banke

Ak vypracovaný znalecký posudok už predložíte na posúdenie do banky, posiela sa na tzv. supervíziu, kde supervízor prehodnotí stanovenú hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Bude ju buď akceptovať v plnej výške, alebo skreše na nižšiu hodnotu. Túto bude banka brať na posudzovanie a určí záložnú hodnotu zakladanej nehnuteľnosti, teda z tej bude vychádzať pri určovaní tzv. LTV (Loan to Value).

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

Platnosť a Vrátenie Znaleckého Posudku

Banky si vyžadujú, aby pri žiadosti o novú hypotéku nemal znalecký posudok viac ako 1 rok. Pri refinancovaní hypotéky je vek znaleckého posudku štandardne max. 1 rok. V prípade, ak ste žiadosť o hypotéku podali do viacerých bánk, ale čerpať ju logicky budete iba v jednej, môžete si v ostatných bankách požiadať o vrátenie znaleckého posudku.

Náklady na Znalecký Posudok

Cenu za znalecký posudok platí klient sám (len zriedka má banka kampaň na úhradu posudku). Cena je rozličná pri ohodnotení bytu, rodinného domu, stavby, alebo iba stavebného pozemku.

Všeobecná Hodnota Majetku a DPH

Je dôležité si uvedomiť, že všeobecná hodnota majetku sa podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z. z. stanovuje vždy s DPH.

Znalecké štandardy a predpisy

Činnosť znalcov v Slovenskej republike sa riadi zákonom č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch a vykonávacou vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 263/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. o znalcoch a tlmočníkoch. Pre oceňovanie majetku je kľúčový výnos Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, ktorý upravuje postupy a metódy oceňovania rôznych druhov majetku, vrátane nehnuteľností. Tento výnos sa vzťahuje na:

  • hnuteľný majetok,
  • nehnuteľný majetok,
  • práva a iné majetkové hodnoty.

Oceňovanie strojov a strojových zariadení

Výnos MS SR č. 86/2002 Z. z. sa zaoberá aj oceňovaním strojov a strojových zariadení. Pre stanovenie všeobecnej hodnoty týchto zariadení sa berú do úvahy rôzne faktory, ako napríklad:

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

  • obstarávacia cena,
  • vek a opotrebenie,
  • technický stav,
  • úžitkové vlastnosti,
  • trhová situácia.

Postup oceňovania strojov a zariadení

  1. Získanie podkladov: Znalec si vyžiada doklady o nadobudnutí stroja, technickú dokumentáciu a ďalšie relevantné informácie.
  2. Určenie obstarávacej ceny: Obstarávacia cena je vstupná cena stroja, ktorá sa preukazuje faktúrou alebo iným hodnoverným dokladom. Ak doklad o obstarávacej cene nie je k dispozícii, znalec použije porovnateľnú hodnotu PH, ktorá sa stanoví na základe cien porovnateľných strojov na trhu.
  3. Stanovenie technickej hodnoty: Technická hodnota zohľadňuje opotrebenie stroja a zmenu jeho technického stavu oproti stavu na začiatku doby prevádzky.
  4. Zohľadnenie trhovej situácie: Znalec rešpektuje stav trhu v mieste a čase hodnotenia a zohľadňuje faktory, ktoré ovplyvňujú ceny strojov a zariadení.

Faktory ovplyvňujúce hodnotu strojov a zariadení

  • Opotrebenie: Opotrebenie je zníženie hodnoty stroja v dôsledku jeho používania a vplyvu času.
  • Technický stav: Technický stav stroja ovplyvňuje jeho úžitkové vlastnosti a spoľahlivosť.
  • Trhová situácia: Ponuka a dopyt po danom type stroja ovplyvňujú jeho cenu na trhu.
  • Modernizácia a rekonštrukcia: Ak bol stroj modernizovaný alebo rekonštruovaný, jeho hodnota sa môže zvýšiť.
  • Prevádzka: Spôsob prevádzky stroja (napr. trvalá nepretržitá prevádzka) ovplyvňuje jeho opotrebenie a životnosť.

Špecifické situácie pri oceňovaní

  • Poškodenie stroja: Ak sa stroj poškodí, znalec stanoví skutočnú škodu, ktorá spočíva v zmene hodnoty stroja k tzv. stavu t. j. strojových zariadení pred poškodením.
  • Likvidácia stroja: Ak je stroj určený na likvidáciu, znalec opíše náklady na likvidáciu, vrátane likvidácie nebezpečných odpadov. V takom prípade môže byť hodnota stroja záporná.

tags: #znalecky #posudok #na #nehnutelnost #vseobecna #hodnota

Ďalšie články