Znalecký Posudok Nedokončenej Stavby: Cena a Faktory, Ktoré Ju Ovplyvňujú

Znalecký posudok nehnuteľnosti je dôležitý dokument, ktorý sa využíva v rôznych situáciách, ako je predaj, kúpa, dedičstvo, rozvod, bankové účely pri hypotéke alebo rekonštrukcia. Určuje trhovú hodnotu majetku, no pre mnohých ľudí je otázka ceny znaleckého posudku kľúčová. Tento článok sa zameriava na faktory, ktoré ovplyvňujú cenu znaleckého posudku, najmä v prípade nedokončenej stavby.

Kto Vyhotovuje Znalecké Posudky?

Znalecké posudky vyhotovujú nezávislí znalci zapísaní v zozname Ministerstva spravodlivosti SR. Títo znalci sú odborníci, ktorí majú potrebné vzdelanie, skúsenosti a oprávnenie na to, aby mohli objektívne a kvalifikovane stanoviť hodnotu majetku. Znalecký posudok je úradný dokument, ktorý slúži na stanovenie, alebo výpočet všeobecnej hodnoty majetku v zmysle Vyhlášky MS SR 492/2004 Z. z. Znalecký posudok na stanovenie hodnoty jednotlivých zložiek majetku môžu vypracovať znalci menovaní MS SR v zmysle zákona o znalcoch a tlmočníkoch č. 382/2004 Z. z. a to na základe ich odbornosti v príslušných znaleckých odboroch v zmysle Vyhlášky MS SR 492/2004 Z. z.

Legálna (zákonná) definícia pojmu znalec na účely právneho poriadku Slovenskej republiky je obsiahnutá v ustanovení § 2 ods. 1 zákona č. 382/2004 Z. z.

Faktory Ovplyvňujúce Cenu Znaleckého Posudku

Na to, koľko stojí znalecký posudok, vplýva mnoho faktorov. Cena znaleckého posudku (znalečné) vzniká dohodou medzi zadávateľom a samotným znalcom. Cena znaleckého posudku alebo Odmena znalca je upravená v zákone č. Nižšie sú uvedené hlavné faktory, ktoré ovplyvňujú cenu znaleckého posudku nedokončenej stavby:

1. Druh Nehnuteľnosti

Druh nehnuteľnosti je jedným z hlavných určujúcich faktorov ceny znaleckého posudku. Iná bude cena znaleckého posudku na byt v porovnaní s rodinným domom, pozemkom, komerčným objektom alebo nebytovým priestorom. Ohodnotenie zložitejšej, väčšej alebo neštandardnej nehnuteľnosti si vyžaduje viac času a rozsiahlejšie preverovanie dokumentácie, čo sa prirodzene premietne do vyššej ceny. Napríklad, posúdenie rodinného domu je zvyčajne časovo a dátovo náročnejšie než posúdenie bežného bytu. Predmetom ohodnotenia sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

2. Účel Posudku

Účel, na ktorý sa znalecký posudok vyžaduje, má tiež vplyv na jeho cenu. Napríklad:

• Bankový účel (hypotéka): Banky často vyžadujú posudok, ktorý striktne dodržiava ich interné metodiky.
• Právne úkony: Znalecký posudok sa vyžaduje pri právnych úkonoch fyzických, alebo právnických osôb, ktoré operujú s majetkom. Napríklad, transformácia podniku, alebo obchodných spoločnosti z jednej právnej formy na druhú.

3. Geografická Poloha

Geografická poloha zohráva svoju rolu. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v odľahlejšej oblasti, znalec môže do ceny započítať vyššie cestovné náklady a čas strávený presunom. Základný a rozhodujúci faktor pri stavbách a bytoch je poloha v rámci Slovenska. Nemenej zanedbateľnými sú pracovné možnosti, skladba obyvateľstva v mieste stavby, orientácia nehnuteľnosti na svetové strany, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti a občianska vybavenosť. Do úvahy sa berie aj príroda a životné prostredie - prírodná lokalita v bezprostrednom okolí, kvalita životného prostredia. Podstatné sú tiež možnosti zmeny v zástavbe a ďalšieho rozšírenia a dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti.

4. Kompletnosť Podkladov a Stupeň Rozpracovanosti Stavby

Posudok musí byť vyhotovený na základe platných právnych predpisov a noriem. Ak sú podklady neúplné, chýbajú napríklad stavebné povolenia alebo je nehnuteľnosť vo fáze nedokončenej stavby, vyžaduje to od znalca extenzívnejšie preverovanie a často aj technicky náročnejšie výpočty. V prípade ohodnocovania nedokončenej stavby sa východiskovou hodnotou podľa odseku 2 rozumie východisková hodnota dokončenej stavby.

5. Metódy Ohodnocovania

V závislosti od charakteru konkrétneho prípadu, za účelom ohodnotenia nehnuteľností aplikujeme jednu z viacerých prípustných metód: porovnávaciu metódu, metódu polohovej diferenciácie, výnosovú metódu, alebo kombinovanú metódu. Prípustné je i využitie viacerých metód súčasne.

Pre účel stanovenia reálnej hodnoty oceňovaných nehnuteľností bol použitý porovnávací prístup vo forme indexovej porovnávacej metódy - metóda štandardnej jednotkovej trhovej ceny . Jedná sa o multikriteriálnu metódu nepriameho porovnania. Nepriame porovnanie používa úpravu cien porovnávacích objektov najprv na definovanú štandardnú nehnuteľnosť, ktorej index a koeficienty rozdielnosti sú rovné 1 . S týmto štandardom sa následne porovnáva nehnuteľnosť oceňovaná, ktorej cena sa potom vypočíta ako aritmetický priemer upravených cien porovnávaných nehnuteľnosti prepočítaný koeficientom rozdielnosti. Ceny nehnuteľností, ktorých parametre sú zrejmé zo samotného ocenenia ( koeficient rozdielnosti = 1 ) sú stanovené komparáciou ( porovnaním ) s porovnávacími nehnuteľnosťami. Pre zohľadnenie kvalitatívnych rozdielnosti štandardnej a porovnávacej nehnuteľnosti boli použité tzv. koeficienty rozdielnosti z ktorých je kalkulovaný index rozdielnosti porovnávanej nehnuteľnosti ( IR ) pomocou ktorého je stanovená jednotková trhová cena porovnávanej nehnuteľnosti ( JTCPN ) . Ceny porovnávacích objektov boli prevzaté z databázy (archívu) znalca vytvorenej z verejne dostupných zdrojov. Ide o ponúkané ku dňu ocenenia nepredané, alebo neprenajaté nehnuteľnosti. Z realitnej praxe vyplýva, že skutočne dosiahnutá transakčná cena nehnuteľnosti je nižšia ako cena ponuková. Preto bol v rámci ocenenia nehnuteľnosti použitý koeficient redukcie ceny (kRC) na základe reálnej ceny. Všeobecne platí, že čím je oceňovaná nehnuteľnosť obvyklejšia je rozdiel medzi ponukovou cenou a realizovanou (trhovou) cenou menší a koeficient redukcie ceny sa blíži k 1. Hore uvedenou multikriteriálnou metódou nepriameho porovnania bola stanovená hodnota budov a stavieb. Hodnota pozemkov bola stanovená samostatne pomocou porovnávacieho prístupu.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

6. Cenník Znalca

Každý znalec má svoj vlastný cenník úkonov v prípade, že sa jedná o spracovanie znaleckého úkonu mimo požiadavky štátneho orgánu a súdu. Pre konkrétnu cenu znaleckého úkonu (znaleckého posudku) je preto hovoriť resp. kontaktovať vždy konkrétneho znalca. Znalci pri stanovení odmeny často používajú kombináciu hodinovej sadzby a paušálnej ceny za úkony.

Ako Vzniká Cena Znaleckého Posudku?

Hoci presnú sumu za znalecký posudok Vám povie len konkrétny znalec po oboznámení sa s detailmi Vašej nehnuteľnosti a účelom posudku, platí, že by ste mali vždy dbať na výber kvalifikovaného a spoľahlivého odborníka. Čím je nehnuteľnosť drahšia, tým je pravdepodobnejšie, že aj znalecký posudok nehnuteľnosti bude drahší.

Odmena znalca je upravená v zákone č. (3) Vypočítaná podielová odmena sa zaokrúhľuje na celé eurá nahor.(4) Minimálna výška podielovej odmeny je 26,56 eura.

Štruktúra Znaleckého Posudku

Znalecký posudok má presne stanovenú štruktúru. V časti „záver“ znalec odcituje otázky zadávateľa a uvedie na ne stručné odpovede. Prílohy znaleckého posudku môžu tvoriť samostatnú, so znaleckým posudkom nezošitú časť; v takom prípade musia obsahovať údaje o znaleckom posudku, ku ktorému sa viažu, musia byť zošité a opatrené úradnou pečiatkou a podpisom znalca. Ak je prílohou znalecký posudok iného znalca, postačuje identifikácia prílohy v znaleckom posudku.

Kde sa Vyžaduje Znalecký Posudok?

Znalecký posudok sa vyžaduje pri právnych úkonoch fyzických, alebo právnických osôb, ktoré operujú s majetkom. Znalecký posudok sa vyžaduje napríklad pri:

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

• Transformácii podniku, alebo obchodných spoločností z jednej právnej formy na druhú.

Ohodnocovanie Podniku

Ohodnocovanie podniku sa vykonáva s cieľom stanoviť všeobecnú hodnotu podniku. Ide o výslednú objektivizovanú hodnotu podniku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny podniku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase. Na výsledné stanovenie všeobecnej hodnoty podniku vplývajú predovšetkým faktory ako hodnota a štruktúra neobežného a obežného majetku, hodnota nemajetkových súčastí, hodnota a štruktúra záväzkov a vlastného imania, ako aj schopnosť podniku vytvárať budúce odčerpateľné zdroje.

Metódy Ohodnocovania Podniku

Existujú rôzne metódy ohodnocovania podniku, vrátane:

• Podnikateľská metóda: Stanoví všeobecnú hodnota podniku alebo jeho časti kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov za predpokladané obdobie podnikania.
• Majetková metóda: Stanoví všeobecnú hodnota podniku alebo jeho časti súčtom všeobecných hodnôt jednotlivých zložiek majetku znížených o všeobecnú hodnotu cudzích zdrojov ku dňu ohodnotenia.
• Kombinovaná metóda: Je korekciou dvoch najčastejšie používaných metód, majetkovej a podnikateľskej, ktoré sú dané do vzájomného pomeru.
• Porovnávacia metóda: Umožňuje využitie troch prístupov : transakčného, vzorového a burzového.
• Likvidačná metóda: Aplikuje sa pri ukončení činnosti podniku, a to v dvoch prípadoch: likvidáciou alebo konkurzom.

Záver

Cena znaleckého posudku nedokončenej stavby závisí od viacerých faktorov, ako je druh nehnuteľnosti, účel posudku, geografická poloha, kompletnosť podkladov a cenník znalca. Pri výbere znalca je dôležité dbať na jeho kvalifikáciu a spoľahlivosť. Pre konkrétnu cenu znaleckého úkonu je vždy najlepšie kontaktovať konkrétneho znalca.

Prílohy

Zoznam Znaleckých Odborov a Odvetví

Zoznam znaleckých odborov a odvetví je obsahom prílohy č. 1 k vyhláške č. 228/2018 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. Obsahové vymedzenie znaleckých odborov a odvetví je obsahom prílohy č. 2 k vyhláške č. 228/2018 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z.

#

tags: #znalecky #posudok #nedokoncenej #stavby #cena