Zrušenie Vkladu do Katastra: Podmienky a Postupy

Prevod nehnuteľnosti je proces, ktorý bežne prebieha v dvoch fázach. Prvou je uzatvorenie zmluvy (kúpnej, darovacej), druhou je registrácia prevodu na katastrálnom úrade. Na zmenu vlastníka nestačí samotná zmluva, ale aj právoplatné rozhodnutie katastra o povolení vkladu. Čo sa ale stane, ak dôjde k jednostrannému zrušeniu takejto zmluvy? Tento článok sa venuje podmienkam a postupom zrušenia vkladu do katastra nehnuteľností, pričom zohľadňuje judikatúru, stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR a možné kolízie s procesnými zásadami.

Odstúpenie od Zmluvy o Prevod Nehnuteľností a Jeho Dôsledky

Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností bolo často diskutovanou témou. Otázkou bolo, či má odstúpenie účinky od začiatku a voči všetkým (vecno-právne účinky) alebo len medzi zmluvnými stranami (obligačno-právne účinky). Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 6 Sžo/229/2010 rozhodol, že odstúpenie má vecno-právne účinky, ale práva dobromyseľného nadobúdateľa sú chránené. Toto rozhodnutie má povahu judikátu (č. 81/2014 Zbierky stanovísk Najvyššieho súdu) a determinuje postup katastrálnych úradov pri jednostrannom zrušení zmluvy.

Aktuálny Postup Katastrálnych Úradov

Ak pôvodný vlastník po odstúpení od zmluvy žiada o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálny úrad doručí odstúpenie kupujúcemu a vyzve ho na vyjadrenie. Kupujúceho poučí, že ak nesúhlasí, musí podať žalobu. Ak kupujúci žalobu včas preukáže, kataster záznam nevykoná, ale vyznačí plombu. Ak je kupujúci pasívny, kataster zapíše vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Tento postup potvrdzujú nielen úrady, ale aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ktoré odkazujú na judikát v Katastrálnom bulletine.

Je dôležité rozlišovať, kedy dôjde k odstúpeniu. Ak pred rozhodnutím katastra o povolení vkladu, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia. Ak až po zápise kupujúceho ako vlastníka, mal by podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Rovnaký postup by mal byť aj pri zrušení darovacej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Starobné dôchodkové sporenie Aegon

Možné Problémy Súčasného Postupu

Súčasný postup katastrálnych úradov môže kolidovať s niektorými procesnými zásadami.

Naliehavý Právny Záujem na Určení Neplatnosti Odstúpenia od Zmluvy

Rekodifikácia civilného procesu obmedzila možnosti podávať určovacie žaloby na namietanie (ne)platnosti právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu. Zo zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), ani z iného predpisu však takáto možnosť nevyplýva. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.

Žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná, inak by kupujúci nemal účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva.

Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva. Jej podaniu však bráni skutočnosť, že kupujúci nie je, v prípade odstúpenia od zmluvy doručeného predtým ako Katastrálny úrad povolí vklad, vlastníkom nehnuteľnosti (vlastníkom sa stáva až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu). Z uvedeného dôvodu nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva vo svoj prospech (nebol by aktívne legitimovaný na podanie žaloby). Ak by mal kupujúci čakať na to, že predávajúci bude opätovne zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, bol by tým s najväčšou pravdepodobnosťou zmarený preventívny účel určovacej žaloby.

Pokiaľ teda kupujúci nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva (pretože ešte nie je vlastník), zamietnutím žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by došlo k odňatiu spravodlivosti, čo je v právnom štáte neprípustné. Navyše, okruh žalôb je v Civilnom sporovom poriadku uvedený len demonštratívne, teda ani z uvedeného nemožno namietať neprípustnosť takejto žaloby.

Prečítajte si tiež: Riziká pre sporiteľov

Kolízia Pravdivosti Verejnej a Súkromnej Listiny

Ak k odstúpeniu dôjde, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník, mal by podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V čase podania takejto žaloby by kupujúci, ktorý je ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva, mal podať žalobu voči predávajúcemu, ktorý tam zapísaný nie je.

List vlastníctva je verejná listina, preto platí prezumpcia, že to, čo je na ňom uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak. Pravdivosť verejnej listiny sa predpokladá a nepreukazuje, preukazuje sa len nepravdivosť (nesprávnosť). Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta. Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivá.

Odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho je súkromná listina, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. Na popretie správnosti súkromnej listiny postačuje jednoduché popretie druhou stranou. V prípade popretia pravdivosti súkromnej listiny (odstúpenia od zmluvy) sa vyžaduje, aby sa preukázala jej pravdivosť, pričom dôkazné bremeno leží na tom, kto túto listinu predložil. Pravdivosť tejto listiny by mal preto preukázať predávajúci, keďže on sa na základe odstúpenia od zmluvy dovoláva svojho vlastníckeho práva.

Kupujúci sa tak dostáva do paradoxnej situácie, že má preukazovať pravdivosť verejnej listiny, ktorá sa predpokladá a je v jeho prospech a naopak, má preukazovať nepravdivosť súkromnej listiny, ktorá je v jeho neprospech. Dôkazná sila súkromnej listiny je tak povýšená nad správnosť verejnej listiny. Tento postup je v priamom rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a tzv. negatívnou dôkaznou teóriou.

Z hľadiska uplatňovania vyššie uvedených princípov by mal Katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, aby sa vyjadril k odstúpeniu od zmluvy. Ak by kupujúci odstúpenie od zmluvy namietal, bolo by úlohou predávajúceho podať žalobu a preukázať, že odstúpenie od zmluvy (súkromná listina) je platné a údaje na liste vlastníctva (verejná listina) nie sú zapísané správne.

Prečítajte si tiež: Podmienky zrušenia RTVS poplatkov

Kolízia Súkromnej Listiny a Správneho Aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa nášho názoru, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.

Kupujúci sa v prípade podania žaloby ocitá v situácii, kedy musí preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu (ktoré nebolo ani zrušené, ani zmenené), namiesto predávajúceho, ktorý by mal spochybňovať túto správnosť.

Zrušenie Darovacej Zmluvy

Podľa názoru Úradu by sa takto malo postupovať aj v prípade, ak dôjde k odvolaniu darovania. Teda pokiaľ darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby.

Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru, ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s Negatívnou Dôkaznou Teóriou

Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva. V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.

Pri uplatnení postupu Katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je však v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistenciu skutočnosti, ktorá má trvalý charakter (obdarovaný by musel preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil). Rovnako tento názor nezastáva ani odborná literatúra, ktorá uvádza povinnosť darcu podať v takomto prípade žalobu.

Späťvzatie Návrhu na Vklad do Katastra

Späťvzatie návrhu na vklad do katastra môže nastať z viacerých dôvodov. Spravidla ho ľudia využívajú vtedy, keď zistia, že potrebujú celé konanie urýchliť a nemôžu na vydanie rozhodnutia katastra čakať 30 dní. Späťvzatie sa využíva aj vtedy, keď kupujúci podal návrh na vklad, no krátko po tom zistil, že mu v ňom niečo chýba. Namiesto toho, aby čakal na vyjadrenie katastra, ktorý ho poverí opravou chyby formou dodatku alebo doložky, môže vklad zrušiť. Dôvodov zrušenia návrhu na vklad je veľké množstvo a kataster ich spravidla nezisťuje.

Podmienkou na zrušenie vkladu do katastra je súhlas všetkých účastníkov návrhu na vklad, ktorý chcete späťvziať. Poslednou podmienkou je časový interval. Podpisy účastníkov návrhu, ktorý chcete zrušiť, odporúčame overiť. Pre správne vyplnenie návrhu na zrušenie vkladu je dobré mať pri sebe originálny návrh na vklad, ktorý je potvrdený prijímacou pečiatkou katastra. Kataster vracia alikvotnú čiastku z poplatku na bankový účet, ktorý uvediete v návrhu na zrušenie vkladu. Pamätajte však, že o vrátenie poplatku musíte v návrhu na zrušenie vkladu požiadať. Podľa zákona je stiahnutie návrhu na vklad do katastra platné len vtedy, keď s ním súhlasia všetci účastníci právneho úkonu. V prípade, že ostatní účastníci právneho vzťahu s návrhom na zrušenie súhlasia, kataster návrh na vklad povolí. Samozrejme, urobí tak len vtedy, keď je návrh bezchybný a spĺňa všetky náležitosti.

Prerušenie Alebo Zrušenie Konania Katastrom

Prerušiť alebo zrušiť konanie o návrhu na vklad môže aj samotný kataster z nasledujúcich dôvodov:

• Účastníci nezaplatili správny poplatok: Správny poplatok je jednou z podmienok, ktoré musia účastníci splniť, aby mohol kataster začať pracovať na konaní.
• Kataster účastníka konania vyzval, aby v určitej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti: Kataster začína konanie len v prípade, že je k návrhu pripojená aj listina potvrdzujúca právo účastníka konania. Touto listinou môže byť napríklad kúpna alebo darovacia zmluva. Ak účastník túto listinu nepredloží, kataster ruší konanie.
• Kataster účastníka konania vyzval, aby v určitej lehote odstránil nedostatky návrhu: Ak sú v návrhu chyby alebo v ňom chýbajú základné informácie, kataster konanie preruší a vyzve vás, aby ste ich doplnili prostredníctvom dodatku návrhu na vklad. Na doplnenie máte spravidla 30 dní. Ak tak neurobíte, kataster zruší konanie.

Praktické Informácie a Postupy

Podanie Návrhu na Vklad

Na vklad do katastra je potrebný Návrh na začatie katastrálneho konania (návrh na vklad), spolu s prílohami. Návrh na vklad môže podpísať ktorýkoľvek z účastníkov konania a priniesť ho môže do Podateľne katastrálneho odboru aj osoba, ktorá nie je účastníkom konania. Návrh na vklad sa podáva písomne a obsahuje náležitosti v zmysle ustanovenia § 24 ods. 1 katastrálneho zákona.

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, prílohou je aj dohoda o splnomocnení; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods.

Návrh na vklad sa spoplatňuje podľa položky 11 Sadzobníka správnych poplatkov, ktorý je prílohou zákona o správnych poplatkoch. Za návrh na vklad, ktorý má byť povolený do 30 dní sa uhrádza správny poplatok vo výške 100 eur, za návrh na vklad, ktorý má byť povolený v skrátenej lehote 15 dní sa uhrádza správny poplatok vo výške 300 eur. Uvedené poplatky je možné znížiť o 15 eur, ak je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 katastrálneho zákona.

Elektronické Podanie Návrhu na Vklad

Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy www.slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou podľa zákona č. 305/2013 Z. z. Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade.

Lehoty na Rozhodnutie a Vykonanie Zápisu

• Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.
• Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.
• Okresný úrad vykoná zápis do 60 dní odo dňa začatia konania o zázname, do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva. Ak bol návrh na vykonanie záznamu podaný prostredníctvom elektronického formulára, okresný úrad vykoná záznam do 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu.

Osobné Preberanie Rozhodnutí a Oznámení

Rozhodnutie o povolení vkladu práva do katastra nehnuteľností je možné prevziať aj osobne na katastrálnom odbore, ale katastrálny odbor musí byť o tom upovedomený ešte pred samotným vydaním rozhodnutia. Najlepšie je o to požiadať hneď pri podaní návrhu na vklad, formou žiadosti „Žiadosť o osobné prevzatie rozhodnutia“.

Oznámenie o vykonaní zápisu do katastra nehnuteľností je možné prevziať aj osobne na katastrálnom odbore, ale katastrálny odbor musí byť o tom upovedomený ešte pred samotným vykonaním zápisu. Najlepšie je o to požiadať hneď pri podaní návrhu na zápis. „Žiadosť o osobné prevzatie oznámenia“ bude tvoriť prílohu k návrhu na zápis. V prípade vyplnenia a odovzdania tlačiva „Súhlas so zaslaním oznámenia“ Vás katastrálny odbor môže po vykonaní zápisu záznamom informovať aj formou SMS alebo elektronicky.

tags: #zrušenie #vkladu #na #kataster #podmienky