Zrušenie zápisu nájmu poľnohospodárskej pôdy v katastri: Prehľad a legislatívne zmeny

Prenájom poľnohospodárskej pôdy je na Slovensku bežnou praxou, umožňujúcou obhospodarovanie rozdrobeného vlastníctva. Avšak, oblasť nájmu poľnohospodárskej pôdy, ako aj s ňou súvisiace evidovanie v katastri nehnuteľností, prešla v posledných rokoch viacerými legislatívnymi zmenami. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o problematike zrušenia zápisu nájmu poľnohospodárskej pôdy v katastri, s prihliadnutím na aktuálnu legislatívu a jej dopady.

Evidencia užívacích vzťahov k pôde v minulosti

Práva k nehnuteľnostiam sú v súčasnosti evidované na listoch vlastníctva v katastri nehnuteľností. Okrem listov vlastníctva patril medzi doklady katastra nehnuteľností aj Evidenčný list, v ktorom boli zapísané všetky nehnuteľnosti v užívaní toho istého užívateľa (držiteľa, nájomcu, správcu). Na návrh vlastníkov alebo oprávnených osôb, ktorí požiadali o vyčlenenie svojich pozemkov užívaných poľnohospodárskym a lesným podnikom alebo hospodárskym subjektom im boli do užívania vyčleňované vlastné pozemky, alebo náhradné pozemky do bezplatného užívania.

Súčasný stav a legislatívne zmeny

Vzhľadom na to, že v predchádzajúcom období bolo prijatých viacero legislatívnych zmien dotýkajúcich sa oblasti poľnohospodárstva, je potrebné mať prehľad o aktuálnych pravidlách. Legislatívne zmeny sa dotýkajú najmä zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov, zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskej pôdy a zákona č. 330/1991 Zb.

Zákon o nájme poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskej pôdy je upravený v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Tento zákon prechádza početnými zmenami, ktorými sa (v prípade prijatia návrhov zákona) budú meniť pravidlá pri nájme poľnohospodárskej pôdy.

Medzi dôležité zmeny patrí:

Prečítajte si tiež: Starobné dôchodkové sporenie Aegon

• Zrušenie automatickej obnovy nájomného vzťahu: Na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy, nájomné zmluvy na pôdu sa už automaticky neobnovujú. Po skončení dohodnutého času nájmu je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu. Ak sa neuzatvorí nájomná zmluva alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody alebo ak sa na ňom nezaložila úroda, do konca príslušného roka.

• Minimálna doba nájmu: Na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa pozemok prenajíma najmenej na päť rokov a spravidla, až na určité výnimky, najviac na 15 rokov.

• Obsah zmluvy: Zmluva o nájme poľnohospodárskeho pozemku musí obsahovať presné identifikačné údaje vlastníka ako prenajímateľa a nájomcu, označenie predmetu nájmu, určenie výšky nájomného a čas trvania nájomného vzťahu.

• Zmena vlastníckej štruktúry podniku: V prípade predaja podniku alebo jeho väčšinového podielu, je nájomca povinný do šiestich mesiacov doručiť prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Ak k uzatvoreniu nedôjde, nájomný vzťah zanikne po zbere úrody.

• Minimálna výška nájomného: Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej trojnásobok obvyklej výšky nájomného za poľnohospodársku pôdu v danom katastrálnom území.

  Prečítajte si tiež: Riziká pre sporiteľov

Nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku

Pre uvedenú právnu oblasť platia ust. zákona č. 140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, podľa ktorého poľnohospodárskym pozemkom sa na účely tohto zákona rozumie poľnohospodárska pôda alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely. Splnenie podmienok nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku overuje okresný úrad, v ktorého obvode je poľnohospodársky pozemok evidovaný.

Vlastník je povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v registri na webe ministerstva pôdohospodárstva a zároveň v rovnakom čase aj na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Nadobúdateľ, ktorý zverejnenú ponuku akceptuje, ešte pred uzavretím zmluvy o prevode vlastníctva požiada okresný úrad, v obvode ktorého sa pozemok nachádza, o vydanie osvedčenia, že spĺňa podmienky a k žiadosti pripojí prílohy podľa zákona.

Zákon o pozemkových úpravách

Dňa 27.11.2019 bola v NR SR schválená novela zákona č.330/1991 Zb. o pozemkových úpravách. Podľa nálezu Ústavného súdu SR z 23.05.2013, č.k. IV. ÚS 71/2013-36: „K výkladu právnych predpisov a ich inštitútov nemožno pristupovať len z hľadiska textu zákona, a to ani v prípade, keď sa text môže javiť ako jednoznačný a určitý, ale predovšetkým podľa zmyslu a účelu zákona.“

Čl. I šesťdesiateho deviateho bodu novely zákona ktorý upravuje znenie § 14 ods. 8 zákona o pozemkových úpravách: „Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných pozemkov (ďalej len „pôvodná zmluva o nájme“), ktorej dohodnutá doba nájmu má skončiť po dni nadobudnutia vlastníctva k novým pozemkom podľa odseku 4, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na dobu určitú na čas do skončenia platnosti pôvodnej zmluvy o nájme alebo na päť rokov, ak pôvodná zmluva o nájme bola uzavretá na dobu neurčitú, za nájomné dohodnuté v pôvodnej zmluve o nájme, ak sa nedohodnú inak, alebo ak je nájomcom vlastník trvalého porastu na cudzom pozemku zapísaného v registri porastov, do skončenia doby životnosti tohto trvalého porastu za nájomné v obvyklej výške, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých pozemkov, upravenú podľa § 13 ods. 1; to neplatí, ak pri schválení vykonania projektu pozemkových úprav vlastník podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba vlastníka alebo právnická osoba, ktorej je vlastník členom alebo spoločníkom. Ak došlo k porušeniu práva nájomcu podľa predchádzajúcej vety, takýto právny úkon prenajímateľa sa považuje za neplatný.“

Povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný viesť elektronickú evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté, pozemkov, ku ktorým má iné preukázateľné oprávnenie pozemok užívať a pozemkov, ktoré sám vlastní a obhospodaruje, podľa prenajímateľov a druhu pozemkov. Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. marca.

Prečítajte si tiež: Podmienky zrušenia RTVS poplatkov

Riešenie sporov a nejasností

Na vyvrátenie akýchkoľvek pochybností o nadobudnutí, zachovaní a zmene užívacích vzťahov k pozemkom a plochám je potrebné prijať opatrenia, ktoré vylúčia možnosť vychádzať len z vlastného posúdenia konkrétnej situácie a subjektívnych predstáv o práve užívania. Vlastník alebo nájomca menšinových spoluvlastníckych podielov k pozemku v podstate nemá inú možnosť ako doručiť užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy a ktorý je neprístupný alebo ho nemožno racionálne užívať, na vrátenie a prevzatie pozemku sa primerane použije postup podľa § 12a, podľa ktorého je exkluzívny užívateľ povinný uzatvoriť s vlastníkom alebo budúcim užívateľom uzatvoriť podnájomnú zmluvu.

tags: #zrušenie #zápisu #nájmu #poľnohospodárskej #pôdy #kataster