Dve rôzne kúpne zmluvy pre banku a kataster: Dôvody a riziká

Pri predaji a kúpe nehnuteľnosti sa často stretávame s rôznymi komplikáciami a špecifickými požiadavkami. Jednou z nich je situácia, keď predávajúci a kupujúci zvažujú použitie dvoch rôznych kúpnych zmlúv - jednej pre banku (kvôli hypotéke) a druhej pre kataster (s odlišnou sumou). Tento článok sa zaoberá dôvodmi, prečo k takejto situácii dochádza, aké riziká to prináša a ako sa dá v takýchto prípadoch postupovať.

Úvod

Kúpa a predaj nehnuteľnosti sú významné životné udalosti, ktoré si vyžadujú dôkladnú prípravu a obozretnosť. Okrem samotného výberu vhodnej nehnuteľnosti a dohodnutia ceny je potrebné venovať pozornosť aj právnym aspektom, najmä kúpnej zmluve. V niektorých prípadoch sa však objavuje snaha o obchádzanie daňových povinností alebo iné neštandardné postupy, ktoré môžu viesť k vážnym problémom. Jedným z takýchto postupov je aj snaha o použitie dvoch rôznych kúpnych zmlúv.

Dôvody pre dve rôzne kúpne zmluvy

Snaha o zníženie daňového zaťaženia

Najčastejším dôvodom pre použitie dvoch kúpnych zmlúv je snaha predávajúceho znížiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Ak predáva nehnuteľnosť pred uplynutím zákonom stanovenej lehoty (napríklad 5 rokov od nadobudnutia), príjem z predaja podlieha dani z príjmu. Predávajúci sa preto môže snažiť uviesť v kúpnej zmluve nižšiu sumu, aby znížil základ dane. Zvyšok kúpnej ceny potom žiada vyplatiť "na ruku", teda mimo oficiálneho účtovníctva.

Iné dôvody

Okrem daňových dôvodov môžu existovať aj iné príčiny, prečo predávajúci požaduje nižšiu sumu na kúpnej zmluve. Môže ísť napríklad o snahu vyhnúť sa exekúciám, ak je predávajúci v exekučnom konaní, alebo o snahu získať vyšší úver, ak kupujúci potrebuje financovanie od banky.

Riziká spojené s dvomi rôznymi kúpnymi zmluvami

Použitie dvoch rôznych kúpnych zmlúv je spojené s viacerými rizikami pre obe strany - predávajúceho aj kupujúceho.

Prečítajte si tiež: Kúpne Ceny Nehnuteľností

Riziká pre kupujúceho

• Problémy s hypotékou: Ak kupujúci žiada o hypotéku, banka bude vyžadovať kúpnu zmluvu s reálnou sumou. Ak kupujúci predloží banke zmluvu s vyššou sumou, ako je uvedená v zmluve pre kataster, môže to viesť k problémom so schválením úveru. Banka môže zistiť, že zmluvy sú rozdielne, a úver zamietnuť.
• Právne riziká: Ak predávajúci odstúpi od zmluvy, vráti kupujúcemu len sumu uvedenú v kúpnej zmluve pre kataster. Zvyšok peňazí, ktorý kupujúci zaplatil "na ruku", nemusí dostať späť. Súd môže v takomto prípade rozhodnúť, že kupujúci má nárok len na vrátenie sumy uvedenej v zmluve, a zvyšok peňazí považovať za bezdôvodné obohatenie predávajúceho.
• Daňové riziká: Kupujúci sa môže stať spolupáchateľom daňového podvodu, ak vedome súhlasí s uvedením nižšej sumy v kúpnej zmluve. V prípade odhalenia daňového úniku môže byť kupujúci postihnutý pokutou alebo inými sankciami.

Riziká pre predávajúceho

• Právne riziká: Ak kupujúci nezaplatí zvyšok kúpnej ceny "na ruku", predávajúci sa nebude môcť domáhať jej vyplatenia súdnou cestou, pretože táto suma nie je uvedená v kúpnej zmluve.
• Daňové riziká: Ak daňový úrad zistí, že predávajúci priznal nižší príjem z predaja nehnuteľnosti, môže mu vyrubiť daňový nedoplatok a pokutu.

Alternatívne riešenia

Ak predávajúci trvá na nižšej sume v kúpnej zmluve, kupujúci by mal zvážiť alternatívne riešenia, ktoré minimalizujú riziká.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Jednou z možností je uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej sa uvedie reálna suma, a do kúpnej zmluvy pre kataster dať nižšiu sumu. V zmluve o budúcej kúpnej zmluve je potrebné dohodnúť aj zmluvnú pokutu pre prípad, že predávajúci odmietne uzavrieť kúpnu zmluvu s reálnou sumou.

Rozdelenie kúpnej ceny

Ďalšou možnosťou je rozdeliť kúpnu cenu na dve časti - cena za nehnuteľnosť a cena za hnuteľný majetok, ktorý sa nachádza v nehnuteľnosti (napríklad nábytok, kuchynská linka). Cena za hnuteľný majetok sa potom uvedie v samostatnej zmluve.

Poistenie

Kupujúci sa môže poistiť pre prípad, že predávajúci odstúpi od zmluvy a nevráti mu celú kúpnu cenu.

Odporúčania

• Konzultácia s právnikom: Pred podpisom akejkoľvek zmluvy je dôležité poradiť sa s právnikom, ktorý posúdi riziká a navrhne vhodné riešenia.
• Overenie predávajúceho: Kupujúci by si mal overiť, či na predávajúceho nie je vedená exekúcia alebo iné právne konanie.
• Transparentnosť: Je dôležité, aby kupujúci bol transparentný voči banke a informoval ju o všetkých okolnostiach predaja.
• Reálna kúpna cena: Najlepším riešením je vždy uviesť v kúpnej zmluve reálnu kúpnu cenu a zaplatiť všetky dane a poplatky.

Špecifické situácie a ich riešenia

Predaj bytu s nájomnou zmluvou

V situácii, keď predávajúci potrebuje zostať v byte aj po predaji, je možné spísať nájomnú zmluvu, v ktorej bude predávajúci vystupovať ako nájomca a kupujúci ako prenajímateľ. V nájomnej zmluve sa dohodnú podmienky nájmu, výška nájomného a termín uvoľnenia bytu.

Prečítajte si tiež: Judikatúra k určeniu vlastníctva pri neplatnej kúpnej zmluve

Predaj bytu s hypotékou

Ak kupujúci potrebuje úver na kúpu bytu, banka bude vyžadovať kúpnu zmluvu a návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Banky sa však zvyčajne "ošívajú", ak majú poskytnúť úver na základe zmluvy o budúcej zmluve. Preto je dôležité vopred sa informovať v banke o ich požiadavkách a podmienkach.

Predaj bytu so záložným právom

Predaj bytu zaťaženého záložným právom je možný, ale je potrebné o tom informovať kupujúceho a dohodnúť sa na spôsobe vysporiadania záložného práva. Jednou z možností je, že predávajúci splatí záložné právo pred predajom bytu, alebo že kupujúci prevezme záložné právo a bude splácať úver.

Predaj bytu s viacerými spoluvlastníkmi

Ak má byt viacerých spoluvlastníkov, je potrebné, aby s predajom súhlasili všetci spoluvlastníci. V kúpnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet prevodu a výška spoluvlastníckeho podielu jednotlivých predávajúcich.

Príklad z praxe

Pani Anna sa rozhodla predať svoj byt, ktorý vlastnila menej ako 5 rokov. Aby sa vyhla plateniu dane z príjmu, navrhla kupujúcemu, pánovi Petrovi, že do kúpnej zmluvy uvedú nižšiu sumu a zvyšok jej zaplatí "na ruku". Pán Peter súhlasil, pretože chcel získať byt za výhodnejšiu cenu.

Po podpise kúpnej zmluvy a vyplatení peňazí sa však pani Anna rozhodla odstúpiť od zmluvy a vrátila pánovi Petrovi len sumu uvedenú v kúpnej zmluve. Pán Peter sa obrátil na súd, ale súd rozhodol, že má nárok len na vrátenie sumy uvedenej v zmluve, a zvyšok peňazí považoval za bezdôvodné obohatenie pani Anny.

Prečítajte si tiež: Kúpna zmluva: právomoci

Pán Peter tak prišiel o značnú časť peňazí a poučil sa, že pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité dodržiavať všetky právne predpisy a neuzatvárať žiadne dohody, ktoré by mohli byť v rozpore so zákonom.

tags: #2 #rozne #kupne #zmluvy #pre #banku