Právne aspekty užívania cudzej pôdy: 37 rokov a bremeno vecného práva

Užívanie cudzej pôdy predstavuje komplexnú právnu problematiku, ktorá sa dotýka vlastníckych práv, vecných bremien a možných nárokov na náhradu. V slovenskom právnom poriadku existujú rôzne situácie, kedy dochádza k užívaniu cudzej pôdy, a to buď na základe zmluvného dojednania, zákona alebo rozhodnutia súdu. Tento článok sa zameriava na analýzu právnych aspektov užívania cudzej pôdy, pričom zohľadňuje aj aktuálnu judikatúru a relevantné ustanovenia Občianskeho zákonníka a ďalších právnych predpisov.

Ochrana vlastníckeho práva a zásahy do pokojného stavu

Vlastnícke právo je jedným z najdôležitejších práv, ktoré slovenský právny poriadok chráni. Podľa Občianskeho zákonníka má vlastník právo so svojou vecou disponovať a užívať ju v plnom rozsahu. Zároveň je však povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.

Ak dôjde k neoprávnenému zásahu do pokojného stavu užívania nehnuteľnosti, vlastník sa môže domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný.

Nadobúdanie práv a povinností fyzických a právnických osôb

Spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a povinnosti vzniká narodením a zaniká smrťou. Plnoletosť sa nadobúda dovŕšením osemnásteho roku, pričom pred dosiahnutím tohto veku sa plnoletosť nadobúda len uzavretím manželstva. Právnické osoby nadobúdajú právnu spôsobilosť zápisom do príslušného registra.

Právne úkony môžu za právnickú osobu robiť aj iní jej pracovníci alebo členovia, pokiaľ je to určené vo vnútorných predpisoch právnickej osoby alebo je to vzhľadom na ich pracovné zaradenie obvyklé. Na založenie združenia sa vyžaduje písomná zakladateľská zmluva uzavretá zakladateľmi alebo schválenie založenia združenia na ustanovujúcej členskej schôdzi.

Prečítajte si tiež: Podmienky podpory po dovŕšení 18 rokov

Zastúpenie pri právnych úkonoch

Pri právnych úkonoch sa možno dať zastúpiť fyzickou alebo právnickou osobou. Zástupcom je ten, kto je oprávnený konať za iného v jeho mene. Zástupca musí konať osobne; ďalšieho zástupcu si môže ustanoviť, len ak je to právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Plnomocenstvo možno udeliť aj niekoľkým splnomocnencom spoločne. Ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Ak splnomocnenec koná v mene splnomocniteľa v medziach oprávnenia zastupovať, vzniknú tým práva a povinnosti priamo splnomocniteľovi.

Právne úkony a ich platnosť

Právne úkony vyjadrené inak než slovami sa vykladajú podľa toho, čo spôsob ich vyjadrenia obvykle znamená. Vznik, zmenu alebo zánik práva či povinnosti možno viazať na splnenie podmienky. Písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak.

Písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Na písomné právne úkony tých, ktorí nemôžu čítať a písať, je potrebná úradná zápisnica.

Darovacia zmluva a jej náležitosti

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca niečo bezodplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Neplatná je taká darovacia zmluva, pri ktorej sa má plniť až po darcovej smrti. Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na chyby, o ktorých vie.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

Vychádzať možno zo zásady, že darovať možno vec, ktorá môže byť predmetom kúpnej alebo zámennej zmluvy. Vlastnícke právo k darovanej nehnuteľnosti nadobúda obdarovaný až po schválení návrhu na vklad do katastra. K návrhu na vklad sa prikladá darovacia zmluva.

V darovacej zmluve medzi náležitosťami chýbať nesmie: názov právneho úkonu, teda treba uviesť, že ide o darovaciu zmluvu. V prípade, že je obdarovaných viac, je potrebné vymedziť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. V zmluve nesmie chýbať označenie miesta a dátumu uzavretia darovacej zmluvy.

Okrem všeobecných náležitostí darovacej zmluvy musí v prípade pozemkov a stavieb darovacia zmluva obsahovať ďalšie osobitné náležitosti určené katastrálnym zákonom, a to označenie pozemku s uvedením najmä parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, druhu pozemku a jeho výmery, označenie katastrálneho územia, príp. aj listu vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný a označenie stavby s uvedením druhu stavby, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, príp. Vymedzenie častí a príslušenstva bytu.

Darca je povinný oboznámiť obdarovaného so stavom nehnuteľnosti. Darovacia zmluva zvyčajne nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.

Napadnutie darovacej zmluvy a vrátenie daru

Napadnúť darovaciu zmluvu legislatíva povoľuje. Napadnúť ju nemožno po smrti darcu. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Prečítajte si tiež: Ako ovplyvňuje dĺžka práce váš dôchodok?

Obdarovaný môže odoprieť vrátenie daru tým, že poprie existenciu týchto dôvodov. V takomto prípade musí darca uplatniť svoj nárok na súde. Právo vrátiť dar podlieha premlčaniu vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe upravenej ustanovením Občianskeho zákonníka.

Vecné bremeno a jeho zrušenie

Právo doživotného užívania sa zapisuje do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a zostáva zachované, aj keď nastane zmena vlastníka. Povinným z vecného bremena je vždy vlastník nehnuteľnosti, na ktorej sa vecné bremeno zriadi, a oprávnený je osoba s právom doživotne užívať nehnuteľnosť. Vzhľadom na to, že vecné bremeno je vecné právo k nehnuteľnosti, na jeho zriadenie zmluvou je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.

Povinná a oprávnená osoba môžu uzatvoriť zmluvu o zrušení vecného bremena. Okrem uzavretia zmluvy je tak potrebné aj podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa bude žiadať výmaz vecného bremena.

Prevod nehnuteľnosti s hypotékou

Aj byt alebo dom či inú nehnuteľnosť, na ktorej spočíva hypotéka, možno previesť na inú osobu. Vlastník musí komunikovať predovšetkým s bankou, ktorá mu hypotekárny úver poskytla. Potrebné je teda vopred požiadať banku o súhlas so zmenou.

Banky vo väčšine prípadov povoľujú prevod vlastníctva - darovanie - bytu alebo domu s hypotékou. Prevod vlastníctva je ale bez súhlasu banky väčšinou nezrealizovateľný, pretože predloženie súhlasu si vyžiada katastrálny úrad.

Budova na cudzom pozemku a zákon o vlastníctve bytov

Umiestnenie stavby na pozemku je užívaním daného pozemku. Vyžaduje si preto právny titul, ktorý môže byť vecnoprávneho charakteru (vecné bremeno) alebo záväzkového charakteru (napr. výpožička alebo nájom). Ak takýto titul neexistuje, prichádzajú do úvahy vecnoprávne a záväzkové riešenia.

Podľa zákona o vlastníctve bytov, ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Domnievam sa však, že podľa ústavne konformného výkladu by vlastník pozemku nárok na určitú formu plnenia za užívanie pozemku vo svojom vlastníctve mal mať.

tags: #37 #rokov #užívania #cudzej #pôdy #právne