Podmienky bývania po dražbe domu: Práva a povinnosti

Tento článok sa zaoberá problematikou podmienok bývania po dražbe domu, s dôrazom na práva a povinnosti bývalých majiteľov a nových vlastníkov. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o situáciách, ktoré môžu nastať po dražbe, a o možnostiach, ako sa v nich orientovať.

Dražba domu a lehota na vypratanie

Ak prebehne dražba domu v zmysle ustanovení zákona o verejných dražbách, bývalý vlastník je povinný nehnuteľnosť vypratať v lehote určenej v oznámení o uskutočnení dražby. Táto lehota nie je zákonom stanovená ani limitovaná. V oznámení budú uvedené nielen lehota na odovzdanie vydraženej nehnuteľnosti, ale aj ďalšie podmienky odovzdania nehnuteľnosti.

Po úspešnej dražbe (ak sa nehnuteľnosť predá) má dražobník povinnosť vyhotoviť do piatich dní odo dňa uskutočnenia dražby zápisnicu o dražbe. V tejto zápisnici bude zhrnutý priebeh dražby a opätovne uvedené podmienky a lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti. Vo väčšine prípadov sa lehota na vypratanie a odovzdanie nehnuteľnosti pohybuje okolo 60-90 dní.

Práva osôb bývajúcich v dome bez nájomnej zmluvy

Ak v dome bývajú osoby, ktoré nemajú s bývalým majiteľom uzatvorenú nájomnú zmluvu, ich situácia je zložitejšia. Nový majiteľ môže voči nim iniciovať konanie o vypratanie nehnuteľnosti. V konaní však súd bude skúmať, či vyprataním maloletých detí z nehnuteľnosti nebude ohrozené ich bývanie (t. j. či sú schopní si zabezpečiť aj iné bývanie).

Možnosti napadnutia dražby

Ak existujú dôvody na spochybnenie platnosti dražby, bývalý vlastník má možnosť ju napadnúť. Podľa zákona o dobrovoľných dražbách, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu, okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt. V takomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Ak vlastník nehnuteľnosti podal žalobu na súde, vydražiteľ nemôže vlastníka vysťahovať z nehnuteľnosti, resp. vypratať túto nehnuteľnosť svojpomocne, ani za účasti polície, prípadne exekútora, lebo by došlo k porušeniu Ústavy SR (ochrana obydlia). Až následne, ak bude o žalobe rozhodnuté v prospech vydražiteľa, bude musieť vyzvať terajšieho vlastníka k vysťahovaniu.

Práva rodičov vlastníkov na bývanie

Ak žijú v dome rodičia vlastníkov, ktorí sú vlastníkmi tejto nehnuteľnosti, majú právo rozhodovať o tom, kto ho užíva a kto nie. Ak by mal manžel s rodičmi nejakú zmluvu, napr. nájomnú, potom je potrebné riadiť sa ňou a ukončiť bývanie v súlade s touto zmluvou. Ak by zmluva absentovala, potom je možné, aby ho ako vlastníci vyzvali, aby vypratal nehnuteľnosť. Ak odmietne, môžu na neho podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti.

Predaj hnuteľného majetku po dražbe

Ak sa dom dostal do konkurzu a už sa aj predal v dražbe, dražba sa týkala len nehnuteľnosti. Bývalý vlastník môže predať všetko zo domu aj po dražbe, napríklad kuchynskú linku, kúpeľňu, dvere a podobne.

Čo robiť, ak sa nový majiteľ správa neprimerane

Ak sa po dražbe objaví údajný nový majiteľ s požiadavkou, aby sa bývalý vlastník vysťahoval, je dôležité overiť si jeho totožnosť a právo na nehnuteľnosť. Bývalý vlastník má možnosť napadnúť dražbu, ak sú na to splnené podmienky. Majiteľ nemôže násilím vyhnať bývalého vlastníka z bytu a tiež nemôže do bytu vstupovať bez jeho súhlasu, ak v byte býva.

Osobný bankrot a dražba nehnuteľnosti

Ak majiteľ nehnuteľnosti rieši osobný bankrot a dražba má byť ešte predtým, ako mu dorazí zo súdu uznesenie ohľadne schválenia splátkového kalendára alebo konkurzu, je dôležité vedieť, aká je situácia, ak nehnuteľnosť vydraží a následne mu je schválený splátkový kalendár. Ak bude dražba vedená podľa zákona o dobrovoľných dražbách, tak v zmysle ustanovenia § 51 Z.č. 7/2005 Z.z. Ak podľa osobitného zákona bol udelený príklep k predmetu dražby, ktorý podlieha konkurzu, pred vyhlásením konkurzu a vydražiteľ dražobníkovi zaplatil cenu dosiahnutú vydražením, vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby prechádza na vydražiteľa. Pokiaľ bude dražba vedená podľa exekučného poriadku, tak v zmysle ustanovenia § 49 Z.č. 7/2005 Z.z. Ak súd udelenie príklepu schváli, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu; súd príklep neschváli, ak najneskôr ku dňu schválenia príklepu vydražiteľ nezaplatil najvyššie podanie. Ak súd neschváli udelenie príklepu, vydražiteľ je povinný vrátiť nehnuteľnosť úpadcovi, vydať mu úžitky z držby nehnuteľnosti a nahradiť škodu, ktorú spôsobil pri hospodárení s nehnuteľnosťou; tento majetok sa stáva súčasťou príslušnej podstaty. Súčasťou podstaty sú aj sumy, ktoré sa rovnajú záväzkom vydražiteľa, ktorý nezaplatil najvyššie podanie.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak existuje podielové spoluvlastníctvo k zdedenej nehnuteľnosti a spoluvlastníci sa nevedia dohodnúť na vyrovnaní, je možné súdne zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo.

Dobrovoľná dražba

Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho alebo iného práva k predmetu dražby (nehnuteľnosti), konané na základe návrhu navrhovateľa. Nútená dražba, ktorú vykonáva exekútor a ktorá podlieha súdnemu konaniu, a dobrovoľná dražba sú odlišné najmä v rýchlosti. Predmet dobrovoľnej dražby je možné vydražiť už v lehote 2 mesiacov od podpisu zmluvy o vykonaní dražby. Odlišné sú aj v nákladoch, ktoré sa hradia výlučne z výťažku dražby, čím navrhovateľovi dražby nevznikajú žiadne neželané náklady navyše. Všeobecné informácie o dražbách ako je postup a podmienky dražieb obsahuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v platnom znení.

Dražba je v zmysle §2 písmeno a) citovaného zákona verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa. Navrhovateľom dražby je v zmysle §7 odsek 1 zákona o dobrovoľných dražbách vlastník predmetu dražby, záložný veriteľ alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Dobrovoľná dražba ako forma mimosúdneho predaja založeného majetku je jedným z najrýchlejším spôsobom získania prostriedkov z nevyplatenej pohľadávky. Dražbu je možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s dražobníkom (Reality Center, s.r.o.). Od podpísania zmluvy o vykonaní dobrovoľnej dražby zväčša záložný veriteľ dostane svoje nevyplatené prostriedky do 3 mesiacov. Dobrovoľnú dražbu je možné opakovať až dokiaľ sa predmet dražby nepredá, taktiež je možné znížiť vyvolávaciu cenu v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách tak, aby sa cena nehnuteľností stala pre kupujúcich zaujímavá.

Záložné právo

V zmysle ustanovenia § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Uvedená zákonná citácia predstavuje jeden zo spôsobov vzniku záložného práva, a to vznik záložného práva zo zákona. Vznik záložného práva však nemožno stotožňovať so skutočnosťami, ktoré sú rozhodné pre určenie postavenia prednostného záložného veriteľa. V zmysle ustanovenia § 151 ma ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, ktoré ako jediné obsahuje definíciu pojmu prednostný záložný veriteľ je prednostným záložným veriteľom ten záložný veriteľ, ktoré záložné právo je registrované ako prvé v poradí. Preto pre určenie postavenia prednostného záložného veriteľa nie je rozhodný čas vzniku záložného práva ale čas jeho registrácie, čo zodpovedá princípu publicity záložných práv ako aj princípu právnej istoty.

Na schôdzi vlastníkov je potrebné schváliť zapísanie záložného práva do katastra nehnuteľností, následne schváliť nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov predaj bytu neplatiča prostredníctvom dobrovoľnej dražby. Spoločenstvo, resp. správca uzavrie s dražobníkom (Reality Center, s.r.o.) zmluvu o vykonaní dražby. V prípade ak je dražba úspešná, sa z jej výťažku uhradia všetky pohľadávky voči dlžníkovi zapísané na LV, taktiež náklady dražby a provízia dražobníka, to znamená, že spoločenstvo, resp. správca nemá žiadne náklady na realizáciu dobrovoľnej dražby.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Účastníci dražby

Účastníka dražby pozitívne a negatívne definuje §5 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v platnom znení. Účastník dražby neplatí Reality Center, s.r.o. ako dražobníkovi žiadnu sprostredkovateľskú províziu a v podstate všetko čo potrebuje na účasť v dobrovoľnej dražbe je zloženie dražobnej zábezpeky, ktorá sa mu v prípade udelenia príklepu započítava k celkovej cene.

Účastník dražby musí predložiť:

• Právnická osoba - výpis z obchodného registra (originál), príp. notársky overenú fotokópiu, preukaz totožnosti osoby oprávnenej konať za právnickú osobu, v prípade, že účastník dražby nie je štatutárom právnickej osoby aj splnomocnenie konať za právnickú osobu, pričom podpis splnomocnenca je nutné overiť u notára.
• Fyzická osoba - podnikateľ - výpis živnostenského oprávnenia (originál), príp. notársky overenú fotokópiu a preukaz totožnosti, v prípade zastupovania inou osobou je potrebné doložiť aj splnomocnenie konať za fyzickú osobu - podnikateľa, pričom podpis splnomocnenca je nutné overiť u notára.
• Fyzická osoba - nepodnikateľ - preukaz totožnosti, v prípade zastupovania inou osobou je potrebné doložiť aj splnomocnenie konať za fyzickú osobu, pričom podpis splnomocnenca je nutné overiť u notára.

Ak nadobúdate predmet dražby do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, pripravte si aj údaje o manželskom partnerovi. V prípade, že dražobník požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, je účastník dražby povinný túto zložiť, inak sa dražby nemôže zúčastniť. Bližšie podmienky zloženia dražobnej zábezpeky budú uvedené v Oznámení o konkrétnej dražbe. Účastník dražby je povinný predložiť písomné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby, ktorého predtlačený formulár bude k dispozícii u licitátora priamo na dražbe.

Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia v zmysle § 12 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách, ako aj obhliadku predmetu dražby v zmysle §13 ods.1zákona o dobrovoľných dražbách. Reality Center, s.r.o. žiada v zmysle ustanovenia § 13a zákona o dobrovoľných dražbách oznámenie všetkých skutočností o stave predmetu dražby ako aj o všetkých právach a záväzkoch vrátane nájomných vo výzve na umožnenie ohodnotenia. V prípade ich zamlčania alebo účelového vytvárania takýchto záväzkov s úmyslom poškodenia veriteľa sa vystavujete riziku vzniku škody na strane veriteľa ako aj riziku prípadného trestného stíhania.

Odovzdanie predmetu dražby

V poslednej fáze realizácie dražby, pri odovzdaní predmetu dražby v zmysle §29 odsek 2 zákona o dobrovoľných dražbách, sa Reality Center, s.r.o. snaží citlivo pôsobiť na vydražiteľov, za účelom poskytnutia primeranej lehoty na zariadenie osobných záležitostí, aby sa predišlo situáciám, ktoré vyhrocujú vzťahy medzi bývalými vlastníkmi a novými vlastníkmi.

Predídenie dražbe

Ak uhradíte svoje dlhy - predídete dražbe. V prípade, že dôjde k úhrade pohľadávky vrátane nákladov dražby, ktoré tvoria príslušenstvo pohľadávky ešte pred otvorením dražby od dražby sa upúšťa v zmysle §19 zákona o dobrovoľných dražbách.

tags: #drazba #domu #podmienky #byvania