Záložná Zmluva pri Hypotéke: Podmienky a Postup

Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na záložnú zmluvu pri hypotéke, podmienky jej zriadenia, postup pri kúpe nehnuteľnosti financovanej hypotékou a ďalšie dôležité aspekty, ktoré by ste mali poznať.

Čo je to Záložná Zmluva?

Záložná zmluva je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho.

Príklad zmluvných strán:

Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke.

Kúpa Nehnuteľnosti na Hypotéku: Postup Krok za Krokom

Ak kupujúci kupuje nehnuteľnosť na hypotéku, postupnosť krokov pri predaji sa mierne mení. Ukážme si to na príklade, že kupujúci kupuje nehnuteľnosť v hodnote 100.000€.

Prečítajte si tiež: Založné právo s poznámkou o poradí

  1. Podpis Kúpnej Zmluvy: V prvom rade sa podpisuje kúpna zmluva. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch. Dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho.
  2. Úschova Peňazí: Kupujúci zloží napríklad 20.000€ do úschovy.
  3. Vklad Záložných Zmlúv do Katastra: Záložné zmluvy sa vložia do katastra. Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve.
  4. Plomba na Liste Vlastníctva: Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu.
  5. Pripísanie Peňazí na Účet Predávajúceho: Po pripísaní 80.000€ na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra.
  6. Proces na Katastri: Momentálne je všetko v rukách pracovníkov katastra.
  7. Doručenie Listu Vlastníctva: Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke.
  8. Ukončenie Obchodu: Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený.

Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.

Podmienky Založenia Nehnuteľnosti pri Hypotéke

Na to, aby ste na ručenie pri hypotéke mohli využiť nehnuteľnosť, musí spĺňať určité podmienky. Ani novostavba nie je zárukou toho, že ju budete môcť založiť. Existuje niekoľko podmienok, na ktoré banka dbá a dáva pozor.

  • Nehnuteľnosť musí byť založená v celom rozsahu.
  • Banka si tiež dáva pozor na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Patriť môže len fyzickej osobe. Výnimku majú nehnuteľnosti, ktoré sa ešte len stavajú alebo sú krátko po dostavbe.
  • Prvou podmienkou je, aby nehnuteľnosť na ručenie pri hypotéke bola na Slovensku. Stavbu ani pozemok, ktorý vlastníte v zahraničí, nemôžete využiť.
  • Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Do úvahy berie všetky riziká, ktoré nehnuteľnosť má, a ktoré by mohli spôsobiť problém pri uplatňovaní záložného práva (napríklad lokalita, technický stav či jej účel).
  • Nehnuteľnosť musí byť v obývateľnom stave a skolaudovaná.
  • Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí. Banky pred svojim záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome. Výnimkou je záložné právo inej banky zabezpečujúce úver, ktorý bude vyplatený čerpaním úveru z novej banky.

Potrebné Dokumenty

Splnením podmienok to však nekončí. Na schválenie založenia nehnuteľnosti pri hypotéke treba do banky doručiť aj všetky dôležité dokumenty. Najdôležitejší je list vlastníctva a znalecký posudok. Ďalšie dokumenty závisia od účelu hypotéky. Dodáva sa buď kúpna zmluva ako potvrdenie o nadobudnutí nehnuteľnosti, alebo ak ide o ešte len rozostavanú nehnuteľnosť či pozemok, tak nadobúdací doklad k pozemku, geometrický plán (ak rozostavaná stavba nie je zapísaná na liste vlastníctva), právoplatné stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby (ak sa zohľadňuje jej budúca hodnota), a ak ide o stavbu realizovanú nejakým dodávateľom, tak aj zmluva o dielo, resp.

Znalecký posudok

Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. V niektorých prípadoch určité banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľností, ako sú napríklad cenové mapy na byty či interné ocenenie samotnou bankou. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. Doklad o veku stavby pri bytoch vám vystaví správca bytového domu. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty.

Typy Nehnuteľností a Ich Akceptácia Bankou

Banky pri hypotéke bežne akceptujú aj rodinné domy. Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok - aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby - ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu. Niektoré banky nedokonečené domy nefinancujú, resp. Dávajte pozor aj na účel využitia rodinných domov. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade môžete nehnuteľnosť vo väčšine bánk založiť, ale len v prospech úveru so splatnosťou 8 rokov. Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o záložných zmluvách

Byty

Najbežnejšou a najmenej problematickou rezidenčnou nehnuteľnosťou, ktorou klienti ručia v prospech hypotéky, sú byty. Banky ich bežne akceptujú, ak ide o byt v osobnom vlastníctve. Byt je tou najľahšie oceniteľnou nehnuteľnosťou a zároveň aj najviac likvidnou, keďže na realitnom trhu je najväčší dopyt práve po bytoch. Niektoré banky vedia pri ocenení bytu využiť aj interné hodnoty, resp. cenové mapy a vtedy nemusíte dokladovať znalecký posudok. Výhodou môže byť aj keď zakladáte novostavbu v developerskom projekte. Ak má developer dohodu s bankou, kde riešite hypotéku, je to oveľa jednoduchšie. Ak chcete kúpiť a založiť rozostavaný byt, ktorý nie je v developerskom projekte financovanom bankou, vtedy banka hypotéku posúdi len ak je byt zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaný.

Nie všetky typy bytov sú pre banky rovnako prijateľné. Špecifickou kategóriou sú apartmánové byty alebo ateliéry, ktoré sa hlavne v novostavbách vyskytujú čoraz častejšie. Tieto neštandardné byty môžu mať problém s akceptáciou. Apartmán je nehnuteľnosť skolaudovaná ako nebytový priestor, teda nie ako byt. Nájdete ich najmä v turistických oblastiach alebo v projektoch „so službami“ a niekedy sú určené na krátkodobý prenájom. Ateliér je tiež nebytovým priestorom, často slúži ako kancelária či štúdio. V tomto prípade ich banky neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor. Vtedy môžete mať schválenú klasickú hypotéku so splatnosťou do 30 rokov a financovaním až do 80 %, resp.

Problémy s Nehnuteľnosťou a Ich Riešenia

Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. Nehnuteľnosť nie je rezidenčná - určená na bývanie. Pozor na stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Tento druh stavieb nie je možné využiť ako zabezpečenie hypotéky.

Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod. Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti.

Možnosť Založenia Inej Nehnuteľnosti

Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite.

Prečítajte si tiež: Všetko o záložných zmluvách na nehnuteľnosti

Zmeny v Hypotéke a Záložnom Práve

V prípade, že ste sa rozhodli založenú nehnuteľnosť vymeniť za inú (napr. v prípade predaja pôvodnej a kúpy novej nehnuteľnosti), odporúčame vám podať žiadosť o zmenu alebo vyňatie nehnuteľnosti. K žiadosti je potrebné priložiť list vlastníctva k všetkým nehnuteľnostiam, znalecký posudok k novozakladanej nehnuteľnosti a titul nadobudnutia k novozakladanej nehnuteľnosti. Pri posúdení žiadosti si banka môže dožiadať aj ďalšie dokumenty. V prípade schválenia žiadosti si táto zmena vyžaduje uzatvorenie dodatku k zmluve o hypotekárnom úvere a po jej schválení vám budeme účtovať poplatok za spracovanie žiadosti v súlade s platným sadzobníkom bankových poplatkov. Taktiež vám budú vyhotovené aj ďalšie dokumenty, ktoré sú potrebné na zriadenie záložného práva k novozakladanej nehnuteľnosti v prospech banky - záložná zmluva a návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

V prípade, ak máte v úvere viac založených nehnuteľností a rozhodli ste sa vyňať zo zabezpečenia iba časť (napr. v prípade predaja založenej nehnuteľnosti), odporúčame vám podať žiadosť o zmenu alebo vyňatie nehnuteľnosti. K žiadosti je potrebné priložiť list vlastníctva k všetkým nehnuteľnostiam a znalecký posudok k založenej nehnuteľnosti, ktorá zostáva zabezpečením. Pri posúdení žiadosti si banka môže dožiadať aj ďalšie dokumenty. V prípade schválenia žiadosti si táto zmena vyžaduje uzatvorenie dodatku k zmluve o hypotekárnom úvere a po jej schválení vám budeme účtovať poplatok za spracovanie žiadosti v súlade s platným sadzobníkom bankových poplatkov.

V prípade, že na založenej nehnuteľnosti bola postavená akákoľvek ďalšia stavba, je povinné uzavrieť s bankou zmluvu o zriadení záložného práva na túto stavbu. Táto zmena vyžaduje uzatvorenie dodatku k zmluve o hypotekárnom úvere, ale nie je spoplatnená. K novozakladanej nehnuteľnosti bude nevyhnutné doložiť poistnú zmluvu, doklad o zaplatení poistného a oznámenie o vinkulácii poistného plnenia (platí iba v prípade, ak pôvodným zabezpečením bol iba pozemok alebo ak znalec určí, že je potrebné poistku navýšiť).

Dozaloženie Nehnuteľnosti

Pri žiadosti o hypotéku sa nie každý dostane k požadovanej výške financovania len na základe kupovanej nehnuteľnosti. Častým riešením v takýchto prípadoch býva založenie druhej nehnuteľnosti, či už ide o byt rodičov, dom starých rodičov alebo vlastnú inú nehnuteľnosť. Mnohí však netušia, že dozaloženie druhej nehnuteľnosti nemusí byť viazané k hypotéke navždy.

Dôvody na Dozaloženie

Najčastejším dôvodom, prečo klienti siahajú po možnosti dozaloženia druhej nehnuteľnosti je nedostatok vlastných zdrojov na dofinancovanie kúpy prostredníctvom hypotéky. Nariadenie Národnej banky Slovenska stanovujú, že banka môže štandardne poskytnúť maximálne 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (tzv. LTV - loan to value). Zvyšných 20 % musí klient pokryť z vlastných úspor alebo iným spôsobom. Každá piata hypotéka môže byť aj s LTV 90 t.j. Keďže však mnohí kupujúci nemajú dostatočné úspory a dofinancovanie spotrebným úverom či medziúverom zo stavebného sporenia im pripadá nákladné, riešením býva práve dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti. Takýmto spôsobom sa hodnota zábezpeky navýši, a klient tak môže získať až 100 % z kúpnej ceny novej nehnuteľnosti, pričom formálne stále dodrží požadované LTV.

Ďalším dôvodom na založenie druhej nehnuteľnosti môže byť aj snaha získať vyšší úver, ako je samotná kúpna cena nehnuteľnosti. Ak má klient dostatočný úverový limit, môže týmto spôsobom získať nielen 100 % financovanie kúpy, ale aj peniaze navyše, napríklad na rekonštrukciu, zariadenie domácnosti či iné výdavky spojené s bývaním.

Výpočet LTV pri Dozaložení

Pri hypotéke sa LTV vypočítava ako pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. V prípade, že klient zakladá dve nehnuteľnosti, teda kupovanú nehnuteľnosť a ďalšiu dozakladá, banka jednoducho spočíta hodnotu oboch nehnuteľností.

Príklad:

Klient chce kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 200 000 €. Aby nemusel riešiť vlastné zdroje, rozhodne sa dozaložiť ešte druhú nehnuteľnosť, ktorá má hodnotu 150 000 €. Celkovo teda banka berie ako zábezpeku dve nehnuteľnosti v súhrnnej hodnote 350 000 €. Takže výsledné LTV je len 58 % (po zaokrúhlení), čo je hlboko pod hranicou 80 %, ktorú banky štandardne požadujú.

Uvoľnenie Dozaloženej Nehnuteľnosti

Mnohí klienti sa po schválení a načerpaní hypotéky prirodzene pýtajú, kedy a za akých podmienok je možné dozaloženú nehnuteľnosť z úveru „uvoľniť“. Dobrou správou je, že druhá založená nehnuteľnosť nemusí zostať ako zábezpeka navždy.

Príklad:

Predstavme si, že ste si kúpili byt za 200 000 € a k hypotéke ste založili aj druhú nehnuteľnosť. Ak po niekoľkých rokoch splácania klesne zostatok úveru na povedzme 160 000 € a vaša kupovaná nehnuteľnosť má stále hodnotu 200 000 €, vaše LTV je 80 %.

Postup Bánk pri Vyňatí Dozaloženej Nehnuteľnosti

Pri vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti platí, že banky nemajú jednotný postup - každá inštitúcia k tejto situácii pristupuje po svojom. Zatiaľ čo niektoré vyžadujú prísne dodržanie pôvodného LTV, iné uplatňujú individuálny prístup.

  • Tatra banka: Štandardne platí podmienka dodržania LTV do 80 %, avšak v praxi banka rieši vyňatie individuálne. To znamená, že aj keď LTV po vyňatí presiahne 80 % (napr. stúpne na 90 %), nemusí to byť automatickou prekážkou.
  • VÚB banka: Rovnako ako Tatra banka, aj VÚB uplatňuje individuálny prístup pri posudzovaní žiadosti o vyňatie. Nemá pevne stanovené LTV ako pri schvaľovaní úveru.
  • ČSOB banka: Vyžaduje zachovanie pôvodného LTV, no neposudzuje ho ako presné číslo, ale v rámci určitých pásiem. Ak bol váš úver napríklad schválený pri LTV 78 %, postačí, aby po vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti zostalo nové LTV stále v tom istom pásme (teda medzi 70 % až 80 %).
  • Ostatné banky: Väčšina ostatných bánk trvá na tom, aby po vyňatí nehnuteľnosti zostalo LTV rovnaké alebo nižšie ako pri pôvodnom schválení hypotéky, a to bez výnimky. Neakceptujú pásma ani individuálne posúdenie. V týchto prípadoch je preto mimoriadne dôležité presne vypočítať, či po vyňatí bude zostatok úveru zodpovedať pôvodne schválenému LTV.

Akceptované Nehnuteľnosti na Dozaloženie

Banky vedia akceptovať ako nehnuteľnosť na dozaloženie: byt, rodinný dom, stavebný pozemok akceptujú len niektoré z bánk, avšak pri dozaložení apartmánu/ateliéru/chaty hrozí, že vám schvália dobu splatnosti len 8 rokov z dôvodu, že ide o nebytové priestory resp. rekreačné nehnuteľnosti.

Prenos Záložného Práva na Inú Nehnuteľnosť

V prípade, že máte na vašej existujúcej hypotéke dlhoročnú fixáciu s výhodnou úrokovou sadzbou (napr. 1%) a chceli by ste danú nehnuteľnosť predať, existuje riešenie, ktoré vám umožní ponechať si výhodné podmienky hypotéky. V rámci zmien na úverovej zmluve viete totiž banku požiadať aj o prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť. Ak vám banka schváli zmenu zakladanej nehnuteľnosti, myslite prosím ešte na jednu vec. Kvitanciu t.j. výmaz záložného práva na dovtedy založenej nehnuteľnosti banka pošle na kataster až vtedy, keď sa zapíše záložné právo na novú nehnuteľnosť. Pokiaľ teda zavkladujete nové záložné zmluvy na katastri s kolkom v hodnote 100 €, zapíše sa záložné právo na katastri štandardne až na 30. deň od podania návrhu na vklad záložného práva na katastri.

Ešte upozorním na jedno pravidlo. Vo väčšine bánk platí pravidlo, že ak bola doteraz založená skolaudovaná nehnuteľnosť, nemôže byť novým predmetom zabezpečenia nehnuteľnosť, ktorá skolaudovaná ešte nie, napr. rozostavaný dom.

Banky si za vyňatie nehnuteľnosti resp. prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť účtujú poplatok, ktorý nájdete v cenníku bánk ako poplatok za zmenu úverovej zmluvy.

Dôležitosť Odborného Poradenstva

Ak plánujete hypotéku, pri ktorej uvažujete nad dozaložením ďalšej nehnuteľnosti, je nesmierne dôležité poradiť sa ešte pred podpisom zmluvy s odborníkom. Najmä mladí klienti často dozakladajú rodičovskú nehnuteľnosť, aby získali chýbajúce financie. V praxi to však môže viesť k tomu, že LTV úveru bude veľmi nízke, čo síce na prvý pohľad pôsobí výhodne, no neskôr môže byť prekážkou pri vyňatí. Mnohé banky totiž trvajú na zachovaní pôvodného LTV a ak dozaložená nehnuteľnosť má príliš vysokú hodnotu, jej vyňatie môže byť nemožné alebo veľmi komplikované.

Riešenie Problémov so Splácaním Hypotéky

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najskôr upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom. V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku.

Možnosti Riešenia:

  • Poistenie hypotéky: Za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky.
  • Finančná rezerva: Mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem.
  • Kombinácia sporenia a poistenia: Je ideálnym riešením. Mnoho bánk ponúka nejakú možnosť sporenia k bežnému účtu. V niektorých prípadoch si môžete napríklad nastaviť sumu, ktorá sa po každej platbe kartou pošle na sporiaci účet. Prípadne sa platba zaokrúhli a tento rozdiel medzi skutočnou a zaokrúhlenou cenou sa pridá k sporeniu.
  • Splatenie hypotéky z výnosu z predaja: V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene.
  • Presun záložného práva na inú nehnuteľnosť: Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj.

tags: #založná #zmluva #pri #hypotéke #podmienky

Ďalšie články