Notárska úschova: Podmienky a postup pre bezpečný prevod nehnuteľností

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je jednou z kľúčových otázok správne nastavenie mechanizmu zaplatenia kúpnej ceny. Obidve strany, kupujúci aj predávajúci, potrebujú mať istotu, že kupujúci sa stane majiteľom nehnuteľnosti a predávajúci za ňu dostane riadne zaplatené. Jedným z najbezpečnejších spôsobov, ako to dosiahnuť, je notárska úschova. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o notárskej úschove, jej podmienkach, postupe a alternatívach.

Čo je notárska úschova?

Notárska úschova predstavuje jednu z najbezpečnejších foriem úhrady kúpnej ceny (alebo jej časti) pri prevode nehnuteľností. Ide o zriadenie úschovy peňazí v zmysle § 68 Notárskeho poriadku. Kupujúci zloží celú alebo časť kúpnej ceny do úschovy notárovi, ktorý ako neutrálna a dôveryhodná osoba zabezpečí, aby sa peniaze po splnení určitých podmienok, najčastejšie po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdali predávajúcemu.

Kto môže zriadiť notársku úschovu?

O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára na Slovensku. Ideálne je vybrať si notára, ktorého majú zmluvné strany k sebe čo najbližšie. Zoznam notárov a kontaktné údaje na nich nájdete na stránke www.notar.sk.

Postup pri zriadení notárskej úschovy

1. Žiadosť o zriadenie úschovy: O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára.
2. Spísanie notárskej zápisnice: Notár spíše tzv. zápisnicu o úschove peňazí. Pri uschovávaní peňažných prostriedkov sa spisuje notárska zápisnica, v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. Túto notársku zápisnicu musia podpísať buď obidve zmluvné strany, teda kupujúci (zložiteľ peňazí) aj predávajúci (príjemca peňazí), alebo iba jedna zo strán, kupujúci (zložiteľ).
   • Zápisnicu o notárskej úschove podpisujú obidve zmluvné strany v prípade ak:
     • podmienky úschovy nie sú presne upravené v kúpnej zmluve (napr. sa zabudlo pri spisovaní kúpnej zmluvy na úpravu podmienok vrátenia peňazí zložiteľovi) alebo
     • sa na kúpnej zmluve neosvedčuje pravosť podpisu príjemcu peňazí (pri predaji nehnuteľnosti sa pravosť podpisu predávajúceho osvedčuje vždy, táto situácia môže nastať v prípade ak je predmetom predaja hnuteľná vec) alebo
     • ak o to jedna zo zmluvných strán požiada.
   • Ak sú podmienky úschovy podrobne upravené v kúpnej zmluve a na zmluve sa osvedčí pravosť podpisu príjemcu, postačuje, ak notársku zápisnicu o úschove podpíše iba kupujúci, ktorý zároveň prevedie na účet notára peňažné prostriedky. Následne pri podpisovaní kúpnej zmluvy kupujúci preukáže predávajúcemu zloženie kúpnej ceny do úschovy notárskou zápisnicou o úschove peňazí a potvrdením notára o prijatí peňazí do úschovy.
3. Zloženie peňazí na účet notára: Po oznámení čísla účtu notára prevedie kupujúci peňažné prostriedky na tento účet.
4. Splnenie podmienok pre vyplatenie: Po splnení podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve a notárskej zápisnici, notár vyplatí peniaze predávajúcemu.

Obsah notárskej zápisnice o úschove peňazí

Zápisnica o úschove peňazí musí obsahovať:

• Vyhlásenie zložiteľa, že sa vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi, ktoré sú predmetom notárskej úschovy. To znamená, že po spísaní zápisnice o úschove, nie je už možné zo strany zložiteľa jednostranne meniť podmienky úschovy peňazí.
• Presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať.
  • Skupina podmienok, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) do rúk predávajúceho.
  • Skupina podmienok, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp.

Podmienky pre vyplatenie peňazí predávajúcemu

Pri zriaďovaní notárskej úschovy je veľmi dôležité správne nastaviť podmienky uvoľňovania zložených peňažných prostriedkov. V kúpnej zmluve alebo priamo v zápisnici o notárskej úschove musia byť uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať.

Prečítajte si tiež: Ako funguje doprava seniorov?

Sú to podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) predávajúcemu. Týmito podmienkami býva spravidla:

• List vlastníctva, na ktorom je ako vlastník kupovanej nehnuteľnosti uvedený kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a obmedzujúcich poznámok (resp. s ťarchami a poznámkami, ktoré predpokladá kúpna zmluva).
• Rozhodnutie okresného úradu (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Odporúča sa uviesť ako podmienku pre uvoľnenie peňazí z úschovy alternatívne predloženie výpisu z listu vlastníctva aj rozhodnutia okresného úradu. Alternatívne, z toho dôvodu, že v prípade ak na katastri všetko v poriadku prebehne a list vlastníctva bude „čistý“ bez plomby, tiarch a akýchkoľvek poznámok, čakať na doručovanie rozhodnutia z katastra môže predĺžiť vydanie peňazí z úschovy o 1-2 týždne.

Môžu však nastať aj okolnosti, kedy predloženie rozhodnutia katastra, ako alternatívna podmienka pre uvoľnenie peňazí, môže situáciu doslova zachrániť. Sú to prípady, kedy sa ihneď po prepise nehnuteľnosti v katastri objaví na liste vlastníctva plomba a podmienkou uvoľnenia peňazí z úschovy je výlučne predloženie výpisu z listu vlastníctva.

Príklady situácií:

• Kupovaná nehnuteľnosť bola pôvodne zaťažená záložným právom banky, kupujúci s tým bol uzrozumený a ako časť kúpnej ceny, poskytol peniaze na vyplatenie hypotekárneho úveru predávajúceho. Banka po zápise alebo ešte pred zápisom vlastníckeho práva kupujúceho k nehnuteľnosti, dala návrh na výmaz záložného práva banky z katastra nehnuteľností. Nastane teda situácia, že kupujúci je síce vlastníkom nehnuteľnosti, ale na liste vlastníctva je plomba, preto notár nemôže na základe listu vlastníctva do rozhodnutia katastra o výmaze záložného práva (60 dní), vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Notár by mohol kúpnu cenu vyplatiť, ak by bolo v podmienkach úschovy uvedené aj predloženie rozhodnutia katastra o vklade vlastníckeho práva kupujúceho alebo keby v podmienkach úschovy bolo uvedené predloženie listu vlastníctva s konkrétnou plombou.
• Ešte horšia situácia môže nastať, ak kupujúci akonáhle nadobudne vlastnícke právo zápisom v katastri, nehnuteľnosť ďalej scudzí a napr. hneď na druhý deň sa objaví na liste vlastníctva plomba, predávajúci nestihne vyžiadať výpis z listu vlastníctva bez plomby (kataster po zápise práv k nehnuteľnostiam aktuálny list vlastníctva nedoručuje tak ako bývalo predtým) a notár nemôže na základe listu vlastníctva vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Situáciu môže zachrániť správne nastavená zmluva a samozrejme ako bolo už aj vyššie uvedené, alternatívna podmienka predloženia rozhodnutia katastra.

Napriek tomu, že notárska úschova ako najbezpečnejší inštitút pre kupujúceho aj predávajúceho, by sa mala riadiť objektívnymi a v zmluve dohodnutými podmienkami, najmä kvôli vyššie uvedeným prípadom, by podmienky notárskej úschovy mali obsahovať aj ustanovenie, podľa ktorého zložené peňažné prostriedky možno uvoľniť v prospech predávajúceho, ak tak kupujúci inštruuje notára. Toto ustanovenie samozrejme pomôže, jedine keď je vôľa a dohoda strán.

Prečítajte si tiež: Ako získať príspevok na bývanie od ŽSR?

Zároveň pre úplnosť uvádzame, že podmienky notárskej úschovy by mali riešiť aj situáciu, keď do určitého času nedôjde k vyplateniu peňazí predávajúcemu, teda podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené na vydanie úschovy predávajúcemu nesplní.

Poplatky za notársku úschovu

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určí podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. K uvedenej odmene je treba pripočítať aj 20% DPH, a to v prípade, že je notár platca DPH.

Výhody notárskej úschovy

• Bezpečnosť: Notárska úschova je najbezpečnejším spôsobom odovzdania kúpnej ceny, aký pri kúpe nehnuteľnosti poznáme.
• Ochrana pred exekúciou: Oproti vinkulácii, notárska úschova skutočne peniaze uchráni, nakoľko Notársky poriadok výslovne ustanovuje, že počas trvania úschovy notár môže nakladať s predmetom úschovy len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy. Notár nie je oprávnený z predmetu úschovy uspokojiť nároky tretích osôb vyplývajúce z osobitných predpisov. Notársky poriadok výslovne ustanovuje, že počas trvania úschovy notár môže nakladať s predmetom úschovy len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy. Notár nie je oprávnený z predmetu úschovy uspokojiť nároky tretích osôb vyplývajúce z osobitných predpisov. V neposlednom rade stojí za zmienku, že v notárskej úschove sú peniaze chránené zákonom č. 118/1996 Z. z.
• Neutralita: Notár je nezávislá osoba, ktorá dohliada na celý proces a zabezpečuje, aby boli dodržané všetky podmienky.
• Právna istota: Notárska úschova sa riadi notárskym tarifom a Notárskym poriadkom.

Alternatívy k notárskej úschove

Vinkulácia v banke

Alternatívou notárskej úschovy je vinkulácia finančných prostriedkov v banke. Vinkulácia kúpnej ceny znamená účelové obmedzenie dispozičného práva kupujúceho k finančným prostriedkom na účte v banke. Kupujúci zriadi v banke bankový účet, na ktorý vloží peňažné prostriedky, ktoré budú vyplatené bankou predávajúcemu po splnení podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve. Najčastejšou podmienkou býva predloženie listu vlastníctva banke, na ktorom ako vlastník nehnuteľnosti figuruje kupujúci. Na základe predloženej kúpnej zmluvy pripraví zmluvu o vinkulácii banka.

Zmluva, ktorou sa zriaďuje vinkulácia, obsahuje najmä prísľub kupujúceho obmedziť nakladanie s peňažnými prostriedkami na jeho účte. V zmluve o vinkulácii sa ďalej určí výška finančných prostriedkov, ktoré budú blokované, ako aj doba, počas ktorej bude kúpna cena vinkulovaná. Nakladanie s peňažnými prostriedkami zloženými na vinkulovaný účet je možné len so súhlasom predávajúceho.

Nevýhody vinkulácie:

• Vinkulácia neuchráni zložené finančné prostriedky, ak je na zložiteľa začatá exekúcia. Exekútor totiž môže zablokovať finančné prostriedky tak na bežnom, ako aj na vinkulovanom účte.
• Banky majú svoje stanovené postupy a majú svoje vzory zmlúv, v ktorých neradi pripúšťajú nejaké úpravy. Pokiaľ dôjde v priebehu obchodu k zmenám v kúpnej zmluve, môže to viesť k dlhodobému a zložitému procesu vybavovania dodatkov.
• Cena za vinkuláciu sa vypočíta percentom z uschovanej čiastky a je niekedy vyššia, ako úschova advokátska.

Advokátska úschova

Pri tejto možnosti advokát pripravuje aj úschovnú aj kúpnu zmluvu. Každú úschovu eviduje u Slovenskej advokátskej komory. Advokát je zo zákona povinný mať profesné poistenia zodpovednosti. To ale nekryje spreneveru, čo je asi jediné riziko tejto úschovy. Treba si preto vybrať zabehnutú advokátsku kanceláriu.

Prečítajte si tiež: Aktuálne informácie o príspevku ČSOB

Úschova na účely splnenia záväzku

Notársky poriadok rozlišuje viacero druhov úschov. A to, úschova listiny, peňazí, závetu a úschova na účely splnenia záväzku. V § 568 Občianskeho zákonníka sú taxatívne vymenované dôvody (prekážky na strane veriteľa), ktoré oprávňujú dlžníka na zloženie plnenia do notárskej úschovy (veriteľ nie je prítomný, veriteľ je v omeškaní, dlžník má odôvodnené pochybnosti, kto je veriteľom, dlžník nepozná veriteľa). Iba v týchto štyroch prípadoch môže dlžník využiť inštitút notárskej úschovy, ktorý má obdobné právne účinky ako splnenie dlhu. Ak môže dlžník riadne plniť svojmu veriteľovi, tak notársku úschovu nemôže využiť. Samotná skutočnosť, že plnenie bolo uložené do notárskej úschovy, by nemohla vyvolať splnenie dlhu.

V súlade s ustanovením § 568 Občianskeho zákonníka dlžník môže splniť svoj záväzok do notárskej úschovy, pričom ide o náhradný spôsob plnenia záväzku a prichádza do úvahy v tých prípadoch, ak dlžník nemôže splniť svoj záväzok veriteľovi, pretože veriteľ je neprítomný, alebo je v omeškaní alebo ak dlžník má odôvodnené pochybnosti, kto je veriteľom, alebo veriteľa nepozná. Môže ísť napríklad aj o pochybnosti, komu v prípade smrti veriteľa má dlžník plniť, keďže ešte nie je známe, kto po veriteľovi dedí. Dlžník teda nemôže postupovať tak, že vec odovzdá do notárskej úschovy, aby splnil záväzok, hoci by ho mohol priamo plniť veriteľovi. Podmienkou zloženia predmetu úschovy do notárskej úschovy je aj existencia záväzku.

Predmetom solučnej úschovy môžu byť listiny vrátane cenných papierov, peniaze, ako aj hnuteľné veci. Zložením predmetu do notárskej úschovy sa dlžník počas trvania notárskej úschovy výslovne vzdáva dispozičného práva nakladať s predmetom úschovy a toto právo prechádza na notára. V zmysle § 68a Notárskeho poriadku o prijatí veci do úschovy spíše notár notársku zápisnicu. Zápisnica o úschove na účely splnenia záväzku musí obsahovať aj vyhlásenie zložiteľa, že záväzok nemožno splniť, pretože veriteľ je neprítomný alebo je v omeškaní alebo že zložiteľ má odôvodnené pochybnosti, kto je veriteľom, alebo že zložiteľ veriteľa nepozná. Zároveň notár zverejní bezodkladne na stránke notárskej komory informáciu o prijatí veci do úschovy.

Aj na toto pamätá zákon. V prípade, ak sa notárovi nepodarí naložiť s predmetom úschovy v lehote do 10 rokov od jej zloženia, notár podá na súd podnet na začatie konanie o prepadnutí predmetu úschovy v prospech štátu. To znamená, že ak notár nevydá vec veriteľovi, pretože si ju tento nepríde vyzdvihnúť, potom by ju podľa zákona nemal vrátiť znova dlžníkovi, ale mal by začať predmetné konanie. Ak teda notár podá návrh na súd na začatie konania o prepadnutí veci štátu, začne plynúť trojročná lehota, v ktorej ešte môže oprávnená osoba požiadať o vydanie predmetu úschovy a zabrániť tak prepadnutiu v prospech štátu. Ak žiadosť o vydanie predmetu úschovy nebude podaná v uvedenej lehote, príp. súd žiadosti nevyhovie, súd po uplynutí troch rokov od začatia konania rozhodne o prepadnutí predmetu úschovy v prospech štátu.

Ďalšie typy notárskych úschov

• úschovy výťažku z predaja zálohu formou dobrovoľnej dražby podľa § 151ma ods.
• úschovy podľa § 70 ods. 2 písm. d) a § 158 zákona č. 7/2005 Z. z. odmieta prevziať naňho pripadajúci výťažok dražby,vlastník predmet dražby neodovzdal vydražiteľovi alebo ak predchádzajúci vlastník t.j.
• úschovy dražobných zábezpek a úschovy výťažku dražby, ak predchádzajúci
• úschovy podľa § 14 a § 32 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.

tags: #notárska #úschova #podmienky #a #postup