Duplicita vlastníctva pôdy: Riešenia a možnosti nápravy

Duplicita vlastníctva pôdy predstavuje komplikovaný právny stav, kedy k jednému pozemku alebo jeho časti eviduje kataster nehnuteľností vlastnícke právo pre viacero osôb, ktoré si navzájom odporujú. Tento stav môže výrazne obmedziť nakladanie s nehnuteľnosťou a jej ďalšie využitie. Článok sa venuje problematike duplicity vlastníctva, jej príčinám, dôsledkom a možnostiam riešenia.

Príčiny vzniku duplicity vlastníctva

Duplicitné vlastníctvo je neželaný jav, ktorý má korene v historickom vývoji evidencie nehnuteľností na Slovensku. Medzi hlavné príčiny patria:

• Historická právna úprava: V období rokov 1951 až 1992 mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností len deklaratórny charakter. Zápisy teda neboli povinné a nemali právotvorné účinky.

• Nezáujem o evidenciu: Vlastnícke vzťahy ustúpili užívacím právam, napríklad v prospech JRD, čo spôsobilo nezáujem vlastníkov o riadnu evidenciu.

• Nedôslednosť zápisov: Do pozemkovej knihy sa nezapísali všetky tituly nadobudnutia vlastníctva, čo viedlo k situáciám, kedy bol pozemok viackrát prededený alebo kúpna zmluva nebola zapísaná.

  Prečítajte si tiež: Ako efektívne pomáhať starším ľuďom

• Zmeny legislatívy: Časté zmeny legislatívy a zanedbávanie dôslednej evidencie vlastníckych vzťahov prispeli k duplicite.

• Nedostatočná kvalita určenia hraníc pozemkov: Nepresné merania a nejasné hranice pozemkov tiež prispeli k vzniku duplicitného vlastníctva.

Konkrétne typy duplicity zahŕňajú:

• Prekrývanie parciel: Situácia, kedy je na mieste E-KN parcely zakreslená aj C-KN parcela (alebo jej časť) s odlišným vlastníkom. Tieto duplicity vznikli najmä vďaka tomu, že štát od 90. rokov vytvoril druhú mapu katastra, tzv. mapu určeného operátu, ktorá existuje súčasne s katastrálnou mapou.
• Spoluvlastnícke podiely nad 100 %: Prípad, kedy sú na liste vlastníctva zapísané spoluvlastnícke podiely, ktorých súčet je väčší ako 1/1.
• Kopírovanie parciel: Prípad, kde sa na liste vlastníctva kopírujú dve parcely - jedna v registri “E” a druhá v registri “C”, pričom každá z nich má zapísaného iného vlastníka.

Dôsledky duplicity vlastníctva

Duplicitné vlastníctvo má pre dotknuté osoby viaceré negatívne dôsledky:

• Obmedzenie nakladania s nehnuteľnosťou: Duplicita bráni nakladaniu s nehnuteľnosťou, a teda aj prevodu vlastníckeho práva k nej. Nie je možné nehnuteľnosť predať, darovať alebo zaťažiť vecným bremenom alebo záložným právom.

  Prečítajte si tiež: Ako prejsť rozvodom

• Poznámka o spochybnení hodnovernosti: Ak kataster zistí duplicitu, zapíše na dotknuté listy vlastníctva poznámku o spochybnení údajov katastra. Táto poznámka má obmedzujúci charakter a znemožňuje disponovanie s nehnuteľnosťou.

• Problémy pri vkladovom konaní: Okresný úrad katastrálny odbor nemôže povoliť vklad práva do katastra, kým nie je otázka vlastníctva pozemku vyriešená. Ak je doručená listina na zápis vkladom (napr. prevodová zmluva), príslušný okresný úrad vkladové konanie preruší a vyzve účastníkov konania, aby predložili súdne rozhodnutie alebo podali žalobu o určenie vlastníckeho práva.

• Problémy pri záznamovom konaní: Ak je na kataster doručená záznamová listina, postup okresného úradu záleží od toho, či listina vychádza z údajov katastra alebo nie.

Možnosti riešenia duplicity vlastníctva

Právny poriadok ponúka niekoľko spôsobov odstránenia duplicity vlastníctva. Medzi najčastejšie patria:

1. Dohoda dotknutých osôb: Ide o najrýchlejšie a najjednoduchšie riešenie. Dotknuté osoby môžu uzavrieť dohodu, v ktorej určia, kto je skutočným vlastníkom pozemku. Jedna strana sa svojho vlastníckeho práva vzdá a druhej strane sa vlastnícke právo ponechá. Dohoda môže mať formu nepomenovanej zmluvy alebo dohody o urovnaní. Musí spĺňať náležitosti podľa Katastrálneho zákona, vrátane identifikácie nehnuteľnosti a úradne overených podpisov účastníkov. Dohoda sa následne zapíše do katastra nehnuteľností návrhom na vklad. Nevýhodou môže byť nutnosť zaplatenia správneho poplatku za vklad.

   Prečítajte si tiež: Ako vybaviť znalecký posudok na pozemok

2. Konanie o oprave chyby: Podľa ustanovenia § 59 ods. 2 Katastrálneho zákona môže okresný úrad opraviť údaj o viacnásobnom vlastníctve, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a iné osoby, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti podľa verejnej listiny alebo podľa inej listiny, a nie sú zapísaní v katastri ako vlastníci tejto nehnuteľnosti. V tomto prípade je potrebné, aby žiadosť o opravu podali všetky dotknuté osoby spolu s ich osvedčeným podpisom. Okresný úrad po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o oprave chyby alebo vyhotovení protokolu o oprave chyby vykoná zápis do katastra. Týmto spôsobom je možné predísť zbytočným sporom na súde, ak sa účastníci vedia dohodnúť a to bez potreby zaplatenia poplatku za vklad ktorý je potrebný v prípade písomnej dohody strán.

3. Určenie vlastníctva súdom: V prípade, že nie je možné dospieť k dohode zúčastnených osôb, je možné určenie vlastníctva súdom a to na návrh niektorého z vlastníkov podľa ustanovenia § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku. Duplicita sa v katastri odstráni záznamom na základe právoplatného rozsudku súdu o určení vlastníckeho práva. Nevýhodou takéhoto postupu riešenia duplicity je finančná nákladnosť a časová zdĺhavosť súdneho konania ako aj nejednotnosť súdnej rozhodovacej praxe ohľadom náhrady trov konania v takýchto sporoch.

Konanie katastrálneho úradu

Ak kataster zistí duplicitu, mal by na dotknuté listy vlastníctva zapísať poznámku o spochybnení údajov katastra v zmysle § 29 ods. 3 vyhlášky č. 461/2009 Z. Odstránenie duplicity sa vykoná tak, že sa určí, kto je podľa práva vlastníkom daného pozemku. Tým sa zosúladí právny stav a evidovaný stav. Úradníci katastra obvykle odmietajú povoľovať vklady (zápisy) k duplicitne evidovaným nehnuteľnostiam s odôvodnením, že nemajú právo určiť vlastníka. Často je však takýto postup katastra v rozpore so zákonom.

Podľa § 36a ods. 1 Katastrálneho zákona, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená ďalšia verejná listina alebo iná listina, ktorá nevychádza z údajov katastra, okresný úrad nevykoná záznam a túto skutočnosť oznámi tomu, kto ju predložil, a tomu, v koho prospech právo k nehnuteľnosti svedčí podľa listiny. Okresný úrad súčasne vyzve dotknuté osoby, aby uzavreli dohodu alebo podali na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti.

Podľa § 36a ods. 3 Katastrálneho zákona, ak je na vykonanie záznamu predložené súdne rozhodnutie, ktoré v dôsledku ďalšej právnej zmeny nie je záväzné pre osobu zapísanú v katastri, okresný úrad záznam nevykoná a o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra poznámku na dobu dvoch mesiacov od jej zápisu. V prípade, že by bola okresnému úradu doručená zmluva na vykonanie zápisu do katastra vkladom, okresný úrad návrh na vklad zamietne, lebo nebude splnená podmienka preukázania, že je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou (§ 31 ods.

Špecifické prípady a súvislosti

• Dvojdomy: Pri dvojdome je dôležité rozlišovať medzi podielovým spoluvlastníctvom a výlučným vlastníctvom. Ak je dvojdom na jednom súpisnom čísle a jednom liste vlastníctva, jedná sa o podielové spoluvlastníctvo, kde platí predkupné právo spoluvlastníkov. Ak má každá časť dvojdomu samostatný list vlastníctva, oddelí sa tak vlastnícke právo a výlučný vlastník nebude viazaný predkupným právom voči susedovi.

• Nadobudnutie vlastníctva stavby na cudzom pozemku: V prípade, že vlastník domu zistí, že dom stojí na pozemku iných vlastníkov, môže sa pokúsiť pozemok odkúpiť alebo sa domáhať určenia vlastníckeho práva súdnou cestou prostredníctvom vydržania.

Riešenie problémov s katastrálnym úradom

V praxi sa môže stať, že pracovník katastra urobí chybu pri identifikácii pozemku alebo posunie hranice pozemkov. V takom prípade je potrebné kontaktovať katastrálny úrad a žiadať opravu chyby. Ak to nie je možné, je možné sa domáhať určenia vlastníckeho práva súdnou cestou.

Dvojité zdanenie pri dedení

Pri dedení nehnuteľností môže vzniknúť problém dvojitého zdanenia, kedy daň za nehnuteľnosť zaplatí zomrelý vlastník na celý rok a zároveň aj dedič za pomernú časť roka. Zákon o miestnych daniach v tomto prípade nie je napísaný dobre a bolo by ho potrebné upraviť.

tags: #dvojite #vlastnictvo #pody #riesenie