Znižovanie ceny v dražbe: Podrobný postup

Dražby predstavujú zaujímavý spôsob nadobudnutia majetku, najmä vďaka atraktívnym cenám, ktoré sú často výhodnejšie ako bežné ponukové ceny. Kupujúci sa vyhne províziám sprostredkovateľov a predajcov, ako aj rôznym poplatkom. Cena majetku v dražbe býva stanovená súdnym znalcom, ktorý vypracúva posudok výlučne pre konkrétnu dražbu, zohľadňujúc skutočnosť, že majetok sa predáva v dražbe.

Čo je dobrovoľná dražba?

Dobrovoľná dražba je osobitný, zákonom upravený spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Organizujú ju dražobníci, ktorí musia spĺňať zákonom stanovené odborné predpoklady a byť poistení proti vzniku škody až do výšky 2 000 000 EUR. V 99 % prípadov sa dražby realizujú pre záložných veriteľov, ktorí sú zapísaní na liste vlastníctva ako prví v poradí. V zmysle ustanovenia § 151 ma ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka nadobúda vydražiteľ vlastníctvo k predmetu dražby bez tiarch, čo pri nehnuteľnostiach znamená "čistý" list vlastníctva bez ohľadu na počet tiarch.

Účastníkom dražby môže byť v zásade každá fyzická osoba, ktorá je plne spôsobilá na právne úkony, ako aj právnická osoba.

Dražobná zábezpeka

Dražobná zábezpeka je peňažná čiastka, ktorú je potrebné zložiť do rúk dražobníka, aby sa záujemca o kúpu predmetu dražby mohol zúčastniť dražby. Ak účastník dražby nebude úspešný, dražobná zábezpeka sa mu vráti v plnej výške, bezodkladne po skončení dražby. Účastník dražby neplatí dražobníkovi žiadnu sprostredkovateľskú províziu ani iný poplatok za účasť na dražbe.

Priebeh dražby

Dražba má veľmi jednoduchý priebeh. Účastník potrebuje pozorne počúvať licitátora - osobu, ktorá vedie dražbu a priebeh účastníkom vysvetlí. Dražba sa začína v stanovenom termíne na stanovenom mieste. Pred uskutočnením samotnej licitácie, licitátor účastníkov oboznámi, najmä o tom, že za platné podanie sa považuje súčasné zdvihnutie čísla, ktoré obdrží účastník dražby pri prezencii a oznámenie ceny, ktorú chce účastník dražby za predmet dražby ponúknuť. Následne licitátor poskytne účastníkom priestor pre ich dotazy a otázky ohľadom stavu predmetu dražby a postupu pri licitácii.

Prečítajte si tiež: Všetko o balayage

Po zodpovedaní otázok účastníkov dražby licitátor oznámi, že začína so samotnou licitáciou a vyzve účastníkov dražby, aby urobili podanie, ktoré nesmie byť nižšie ako hodnota najnižšieho podania. Túto výzvu zopakuje licitátor tri razy, to platí aj pri urobení podania niektorým z účastníkov dražby. Ak bolo urobené podanie a nikto z účastníkov dražby neurobí vyššie podanie ako bolo naposledy urobené niektorým z účastníkov dražby, licitátor udelí tomuto účastníkovi príklep a účastník dražby sa stáva vydražiteľom.

V prípade, že nastane situácia, v ktorej žiaden z účastníkov dražby neurobí podanie ani po tretej opakovanej výzve licitátora, licitátor dražbu ukončí vyhlásením o jej neúspešnosti. Môže sa však aj stať, že licitátor pre nezáujem účastníkov dražby zníži ponukovú cenu. Či však dôjde k zníženiu ponukovej ceny alebo nie, nemožno nikdy vopred oznámiť ani predpovedať.

Cenu dosiahnutú vydražením je potrebné doplatiť do 15 dní odo dňa konania dražby. Vydražiteľ sa stáva vlastníkom predmetu dražby po doplatení ceny dosiahnutej vydražením, a to ku dňu udelenia príklepu na dražbe. Po vydražení a doplatení ceny dosiahnutej vydražením je pôvodný vlastník povinný odovzdať predmet dražby vydražiteľovi bez zbytočného odkladu.

Oznámenie o dražbe

Dražobník nehnuteľnosti vyhlasuje konanie dražby nehnuteľnosti oznámením o dražbe, ktoré má zákonné náležitosti v zmysle ustanovenia § 17 ods. 1 ZoDD a ktoré musí dražobník uverejniť v Obchodnom vestníku, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. Oznámenie o dražbe sa v prípade nehnuteľností uverejňuje najmenej 30 dní pred dňom konania dražby v Obchodnom vestníku. Súčasťou oznámenia o dražbe je aj uvedenie údaju či ide o prvú alebo opakovanú dražbu a údaj o najnižšom podaní a minimálnom prihodení.

Znižovanie ceny nehnuteľnosti

Postup akým sa dá docieliť znižovanie ceny nehnuteľnosti (najnižšieho podania nehnuteľnosti) na dobrovoľnej dražbe je opakovanie dražby, kedy v praxi dochádza k znižovaniu najnižšieho podania potrebného k vydraženiu nehnuteľnosti. Opakovaná dražba sa uskutočňuje na základe zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzatvorenej medzi navrhovateľom predmetnej dobrovoľnej dražby a dražobníkom.

Prečítajte si tiež: Slovenské organizácie pre zvieratá

K opakovaniu dobrovoľnej dražby dochádza v praxi vtedy, keď sa buď na dobrovoľnú dražbu nedostaví žiaden účastník dražby alebo žiaden z účastníkov dražby neurobí podanie ani vo výške najnižšieho podania. Bežne sa akokoľvek zaujímavá nehnuteľnosť zvykne vydražiť najneskôr do tretieho kola dražby, t. j. do druhého opakovania dražby, kedy už najnižšie podanie zvykne byť v najnižšej prípustnej výške v súlade so ZoDD.

Samozrejme znižovanie najnižšieho podania predmetnej nehnuteľnosti závisí aj od vôle navrhovateľa dobrovoľnej dražby, ktorý však v snahe rýchlo získať svoje peniaze spať, znižuje najnižšie podanie predmetnej nehnuteľnosti. Dražobník často vie už dopredu (pred prvým konaním dražby), do akej sumy bude navrhovateľ dražby ochotný znižovať najnižšie podanie za nehnuteľnosť. Práve táto informácia predstavuje veľmi dôležitú informáciu, ktorá býva v praxi často pravdepodobne zneužívaná tak dražobníkom, ako aj prípadne tretími osobami.

V prípade, že existujú reálni záujemcovia o vydraženie predmetnej nehnuteľnosti, dražobník sa pravdepodobne s nimi môže dohodnúť nech nedražia v tomto kole dražby, ale až v druhom alebo treťom kole dražby, kedy je už cena (najnižšie podanie) najnižšie. V prípade vyššie uvedeného konania by mohol dražobník pravdepodobne buď obdržať nejakú finančnú odmenu od vydražiteľa, ktorý veľmi výhodne vydražil danú nehnuteľnosť alebo by mohol dražobník (prostredníctvom tretej osoby - vydražiteľa) speňažiť nehnuteľnosť za cenu pohybujúcu sa úrovni tej trhovej ceny, čím by dražobník pravdepodobne zarobil aspoň dvakrát a veľmi dobre.

Nie je však vylúčená ani činnosť dražobníka ako sprostredkovateľa medzi dlžníkom a záujemcom o vydraženie danej nehnuteľnosti pred samotným konaním dobrovoľnej dražby, prípadne iná forma pravdepodobného obchádzania ZoDD. Túto problematiku ohľadom dražobníka rieši jednak ustanovenie § 5 ods. 7 ZoDD a jednak zákon č. 300/2005 Z.z. Trestný zákon v znení neskorších predpisov pri skutkovej podstate machinácie pri verejnom obstarávaní a verejnej dražbe podľa § 266 až § 268. Najväčším problémom v praxi by však bolo preukázanie takéhoto konania zo strany dražobníka.

Základné pojmy

Pre lepšiu orientáciu v dražbách je potrebné poznať základné pojmy:

Prečítajte si tiež: Vzor závetu z Anglicka

1. Dražobník: Osoba, ktorá dražbu administratívne zastrešuje a organizuje.
2. Dražiteľ/Účastník dražby: Osoba, ktorá sa dostaví na dražbu s cieľom pokúsiť sa získať draženú vec.
3. Vydražiteľ: Osoba, ktorá urobí najvyššie podanie a splní ďalšie podmienky potrebné k nadobudnutiu vlastníctva draženej veci.
4. Závady viaznuce na nehnuteľnosti: Práva tretích osôb, ktoré musí vlastník rešpektovať a ktoré ho obmedzujú v užívaní alebo v dispozíciách s nehnuteľnosťou (napr. vecné bremeno, záložné právo, predkupné právo, nájom a pod.).
5. Dražobná vyhláška/Oznámenie o dražbe: Písomnosť obsahujúca podstatné informácie o podmienkach konania dražby.
6. (Dražobná) zábezpeka: Suma, ktorú musíte zložiť, aby ste mohli dražiť.

Ako zistiť, kde sa dražba koná?

Konanie dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti sa vyhlasuje formou oznámenia o dražbe. Toto sa zverejňuje:

• v Notárskom centrálnom registri dražieb, ktorý je dostupný na internete,
• v Obchodnom vestníku, ktorý sa tiež nachádza na webe,
• na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa vec nachádza a tiež v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa vec nachádza,
• umiestnením na viditeľnom mieste na draženej veci.

Kto a za akých podmienok sa môže zúčastniť?

Všeobecne platí, že dražiť môže právnická a fyzická osoba spôsobilá na právne úkony; výnimočne aj osoby s obmedzenou spôsobilosťou, ak sa draží spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už podiel majú. Medzi skutočnosti, ktoré účasť na dražbe znemožňujú, patrí napríklad:

• vyhlásenie konkurzu na váš majetok alebo zamietnutie návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, a to po dobu 3 rokov od zrušenia konkurzu či jeho zamietnutia,
• postavenie dražobníka alebo jeho zamestnancov či ich blízkych, nimi ovládaných osôb a tiež jeho funkcionárov či spoločníkov a im blízkych osôb,
• postavenie dlžníka (vo vzťahu k dôvodu, pre ktorý sa draží) či jeho manžela.

Ak to dražobník vyžaduje, musíte u neho alebo do notárskej úschovy zložiť zábezpeku, a to vo výške a v lehote uvedenej v oznámení o dražbe. Zábezpeku je možné zložiť v peniazoch alebo vo forme bankovej záruky; nesmie presiahnuť 30 % z najnižšieho podania a zároveň nesmie presiahnuť sumu 49 790,88 Eur.

Za akú cenu sa draží?

Najnižšie podanie zistíte z oznámenia o dražbe. Ak ide o 1. dražbu, nesmie byť nižšie než:

• 90 % hodnoty určenej znaleckým posudkom, ak sa draží byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt,
• 80 % hodnoty určenej posudkom, ak ide o inú draženú vec.

V ostatných prípadoch (ďalšie dražby) platí, že ak sa:

• realizuje zákonné záložné právo,
• draží byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt,

nesmie byť najnižšie podanie nižšie ako ¾ hodnoty draženej veci určenej znaleckým posudkom; inak nesmie byť nižšie ako ½ hodnoty draženej veci podľa znaleckého posudku.

Dôležité aspekty dobrovoľných dražieb

Na Slovensku sa inštitút dobrovoľnej dražby využíva v prevažnej miere na výkon záložného práva záložnými veriteľmi, a to hlavne bankami, bytovými spoločenstvami, správcami bytov a podobne. Nehnuteľnosti sa dražia predovšetkým za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa.

Samotnú dražbu je možné vykonať 30 dní po zaslaní oznámenia o dobrovoľnej dražbe. Z uvedeného vyplýva, že dlžník má dostatočný časový priestor na vyriešenie vzniknutej situácie.

Účasť na dražbe ako záujemca

Ak ešte len plánujete kúpiť dom či byt na dražbe, ocitnete sa v pozícii záujemcu o dražbu. Najskôr by ste sa však mali oboznámiť s Oznámením o dražbe, ktoré je zverejnené na webovej stránke www.notar.sk, v Obchodnom vestníku, na stránke www.justice.gov.sk alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Samozrejme, musíte spĺňať aj potrebné podmienky.

Na dražbe sa nemôže zúčastniť ten, kto nemôže nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby, ak bol na majetok vyhlásený konkurz, dražby sa nemôže zúčastniť ani dlžník, manžel či manželka dlžníka, ani dražobník a zamestnanci dražobníka. Účasť na dražbe je bez poplatkov.

Problémy pri odovzdávaní nehnuteľnosti

Najväčším problémom v súvislosti s dobrovoľnou dražbou môže byť samotné odovzdanie nehnuteľnosti. Nakoľko je odovzdanie nehnuteľnosti len protokolárnou záležitosťou, je to v podstate na dohode medzi bývalými vlastníkmi a vydražiteľom ako novým vlastníkom. Ak nefunguje dohoda, malo by nasledovať vysťahovanie súdnou cestou.

Opakovanie dražieb a znižovanie ceny

O dražené veci nemusí byť záujem. Preto sa dražby môžu opakovať aj viackrát, ich počet nie je ničím obmedzený. Pri dobrovoľnej dražbe sa cena môže znížiť už pri prvej dražbe, o čom rozhoduje navrhovateľ dražby. Platí to len v prípade, ak dražiteľ neurobí ani najnižšie podanie. Najnižšie podanie môže určiť až na úroveň hodnoty znaleckého posudku, ak ide o byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt, v ostatných prípadoch na úroveň 50 % znaleckého posudku.

Regionálne rozdiely v dražbách

Regionálne rozdiely fungujú aj v prípade dražieb. Najlepšie sa dražia byty v hlavnom meste a krajských mestách, ďalej nehnuteľnosti v rekreačných a lyžiarskych oblastiach, tiež výrobné a administratívne budovy v priemyselných centrách.

Rady pre dlžníkov

Ak sa človek rozhoduje o úvere alebo hypotéke, musí si jednoduchým sedliackym rozumom spočítať do akej výšky sa môže zadlžiť, a čo vtedy, keď nebude schopný splácať svoje záväzky v prípade podstatnej zmeny v živote, ale aj zmien vo svetovej ekonomike, podobne ako to zažívame v súčasnosti počas svetovej finančnej krízy.

Aj v živote dlžníka môže dôjsť k podstatnej zmene, napríklad úmrtím manžela či manželky, stratou zamestnania, ťažkým úrazom. V takomto prípade sa odporúča dlžníkovi navštíviť záložného veriteľa (banku, bytového správcu, predsedu bytového spoločenstva), ktorému by mal oznámiť, v akej situácii sa ocitol a dohodnúť sa na dočasnom upravení podmienok platieb.

Proces dobrovoľnej dražby z pohľadu dražobníka

V zmysle Zákona o dobrovoľných dražbách môže byť navrhovateľom dobrovoľnej dražby buď vlastník nehnuteľnosti alebo záložný veriteľ. V praxi sa najčastejšie stretávame s prípadmi, kedy sú navrhovateľmi záložný veritelia, respektíve banky.

Nasleduje štádium komunikácie s vlastníkmi, respektíve dlžníkmi. Dražobník im musí oznámiť, že sa ocitli v situácii, že ich nehnuteľnosť ide do dražby a snaží sa im vyjsť v ústrety, ak je to možné, napríklad pomôcť im pochopiť danú situáciu a poradiť ako ju môžu riešiť.

Pre účely dobrovoľnej dražby je nevyhnutné zabezpečiť vypracovanie znaleckého posudku. V zmysle zákona o dobrovoľných dražbách sa totiž môže urobiť znalecký odhad. Pokiaľ s dražobníkom dotyční nespolupracujú a nehnuteľnosť nesprístupnia, môže znalec vypracovať tzv. znalecký odhad zo starého znaleckého posudku a ďalších materiálov, ktoré má k dispozícii. Táto alternatíva však nie je pre žiadnu zo zúčastnených strán výhodná a môže spôsobiť výrazný pokles odhadnutej ceny predmetu dražby, a tým aj výťažku z dražby.

Následne sa stanovia termíny dražby, obhliadok, zabezpečí sa miesto konania dražby a vypracuje sa Oznámenie o dražbe, ktoré sa posiela na podpis do banky a následne sa registruje v Notárskom centrálnom registri dražieb u notára.

V deň dražby je dražobná miestnosť otvorená pol hodiny pred stanovenou hodinou dražby. Ďalší postup sa odvíja od toho, či bola dražba úspešná alebo neúspešná. Ak neúspešná, vrátia sa účastníkom dražobné zábezpeky, notár vyhotoví notársku zápisnicu a zaregistruje sa Oznámenie o výsledku dražby. V opačnom prípade začína plynúť vydražiteľovi 15 dní na zaplatenie zvyšku vydraženej sumy. Ako náhle je zaplatená aj zvyšná časť peňazí, posiela dražobník osvedčené odpisy notárskej zápisnice správe katastra a vydražiteľovi. Poslednou fázou je odovzdanie nehnuteľnosti, ktoré je len protokolárnou záležitosťou.

Výhody dobrovoľnej dražby

Dobrovoľná dražba je z časového i ekonomického hľadiska omnoho výhodnejšia ako nútená dražba. Aj z časového hľadiska je dobrovoľná dražba výhodnejšia, keďže spravidla netrvá dlhšie ako 3 mesiacov, na rozdiel od nútenej dražby, ktorej realizácia trvá aj rok vzhľadom na skutočnosť, že udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom. Odmena pri nútenej dražbe je až 20 %, na rozdiel od dobrovoľnej dražby kde sa pohybuje na úrovni 3-5 % pre dražobnú spoločnosť.

tags: #dražba #znižovanie #ceny #postup