Platba za nehnuteľnosť nad 15 000 EUR v hotovosti: Riziká a bezpečné alternatívy

Ešte pred pár rokmi bola platba za nehnuteľnosť v hotovosti úplne bežná vec. Kupujúci prišiel s taškou plnou bankoviek, predávajúci ich spočítal a obchod bol uzavretý. Dnes je to však omnoho komplikovanejšie - a hlavne riskantnejšie. V súčasnosti existujú zákonné obmedzenia a bezpečnostné riziká, ktoré je nevyhnutné zvážiť. Tento článok sa zameriava na platby za nehnuteľnosti nad 15 000 eur v hotovosti, pričom analyzuje riziká spojené s takýmito transakciami a ponúka bezpečné alternatívy.

Zákonná úprava platieb v hotovosti

Platiť alebo prijímať veľké sumy v hotovosti dnes nie je len rizikové, ale môže byť aj v rozpore so zákonom. Zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti bol Národnou radou Slovenskej republiky schválený 29. novembra 2012 a účinnosť nadobudol 1. januára 2013. Dňa 23. mája bola schválená novela zákona o obmedzení platieb v hotovosti, ktorá zjednocuje výšku sumy, do ktorej budú možné platby v hotovosti, na 15 000 eur pre fyzické aj právnické osoby.

Do júna 2023 platil zákaz hotovostných platieb nad 15 000 € pre bežných občanov a 5 000 € pre podnikateľov. Od 1. júla 2023 sa tieto limity zjednotili - pre všetkých platí zákaz platieb nad 15 000 € v hotovosti. V kúpnych zmluvách musia podnikatelia, právnické osoby aj ostatní občania rešpektovať zákaz platieb v hotovosti nad 15 000 eur. Platby nad touto sumou sa musia vykonať bezhotovostne (napr. prevodom na účet). Zákon nemožno obísť jednoduchým rozdelením platby na viacero platieb. Samotné porušenie zákazu naďalej nebude mať vplyv na platnosť právneho úkonu (napr. kúpnej zmluvy).

Na platby v hotovosti sa podľa platnej legislatívy nevzťahuje zákaz v čase krízovej situácie, vojny, vojnového stavu, výnimočného stavu, núdzového stavu a mimoriadnej situácie. V praxi to znamená, že už vyhlásenie mimoriadnej situácie v krajine vylúči uplatňovanie tohto zákona. V súčasnosti na Slovensku platí mimoriadna situácia pre hromadný prílev cudzincov v súvislosti s vojnou na Ukrajine.

Cieľ a história zákona

V dôvodovej správe k novele č. 211/2023 Z. z. sa uvádza, že cieľom zákona č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti bola eliminácia daňových podvodov. Uplynulé desaťročie umožňuje tento zákon spätne hodnotiť, pričom možno konštatovať, že jeho deklarovaný cieľ sa nenaplnil. Tak ako pred účinnosťou zákona, tak aj po roku 2013 sa daňové podvody s nadmerným odpočtom vyskytovali a viaceré z nich dokonca prerástli aj do medializovaných káuz s politickým presahom.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a dlhy: Riešenia

Snahou zákona o obmedzení platieb v hotovosti je, aby sa zabránilo fiktívnemu vystavovaniu príjmových a výdavkových dokladov bez reálneho toku finančných prostriedkov, „kreatívnemu účtovníctvu“ na konci účtovného/zdaňovacieho obdobia podľa toho, aký základ dane daňový subjekt vykazuje.

Z dôvodu sprehľadnenia vzťahov medzi fyzickými osobami navzájom a medzi podnikateľmi a fyzickými osobami nepodnikateľmi sa do okruhu osôb, na ktoré sa zákon o obmedzení platieb v hotovosti vzťahuje, zahŕňajú jednak podnikatelia (právnické osoby a fyzické osoby) a zároveň aj fyzické osoby nepodnikatelia. Dôvodom bolo napríklad stransparentnenie príjmov plynúcich z prenájmu medzi fyzickými osobami alebo pri uľahčení dokazovania napr.

Európsky kontext

Využívanie veľkých hotovostných platieb je ľahko zneužiteľné na pranie špinavých peňazí a financovanie terorizmu. Rozdiely v prístupoch medzi členskými štátmi Európskej únie zároveň oslabili rovnaké podmienky v rámci vnútorného trhu na úkor podnikov nachádzajúcich sa v členských štátoch s prísnejšími kontrolami. S cieľom primerane zmierniť riziká vyplývajúce zo zneužívania veľkých hotovostí sa pre celú Európsku úniu nariadením 2024/1624, ktoré nadobudne účinnosť 10. júla 2027, stanovuje limit vzťahujúci sa na veľké hotovostné platby nad 10 000 eur.

Riziká platby v hotovosti pri kúpe nehnuteľnosti

Aj keď sa to môže zdať ako jednoduché a rýchle riešenie, výmena veľkej sumy v hotovosti skrýva množstvo rizík:

• Žiadna stopa: Hotovostná platba nezanecháva záznam, čo je problém najmä pri prípadných sporoch o vlastníctvo. Platba kúpnej ceny v hotovosti nezanecháva žiadnu elektronickú stopu, ako to je v prípade pri platbe prevodným príkazom. Nemáte žiadnu dokumentáciu ani podklad o finančnej transakcii, čo vám môže spôsobiť vážne problémy v prípadu sporu o vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
• Falošné bankovky: Falošné peniaze dnes rozpozná len odborník. Bežný človek to nedokáže spoľahlivo posúdiť. V dnešnej dobe sú technické prostriedky čím ďalej, tým viac dokonalejšie. A dokonalejšie vedia napodobniť aj pravé bankovky. Pravosť bankoviek, aj to len vo väčšine prípadov, vie posúdiť len vyškolený odborník. Ako neodborník môžete mať problém s overovaním ich pravosti, a tak nemáte istotu, či ste za svoju nehnuteľnosť dostali jej hodnotu alebo len bezcenný potlačený papier.
• Bezpečnostné riziko: Preprava veľkej hotovosti je nebezpečná. Navyše, ak viacerí vedia o predaji, stávate sa terčom. Držať doma väčšiu hotovosť je nebezpečné, najmä ak niekoľko ľudí vie, že ste nehnuteľnosť predali. Aj samotná preprava hotovosti je riziková, a to nehovorím o jej prípadnom vložení do banky.
• Podozrenie z prania peňazí: Pri vklade veľkej sumy do banky môže nastať problém. Banky tieto pohyby hlásia a môžu vás čakať nepríjemné otázky. Banky patria medzi právnické osoby, ktoré sú povinné riadiť sa zákonom proti praniu špinavých peňazí a takéto vklady musia nahlasovať.
• Daňové komplikácie: Kataster a daňový úrad dnes spolupracujú. Ak nehnuteľnosť predáte, no neexistuje dôkaz o prijatí kúpnej ceny, môžete sa dostať do problémov. Naviac, začala sa rozvíjať aj spolupráca medzi Katastrom nehnuteľností a Daňovým úradom. Tieto sledujú a vedia posúdiť prevod nehnuteľnosti na jednej strane a platbu kúpnej ceny za nehnuteľnosť v primeranej výške na strane druhej. A tak nebude problém daňový podvod odhaliť.

Bezpečné alternatívy platby za nehnuteľnosť

Najlepším riešením je dohodnúť sa na bezpečnom spôsobe platby priamo v kúpnej zmluve. Existuje viacero overených a spoľahlivých možností:

Prečítajte si tiež: SRZ - členské a povolenia

• Notárska úschova: Peniaze sa odovzdajú notárovi, ktorý ich uvoľní až po splnení podmienok. V kúpnej zmluve je dôležité presne definovať podmienky, za ktorých má notár peniaze vyplatiť predávajúcemu. Notárska úschova predstavuje jeden z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny.
• Vinkulácia v banke: Banka uvoľní sumu predávajúcemu až po tom, ako sa kupujúci stane vlastníkom. Podobne ako pri notárskej úschove, aj tu je potrebné presne stanoviť podmienky vyplatenia peňazí.
• Prevodný príkaz: Platba prevodom na účet je najjednoduchší a najčastejší spôsob platby. Je dôležité, aby kúpna zmluva obsahovala presné údaje o bankovom účte predávajúceho a termíne splatnosti.

Tieto spôsoby zanechávajú záznam, chránia obe strany a minimalizujú riziko podvodu.

Dôležité aspekty kúpnej zmluvy

Kúpa (alebo predaj) nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej (alebo kúpno-predajnej) zmluvy. Ním sa spravuje aj kúpna zmluva o prevode nehnuteľností uzatvorená medzi podnikateľmi.

Pri kúpe nehnuteľnosti je dobré dať si pozor na niekoľko zásadných vecí. Je dôležité preveriť, či na nehnuteľnosti neviaznu nejaké ťarchy (napr. záložné práva, vecné bremená). Informácie o vlastníctve sú dostupné na portáli katastra nehnuteľností. Aj keď ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti, je potrebné vedieť o nich a existuje viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať.

Kúpna zmluva sa musí riadiť okrem iného aj ustanoveniami zákona číslo 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Medzi podstatné náležitosti kúpnej zmluvy patrí presné označenie zmluvných strán. Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán, vrátane rodného čísla a rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov). Častým nedostatkom je absencia čísla občianskeho preukazu a priezvisko (absentuje najmä pri mužoch). Ak správa katastra zistí nedostatky v kúpnej zmluve, môže vkladové konanie prerušiť. Strana) potom musí v určenej lehote vytýkané nedostatky odstrániť. Odstránenie nedostatkov je možné realizovať formou písomného dodatku k zmluve.

Vlastníctvo nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho (t. j. stáva sa vlastníkom) až zápisom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Všetko o výpočte vymeriavacieho základu pre invalidný dôchodok

Tipy z praxe

Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces. Pred podpisom zmluvy je nevyhnutné jej preštudovanie. Prítomnosť právnika pri podpise zmluvy je už bežný štandard. Právnik vie posúdiť riziká a navrhnúť lepšie riešenie. Ak máte možnosť, vyžiadajte si znenie kúpnej zmluvy vopred.

Časovanie platby

Časovanie je kľúčové. Ak ste predávajúci a prevezmete peniaze ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra, riskujete, že kupujúci vklad nepodá - alebo že sa niečo pokazí. A opačne - ak ste kupujúci a peniaze odovzdáte pred podaním zmluvy, môžete o ne prísť bez toho, aby ste sa stali vlastníkom. V takýchto prípadoch vám ostáva len súd, a ten môže trvať roky. Nehovoriac o tom, čo sa môže za ten čas stať s peniazmi alebo s nehnuteľnosťou.

Príklad z praxe

Pán Novák predáva pánovi Boškovi byt za cenu 53 000 eur. Pán Boško ako kupujúci kupuje byt cez hypotekárny úver + 8000 eur vypláca zo svojich zdrojov „hotovosť“. Tu si treba uvedomiť, že celková kúpna cena za ktorú sa kupuje jedna konkrétna nehnuteľnosť je 53.000 eur, a teda za čiastku presahujúcu sumu 15000 eur. Podľa zákona je teda jasné, že v tomto prípade je vyplácanie v hotovosti zakázané!

tags: #platba #za #nehnuteľnosť #nad #15000 #eur