Ako správne účtovať prenájom vlastných priestorov: Komplexný sprievodca

Prenájom vlastných priestorov na podnikateľské účely je bežná prax, ktorá si vyžaduje správne účtovanie a daňové postupy. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako správne účtovať prenájom vlastných priestorov, s dôrazom na slovenské daňové a účtovné predpisy. Cieľom je poskytnúť zrozumiteľné informácie pre rôzne cieľové skupiny, od študentov až po profesionálov.

Úvod do problematiky

Mnohí podnikatelia využívajú časť svojho bytu alebo domu na podnikanie. Často sa objavuje otázka, ako si môžu uplatniť náklady súvisiace s týmito priestormi, ako sú energie a internet, do daňových nákladov. Hoci v slovenskej legislatíve neexistuje explicitné pravidlo pre uplatňovanie nákladov na domácu kanceláriu, je možné tieto náklady uplatniť na základe všeobecnej definície daňových nákladov. Daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov, pokiaľ to zákon nezakazuje.

Klasická situácia: Domáca kancelária v byte

Predstavme si dizajnéra, programátora, účtovníka alebo projektanta, ktorý vlastní 3-izbový byt a jednu izbu využíva ako pracovňu. Je prirodzené, že chce časť nákladov na byt zahrnúť do daňových nákladov.

Výpočet pomernej časti nákladov

Podstatou je správne vyčíslenie celkových nákladov bytu a stanovenie podielu, ktorý zodpovedá podnikaniu. Najprirodzenejším kritériom je výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu.

Príklad: Ak má domáca kancelária výmeru 15 m² a celková výmera bytu je 75 m², podiel pre podnikanie je 20 %. Tento podiel sa potom použije na výpočet pomernej časti nákladov, ktoré je možné zahrnúť do daňových nákladov.

Prečítajte si tiež: Sociálny fond a stravovanie

Sporné náklady a ich uplatňovanie

Niektoré náklady, ako napríklad voda, môžu byť sporné. Ak ide o byt, je vhodné ich neuplatňovať, pretože je ťažké preukázať, aká časť spotreby vody súvisí s podnikaním.

Alternatíva: Práca v kancelárii aj doma

V súčasnosti je bežné, že podnikatelia pracujú aj v kancelárii aj doma. V takom prípade majú dva pracovné priestory. Je dôležité vedieť, že každý podnikateľský priestor musí byť schválený regionálnym úradom verejného zdravotníctva.

Zmena účelu užívania priestoru

Častým názorom je, že pre časť bytu používanú na podnikanie je potrebné zmeniť jeho účel užívania na stavebnom úrade. Hoci to môže byť správne, s uznateľnosťou daňového nákladu táto povinnosť priamo nesúvisí. Daňový náklad si musí podnikateľ obhájiť samostatne.

Prenájom bytu na pracovné cesty

Ak SZČO, zamestnanec alebo spoločník s.r.o. často cestuje na pracovné cesty a namiesto hotela si platí nájomné za byt, je to v princípe priechodné riešenie. Je však dôležité rozlišovať, či ide o byt na pracovnej ceste alebo o byt, v ktorom zamestnanec aj býva, čo môže byť komplikovanejšie.

Prenájom časti bytu "svojej" eseročke

Eseročka nemôže len tak zahrnúť do nákladov časť bytových nákladov svojho spoločníka. Postup je zložitejší. Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť svojej eseročke. Týmto spôsobom sa dostanú náklady súvisiace s bytom do daňových nákladov eseročky.

Prečítajte si tiež: Mobilné služby a účtovníctvo

Registrácia na daňovom úrade

Spoločník ako prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca po uzatvorení nájomnej zmluvy. Získa DIČ, pod ktorým bude podávať daňové priznanie ako prenajímateľ.

Evidencia a daňové priznanie

Prenajímateľ je povinný viesť daňovú evidenciu o príjmoch z prenájmu a súvisiacich daňových výdavkoch. Zdaňovaným príjmom je nájomné, ktoré platí eseročka.

Daňové výdavky prenajímateľa

To, aké daňové výdavky si prenajímateľ môže uplatniť, závisí od toho, či je nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

• Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku: Možno si uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku, technického zhodnotenia, poistenia a dane z nehnuteľnosti.
• Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku: Možno si uplatniť iba bežné výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (napr. energie, fond opráv, upratovanie).

Krátenie daňových výdavkov

Pre lepšiu dôkaznosť je ideálne prenajať len konkrétnu výmeru nehnuteľnosti, ktoré vie firma ako domácu pracovňu či sídlo firmy dokázať. Tým pádom je však podľa prenajímanej výmery potrebné aj krátiť príslušné daňové výdavky, prípadne niektoré výdavky si neuplatniť vôbec (napr. voda).

Oslobodenie od dane a odvody

Z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ teda zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa neplatia odvody.

Prečítajte si tiež: Spracovanie žiadosti o dotáciu a účtovníctvo

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky rozdeliť a podať 2 daňové priznania ako prenajímatelia. Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia podieloví spoluvlastníci, musia uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom obaja, registrovať sa a podávať daňové priznanie obaja.

Technické zhodnotenie a opravy

Ideálne je, ak idú opravy a rekonštrukcie z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa.

Daň z nehnuteľnosti

Pokiaľ sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako na bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor.

Transferové oceňovanie

Vzťah medzi prenajímateľom a jeho eseročkou podlieha transferovému oceňovaniu.

Platenie nájomného

Platenie nájomného by malo byť radšej pravidelné, každý mesiac. Odporúčame energie platiť priamo prenajímateľovi v cene nájomného.

Zdaňovanie energií

Proces zdaňovania komplikuje fakt, že zmluva o dodávke energií môže byť uzavretá medzi prenajímateľom a dodávateľom, pričom platba prebieha od nájomcu priamo k dodávateľovi. Jednoduchším je zmluvný vzťah uzavretý medzi prenajímateľom a dodávateľom energií a platba prebiehajúca od nájomcu k prenajímateľovi.

Vlastné merače na energie

Ak má eseročka v byte vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu, vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského. Na druhej strane sa takto do nákladov nedostanú iné sumy. V tomto prípade však ceny niektorých energií môžu byť násobne vyššie, ak sú faktúrované na sro, keďže pre právnické osoby sa používajú iné tarify.

Kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti eseročkou

Eseročka si nemusí nehnuteľnosť len prenajímať, ale ju aj kúpiť alebo postaviť. Investovanú sumu si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov.

Samostatná s.r.o. pre nehnuteľnosť

Odporúčame pre nehnuteľnosť zriadiť samostatnú sro, ktorá ju bude vlastniť. Táto sro prenajíma nehnuteľnosť firme, ktorá v nej pôsobí, prípadne aj fyzickým osobám, ktoré v nej bývajú.

Klasifikácia priestoru: Bytový vs. Nebytový

Treba zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor. Ak väčšia časť plochy je pre bývanie, priestor sa klasifikuje ako bytový. Dôsledkom môžu byť ceny energií, daň z nehnuteľnosti, povinnosti týkajúce sa nebytových priestorov a pod.

Náklady s.r.o. Vlastniacej nehnuteľnosť

Sro, ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií mnoho ďalších nákladov.

Predaj nehnuteľnosti

Na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností a zákon o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia.

Obchodný majetok a príjmy z prenájmu

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a má ich zahrnuté v obchodnom majetku.

Prenájom a cena obvyklá

Ak podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o. za nižšiu než obvyklú cenu, zákon o dani z príjmov mu neukladá zvýšiť si základ dane o rozdiel medzi dohodnutou a bežnou cenou.

Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradeného nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky.

Príjmy z prenájmu hnuteľných vecí

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Príjmy z podnájmu

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu dosahované daňovníkmi, ktorí so súhlasom vlastníka prenajmú prenajatú nehnuteľnosť ďalšiemu nájomcovi (tzv. podnájom).

Príjmy manželov z prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak.

Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského listu

Ak fyzická osoba prenajme nehnuteľnosť od svojho zamestnávateľa a s jeho súhlasom ju prenajíma pre tretiu osobu, nemusí mať živnostenské oprávnenie. Príjem z podnikania je aj v tomto prípade daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Zdaniteľné príjmy a oslobodenie od dane

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov FO je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP.

Paušálne výdavky

Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov.

Kaucia pri prenájme

Kaucia (zábezpeka) je suma, ktorú nájomca platí prenajímateľovi ako záruku za prípadné škody alebo nezaplatené nájomné. Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Účtovanie kaucie

Účtovanie kaucie závisí od jej účelu. Ak je kaucia určená na úhradu nájomného, účtuje sa ako preddavok. Ak je určená na úhradu škody, účtuje sa ako záväzok.

tags: #ako #zauctovat #prenajom #vlastnych #priestorov #uctovanie