Bezodplatný Prenájom Nebytových Priestorov: Podmienky a Zásady

Nájom nebytových priestorov predstavuje dôležitý aspekt obchodných vzťahov, či už ide o začatie podnikania, zriadenie prevádzkarne alebo prenechanie nehnuteľnosti ďalšej osobe. Vzhľadom na špecifiká nájmu nebytových priestorov, ktoré sa odlišujú od nájmu bytu, je dôležité mať prehľad o najdôležitejších informáciách pred uzatvorením zmluvy.

Úvod do problematiky nájmu nebytových priestorov

Podnikatelia často stoja pred rozhodnutím, či pre svoje potreby potrebujú nájomnú zmluvu alebo len súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla. Je preto dôležité rozlišovať medzi týmito dvoma úkonmi. Súhlas vlastníka nehnuteľnosti je jednostranný prejav vôle, potrebný pri zápise sídla spoločnosti do obchodného registra alebo pri jeho zmene. Tento súhlas môže byť bezodplatný alebo za odplatu. Avšak, súhlas vlastníka automaticky neoprávňuje k užívaniu nehnuteľnosti. Ak chce podnikateľ priestory užívať na prevádzkovanie podnikateľskej činnosti, je potrebné uzatvoriť zmluvu o nájme nebytových priestorov.

Zásady hospodárenia a nakladania s majetkom mesta

V súlade s § 11 ods. 4 písm. zákona č. 369/1990 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov sa ustanovujú zásady hospodárenia a nakladania s majetkom mesta Trnava a majetkom štátu, ktorý mesto užíva. Mestské zastupiteľstvo mesta Trnava schvaľuje najdôležitejšie úkony týkajúce sa tohto majetku a kontroluje hospodárenie s ním. Právne úkony spojené s nakladaním s majetkom mesta musia mať písomnú formu, inak sú neplatné. Pri nakladaní s majetkom mesta je potrebné dodržiavať osobitné predpisy v oblasti poskytovania štátnej pomoci a v oblasti registra partnerov verejného sektora.

Formy prenájmu majetku

O forme prenájmu majetku rozhoduje mesto alebo správca, s dôrazom na efektívne a hospodárne nakladanie s majetkom. Mesto môže prenechať svoj majetok do nájmu aj za nižšie nájomné než je hodnota nájomného zistená na základe porovnania alebo všeobecná hodnota nájomného, ak ide o nájom na podporu všeobecne prospešných služieb.

Obchodná verejná súťaž

Mesto alebo správca zverejní výzvu na podávanie návrhov na uzavretie nájomnej zmluvy s podmienkami súťaže minimálne po dobu 15 dní pred uplynutím lehoty na podávanie návrhov na úradnej tabuli mesta, na webovom sídle mesta a iným vhodným spôsobom. Mesto neprihliada k návrhom, ktoré nesplnia podmienky obchodnej verejnej súťaže a môže ju zrušiť, ak si to v podmienkach vyhradilo.

Prečítajte si tiež: Podmienky postúpenia zmluvy

Priamy prenájom

Mesto alebo správca zverejní zámer prenajať majetok priamym prenájmom na úradnej tabuli mesta, na webovom sídle mesta a iným vhodným spôsobom najmenej na 15 dní.

Nájom voľných nebytových priestorov vyžadujúcich opravy

Prenájom voľných nebytových priestorov vyžadujúcich opravy alebo technické zhodnotenie je možný iba v prípade, že sa nájomca zaviaže vykonať opravy alebo technické zhodnotenie nebytových priestorov, ktoré by bol inak povinný vykonať správca alebo mesto.

Podstatné náležitosti a neplatnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zákon o nájme nebytových priestorov stanovuje, že zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom musí byť uzatvorená písomne a musí obsahovať minimálne tieto náležitosti:

  • Predmet nájmu: Musí byť vymedzený dostatočne určito, často sa odkazuje na konkrétny list vlastníctva, vchod, poschodie a číslo jednotky.
  • Účel nájmu: Musí byť dostatočne určitý a zrozumiteľný, v súlade s kolaudačným rozhodnutím.
  • Výška nájomného: Musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním predmetu nájmu.
  • Splatnosť nájomného: Presné určenie splatnosti (napr. vždy do 10. dňa v mesiaci vopred za nasledujúci kalendárny mesiac alebo štvrťrok).
  • Spôsob platenia nájomného: Dohoda o spôsobe platenia, napr. bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti.
  • Čas nájmu: Zmluva môže byť uzatvorená na dobu určitú alebo neurčitú.

Ak niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, prípadne je vymedzená príliš neurčito alebo nezrozumiteľne, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú.

Dôvody na výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu. Zmluvu na dobu určitú možno vypovedať len z nasledujúcich dôvodov:

Prečítajte si tiež: Výdavky pri bezodplatnom prenájme

Dôvody na strane prenajímateľa:

  • Nájomca užíva prenajatý priestor v rozpore so zmluvou.
  • Nájomca mešká s platením nájomného alebo záloh za energie a služby o viac ako jeden mesiac.
  • Nájomca neposkytuje riadne a včas služby, ktoré má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného.
  • Nájomca hrubo porušuje pokoj alebo poriadok v prenajatom priestore.
  • Užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať.
  • Bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor.
  • Nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
  • Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.
  • Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona.

Dôvody na strane nájomcu:

  • Nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal.
  • Prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie.
  • Prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti.

Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výpovedná doba je v každom prípade trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Oslobodenie od dane

Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur.

Príklady

  • Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur mu zostane zdaniteľný príjem 1 500 eur. Ak nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
  • Príklad 2: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur z príjmu z prenájmu, jeho zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura, má povinnosť podať daňové priznanie.

Výdavky pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

  • Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
  • Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
  • Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie, upratovanie, výťah, práčovňa, komíny, žumpy, poplatky za TV a rozhlas, internet, správa bytového domu, strážna služba, odvoz smetí.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Aspekty bezodplatného prenájmu nehnuteľnosti

Príklady

  • Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM a obidvaja sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem 4 200 eur si rozdelia rovnakým dielom (2 100 eur na každého). Po uplatnení oslobodenia 500 eur, zdaniteľný príjem každého z nich predstavuje 1 600 eur. Nevzniká im povinnosť podať daňové priznanie.
  • Príklad 2: Manželia prenajímali byt v BSM a príjem 2 800 eur si rozdelili na manželku (2 300 eur) a manžela (500 eur). Obaja si môžu uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel nemá povinnosť podávať daňové priznanie. Manželka, ak nemá iné zdaniteľné príjmy, tiež nemá povinnosť podať daňové priznanie.

Registračná povinnosť

V zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov má každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Príklady

  • Príklad 1: Vlastník trojizbového bytu prenajíma jednu izbu študentom - vzťahuje sa na neho registračná povinnosť.
  • Príklad 2: Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme - vzťahuje sa na ňu registračná povinnosť.
  • Príklad 3: Manželia vlastnia byt v BSM a prenajímajú ho. Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu.

tags: #bezodplatny #prenajom #nebytovych #priestorov #podmienky

Ďalšie články