- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Kúpna a Darovacia Zmluva v Jednej Listine: Vzor a Dôležité Aspekty
Tento článok sa zameriava na kúpnu a darovaciu zmluvu, pričom poskytuje prehľad o ich náležitostiach, rozdieloch a špecifikách, a to všetko s cieľom zabezpečiť jasné a zrozumiteľné informácie pre široké spektrum čitateľov.
Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť
Všeobecné Náležitosti
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je upravená v § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb.). Špeciálnu úpravu má kúpna zmluva na byt a nebytový priestor, ktorá sa riadi aj zákonom č. 182/1993 Z. z. Dôležité je, že kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka.
Písomná forma je nevyhnutná pre všetky zmluvy o prevodoch nehnuteľností, vrátane kúpnych, darovacích a zámenných zmlúv. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať náležitosti podľa katastrálneho zákona, najmä označenie účastníkov konania a presné vymedzenie predmetu prevodu.
Predmet Prevodu
V kúpnej zmluve musí byť predmet prevodu presne vymedzený podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona. To zahŕňa uvedenie katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor, je potrebné uviesť aj číslo bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku.
Vklad do Katastra Nehnuteľností
Na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má na rozhodnutie lehotu 30 dní. Návrh na vklad musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa, okresný úrad, ktorému je návrh adresovaný, predmet návrhu, označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku a číslo úradného overenia geometrického plánu.
Prečítajte si tiež: Vecný register: podrobný rozbor
Odstúpenie od Zmluvy
Existujú rôzne právne názory na možnosť odstúpenia od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prevláda názor, že je to možné, a na spätný prevod vlastníckeho práva je potrebná listina, napríklad notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil a druhá strana odstúpenie nespochybňuje.
Kúpna Cena
Kúpna cena nehnuteľnosti je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník v § 589 uvádza, že cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a. Cenovým predpisom je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Nerešpektovanie cenových predpisov má za následok relatívnu neplatnosť časti kúpnej ceny.
Kúpna Zmluva na Byt
Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. To, či je nejaký priestor bytom, sa posudzuje podľa kolaudačného stavu.
Financovanie Hypotékou
Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka často vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Poplatky
Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh môžu podať len účastníci zmluvy s elektronickým podpisom alebo ich zástupca. Za výpis z katastra nehnuteľností sa platí poplatok 8 EUR.
Prečítajte si tiež: Katastrálny bulletin: Splnomocnenie
Právne Služby
Právne služby za vyhotovenie kúpno predajnej zmluvy sú účtované hodinovou sadzbou. Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, odporúča sa uzatvárať kúpnu zmluvu s pomocou advokáta.
Kúpna Zmluva na Pozemok
Kúpna zmluva na pozemok je zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu pozemok a previesť na neho vlastnícke právo k tomuto pozemku a kupujúci sa zaväzuje tento pozemok prevziať a zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu.
Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Pozemok
- Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (fyzická osoba) alebo názov, sídlo a identifikačné číslo (právnická osoba).
- Označenie predmetu kúpy: Katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
- Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva.
- Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj lehotu na zaplatenie kúpnej ceny, lehotu na odovzdanie predmetu kúpy, určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva, vyhlásenia predávajúceho a určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
Zmluva o Zriadení Vecného Bremena
Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ je zmluva.
Vznik Zmluvy
Zmluva o zriadení vecného bremena je dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine.
Prečítajte si tiež: Katastrálny bulletin a zmluva o predaji
Vecno-Právna a Záväzkovo-Právna Stránka
Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy.
Forma a Obsah Zmluvy
Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom.
Problémy a Riešenia
Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom.
Subjekty Zmluvy
Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu.
Špecifické Situácie
Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy).
Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)
BSM vzniká uzavretím manželstva a zaniká jeho zánikom (rozvodom, smrťou alebo vyhlásením za mŕtveho jedného z manželov).
Zánik a Vysporiadanie BSM
Najčastejším spôsobom zániku BSM je zánik manželstva. V prípade rozvodu zanikne BSM dňom právoplatnosti rozsudku o rozvode. Je potrebné ho vysporiadať dohodou alebo podaním návrhu na súd do troch rokov odo dňa zániku BSM.
Dohoda o Vysporiadaní BSM
Vysporiadanie BSM je možné dohodou. Ak sa dohoda týka nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu a nadobúda účinnosť vkladom do katastra. Podpisy oboch bývalých manželov musia byť úradne overené.
Súdne Vysporiadanie BSM
Ak sa vysporiadanie BSM nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd. Súd prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
Rozšírenie a Zúženie BSM
Manželia môžu počas svojho manželstva spraviť rozšírenie BSM alebo zúženie BSM dohodou o určitý majetok. Taktiež môžu vyhradiť vznik BSM ku dňu zániku manželstva. Každá z týchto dohôd musí byť urobená len vo forme notárskej zápisnice.
Majetok v BSM
BSM tvorí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol každý z manželov za trvania manželstva. Do BSM nepatria veci získané dedičstvom alebo darom, veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov a veci získané reštitúciou.
Závet
Závet umožňuje závetcovi, aby usporiadal svoje majetkové pomery pre prípad smrti inak ako ustanovuje zákonné dedenie. Závet je možné spísať ako vlastnoručný závet, zriadiť v inej písomnej forme za účasti svedkov alebo vo forme notárskej zápisnice u notára.
Náležitosti Závetu
Okrem uvedenia majetku, musí závetca uviesť v texte závetu dediča respektíve dedičov, ktorým odkazuje celý majetok alebo konkrétny majetok. Závetca môže určiť aj podiely závetných dedičov, pričom platí, že ak ich neuvedie, podiely dedičov sú rovnaké.
Zmena a Odvolanie Závetu
Závetca môže kedykoľvek do svojej smrti závet zmeniť alebo odvolať. Závetca závetom taktiež zmení okruh dedičov, ktorí by inak po ňom dedili zo zákona.
Dôsledky Opomenutia Dediča
Ak je viac zákonných dedičov (potomkov) a niektorý z nich je v závete opomenutý, pričom ide o univerzálny závet na celý majetok, môže namietnuť relatívnu neplatnosť závetu. Na to, aby niektorý potomok nenamietol relatívnu neplatnosť závetu, je potrebné spolu zo závetom spísať aj listinu o vydedení, ktorou vydedí svojho potomka zo zákonných dôvodov.
Darovacia Zmluva
Darovanie predstavuje pre darcu možnosť rozhodnúť sa ešte počas svojho života, kto bude vlastniť a užívať jeho majetok. Darovacia zmluva ponúka možnosť previesť majetok na konkrétnu osobu a vylúčiť tak niektoré osoby alebo príbuzných z nadobudnutia tohto konkrétneho majetku dedením.
Vrátenie Daru
Darca môže požadovať vrátenie daru, ak sa k nemu alebo k členom jeho rodiny obdarovaný správa tak, že porušuje dobré mravy. V dedičskom konaní po darcovi ako poručiteľovi môže byť tento dar započítaný na podnet ostatných dedičov a obdarovaný dostane o to menej z celého majetku.
Zriadenie Vecného Bremena
Darovacou zmluvou na nehnuteľnosť si môžete zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve jej doživotného bývania a užívania.
Náklady
Ak si darovaciu zmluvu vypracujete sami je potrebné rátať s výdavkami minimálne na overenie podpisu darcu u notára. Ak si necháte vypracovať darovaciu zmluvu u notára vo forme notárskej zápisnice, rátajte so sumou od 150,- Eur a správny poplatok vo výške 18,- Eur za vkladové konanie na katastri.
Darovacia Zmluva na Polovicu Domu
Darovacia zmluva na polovicu domu je v zásade štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa však od tej klasickej odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel na dome.
Kedy sa Používa
Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu.
Náležitosti Zmluvy
- Identifikácia zmluvných strán: Riadne označenie darcu aj obdarovaného.
- Jednoznačné opísanie daru: Označenie domu katastrálnym územím, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku.
- Vymedzenie právneho úkonu: Uvedenie, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.
- Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu.
- Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.
Proces Uzatvárania Zmluvy
- Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
- Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná.
- Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade.
- Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky.
- Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať.
- Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť podať na obci daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.
Vrátenie Daru
Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
Notárske Poplatky
Notárske poplatky sú stanovené vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR. Notár môže ísť aj nad rámec cien stanovených vyhláškou a to vtedy, ak napríklad vykonáva úkon cez víkend alebo počas sviatku, ak ide o mimoriadne zložitý úkon, ktorý je časovo náročný, príp. je na jeho vykonanie potrebné použiť cudzí jazyk.
Kúpno-Predajná Zmluva
Kúpno-predajná zmluva je upravená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.
Náležitosti Zmluvy
Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán a označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.
Nadobudnutie Vlastníctva
Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.