Bytové družstvo a rozvod: Ako sa vysporiadať s majetkom a bývaním

Rozvod je náročná životná situácia, ktorá so sebou prináša množstvo zmien a rozhodnutí. Okrem emočnej stránky je potrebné vyriešiť aj majetkové záležitosti, ktoré môžu byť v prípade bytového družstva komplikovanejšie. Tento článok sa zameriava na problematiku rozvodu v kontexte bytového družstva, pričom sa venuje otázkam ako vysporiadanie BSM, práva a povinnosti členov družstva a možnosti výmeny rozvodov v bytovom dome.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a družstevný byt

Uzatvorením manželstva vzniká BSM, do ktorého patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, až na výnimky zakotvené v Občianskom zákonníku. Zaujímavá situácia môže nastať, keď manželia alebo niektorý z manželov počas trvania manželstva nadobudnú vlastnícke právo k pôvodne družstevnému bytu, na základe toho, že len jeden z manželov mal v bytovom družstve členský podiel ešte pred uzavretím manželstva.

V praxi k nadobudnutiu družstevného bytu dochádza tak, že po nadobudnutí členského podielu v bytovom družstve vznikne právo na pridelenie družstevného bytu, dôjde k uzavretiu dohody o užívaní družstevného bytu, pričom užívateľ uhrádza mesačné platby a po uplynutí určitej doby má nárok na kúpu bytu za zostatkovú hodnotu. Pokiaľ manžel, ktorý nadobudol členský podiel v bytovom družstve pred uzavretím manželstva pri takejto kúpe prejaví záujem zahrnúť byt do BSM, môže ako kupujúci figurovať aj druhý manžel.

Pokiaľ by sa neskôr BSM vyporiadávalo, bolo by potrebné zohľadniť, že k nadobudnutiu bytu došlo na základe členského podielu v bytovom družstve, ktorý bol vo výlučnom vlastníctve iba jedného z manželov. Pokiaľ by byt nadobudol do výlučného vlastníctva manžel, ktorý pred uzavretím manželstva disponoval členským podielom, bolo by zas potrebné zohľadniť, či na úhradu časti platieb alebo zostatkovej / kúpnej ceny nevynaložil aj peňažné prostriedky, ktoré boli výlučným vlastníctvom druhého manžela alebo ktoré patrili do BSM. V takomto prípade by druhému manželovi vznikol nárok na náhradu. Z uvedených princípov vychádza aj ustálená rozhodovacia prax slovenských súdov.

Napríklad, Ústavný súd SR uvádza: „V prípade nadobudnutia družstevného bytu do vlastníctva člena bytového družstva, ktorý získal právo na pridelenie družstevného bytu a uzavrel nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu pred uzavretím manželstva, ide o majetok nadobudnutý jedným z manželov patriaci do výlučného vlastníctva tohto manžela.

Prečítajte si tiež: Náležitosti čestného vyhlásenia ZŤP

Spoločný nájom družstevného bytu manželmi

Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stane nájomcom bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi a spoločné členstvo manželov v družstve. Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva. Predchádzajúce ustanovenie platí aj v prípade, ak vzniklo pred uzavretím manželstva len niektorému z manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme bytu. Určujúcim termínom pre vznik spoločného nájmu a spoločného členstva je dátum (deň) prevzatia bytu.

Bežné záležitosti, ktoré sa týkajú spoločného nájmu družstevného bytu manželmi, môže vybavovať každý z manželov. V ostatných prípadoch je potrebný súhlas obidvoch manželov, inak je právny úkon neplatný. Z právnych úkonov, ktoré sa týkajú spoločného nájmu družstevného bytu, sú obidvaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Právo spoločného nájmu družstevného bytu manželmi zanikne:

• rozvodom manželstva v prípade, že nevzniklo spoločné členstvo manželov v družstve, právo užívať družstevný byt po rozvode manželstva má ten z manželov, ktorý je členom družstva,
• dohodou rozvedených manželov - spoločných členov družstva, prípadne rozhodnutím súdu o zrušení spoločného nájmu družstevného bytu,
• smrťou jedného z manželov,
• zánikom nájmu družstevného bytu.

Bytová náhrada po rozvode

Občiansky zákonník neustanovuje zabezpečenia náhradného bývania manželovi pri zániku manželstva (napr. rozvode), tak tieto Občiansky zákonník neustanovuje na náhradný byt. Takéto oprávnenie, resp. v Občianskom zákonníku (t. j. bytu u iného nájomcu. náhradné bývanie? vychádzať zo súdnej praxe, ktorá využíva analógiu ustanovenia § 713 ods. nestačí podľa osobitného zákona poskytnutie náhradného ubytovania.

Ak po rozvode manželstva býva manžel v byte, ktorý vlastní iba jeho manželka (napr. kúpila ešte pred svadbou), má manžel právo tento byt užívať. Manželka (nevlastníkovi bytu) sa môže dožadovať jeho vysťahovania (vypratania bytu). Súd však prihliadne na to, či mu bytová náhrada vôbec nepatrí. Tu súdy postupujú analogicky podľa ustanovenia § 713 ods. najbližšie k danému prípadu). Súd prisúdi právo bývania bývalému manželovi v byte bývalej manželky, dokým mu manželka nezabezpečí primeraný náhradný byt.

Súd prihliadne na dobré mravy (napr. ak byt nadobudli manželia spoločne počas trvania manželstva (napr. spoluvlastníctva manželov BSM). V takom prípade patrí byt obidvom manželom spoločne (t. j. patrí do ich BSM). Ich spoločný majetok následne treba vyporiadať (napr. vzájomnou dohodou alebo súdnou cestou). Súd môže rozhodnúť, že jeden z rozvedených manželov zabezpečí druhému rozvedenému manželovi náhradné bývanie (napr. (t. j. pred uzavretím manželstva).

Prečítajte si tiež: Všetko o dražbe družstevných bytov

Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve, vyporiadanie sa vykoná v rámci vyporiadania BSM). Ak má jeden z manželov podľa zákona nárok na náhradný byt, o forme (napr. pridelenia náhradného bytu) a rozsahu (napr. veľkosti náhradného bytu) spoločne dohodnúť. Ak sa rozvedení manželia nedokážu dohodnúť, môže sa jeden z manželov obrátiť na súd a podať žalobu o vyporiadanie.

Ak sa manželia rozvedú a obaja alebo len jeden z nich stanú nájomcami bytu, musia sa rozvedení manželia dohodnúť, t. j. ktorý z nich bude byt naďalej užívať (napr. bude pokračovať len jeden z nich a druhý si nájde iné bývanie). Ak sa jeden z rozvedených manželov zo spoločného nájomného bytu odsťahuje, nemusí zabezpečiť druhému rozvedenému manželovi náhradný byt (napr. náhradný byt). Ak ale existujú dôvody hodné osobitného zreteľa (napr. zlé zdravotné okolnosti), môže súd rozhodnúť inak.

Príklad z praxe

Žena sa rozviedla a jej manžel ju opustil. Požiadal ju o vysporiadanie BSM a žiada, aby mu vyplatila polovicu z trhovej ceny členského podielu v družstve. Byt nie je v osobnom vlastníctve.

V tomto prípade je dôležité zistiť, na koho je napísaný členský podiel v družstve. Ak je napísaný na oboch manželoch, potom má bývalý manžel nárok na polovicu hodnoty tohto členstva, s ktorým je spojené právo užívania bytu. Ak sa manželia nedohodnú, môže súd určiť sumu, ktorú má žena vyplatiť. Na súde by mohla zdokladovať všetky prostriedky, ktoré do bytu vložila, ako aj úver, ktorý spláca a o to by sa požadovaná čiastka jej ex-manželom ponížila.

Hodnota BSM sa berie ku dňu rozvodu, teda keď právna skutočnosť nastala. Do BSM patrí aj trhová hodnota členských práv a povinností v družstve, čo sa rovná trhovej hodnote bytu, v čase rozvodu.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva a BSM

Výmena rozvodov v bytovom dome

V bytových domoch obývaných nezriedka už takmer polstoročie, bývajú rozvody skorodované, poškodené a zanesené. Hrozia úniky plynu, vody, splaškov, v horších prípadoch nastávajú havárie. Vodovodné potrubia bývajú zanesené vodným kameňom, čo môže mať vplyv na kvalitu pitnej vody. Kanalizácia je vyrobená najčastejšie z azbesto-cementového materiálu, veľmi krehkého a často poškodeného pri rekonštrukciách. Pripomína sa nepríjemným ťažko odstrániteľným zápachom, ktorý sa šíri do bytov a hrozí aj vytápanie. V najhoršom stave bývajú rozvody, najmä plynové, v miestach prestupov medzi bytmi. Až pri ich výmenách sa zisťuje, že neboli vo väčšine prípadov vyhotovené kvalitne. Vytápaním rúry korodujú a hrozia úniky plynu. Už od čias výstavby sú navyše v prestupoch medzi bytmi diery. Prechádza tadiaľ nielen pach, ale dokážu sa cez ne dostať do bytov myši či potkany. Po výmene rozvodov sa prestupy v inštalačných šachtách medzi bytmi uzatvárajú. Je to zároveň súčasť protipožiarnych opatrení, so zámerom zabrániť rýchlemu šíreniu požiaru cez inštalačné jadro domu. Jadro však zostáva odvetrávané cez zadnú stenu za WC .

Realizácia projektov na výmenu rozvodov sa zdala náročná vzhľadom na vstupovanie do bytov vlastníkov a rôzne rekonštrukcie bytových jadier (kúpeľní, WC). Špecifickou súčasťou rozvodov je vzduchotechnika. Nie všetci vlastníci sa pri výmene rozvodov rozhodnú aj pre novú vzduchotechniku - najmä z finančných dôvodov. Niekde si ju po posúdení dajú len vyčistiť u špecializovanej firmy. Stáva sa, že pri stavebných úpravách bytov si vlastníci chybne zapoja ventilátory a odsávače pár alebo vzduchotechniku dokonca zrušia. Po takýchto zásahoch môžu byť byty nesprávne odvetrávané. A býva naozaj náročné, hľadať príčiny. No následky môžu byť omnoho vážnejšie: Už sa stalo aj to, že cez odrezanú vzduchotechniku na najvyššom poschodí sa požiar rozšíril až na strechu domu.

Vlastníci bytov platia za výmenu rozvodov financiami z fondu domu, ktoré doplnia o prostriedky z úveru - komerčného, Štátneho fondu rozvoja bývania alebo z návratnej dotácie OSBD Žilina. Sú však aj domy, ktoré dokážu nové rozvody uhradiť iba z vlastných prostriedkov. Od roku 2016 môžu vlastníci, ktorí sú členmi družstva, žiadať aj o návratnú dotáciu z prostriedkov družstva. O jej poskytnutí rozhoduje predstavenstvo OSBD Žilina a upravuje ju Štatút fondu návratných dotácií. Jej výhodou je podstatne kratší proces vybavovania ako v banke či štátnom fonde. Ceny materiálov i práce stúpajú (spolu s nárastom minimálnej mzdy), čo sa prejavuje na vyšších nákladoch za výmenu rozvodov. Kým v roku 2012 vyšla výmena približne 1000 eur za byt (bez výmeny vzduchotechniky), dnes sa táto cena pohybuje okolo 1700 eur za byt.

Medziľudské vzťahy a susedské spory

Život v bytovom dome prináša aj výzvy v podobe medziľudských vzťahov a susedských sporov. Je dôležité rešpektovať pravidlá vzájomného spolužitia a užívania spoločného majetku. Základné práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný konať tak, aby nerušil a neohrozoval pri výkone vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv ostatných vlastníkov. Na dodržiavanie zákazu fajčenia v spoločných priestoroch bytového domu možno aplikovať aj Občiansky zákonník o právnej úprave susedských vzťahov. Základným princípom dobrého fungovania susedských vzťahov je vzájomné rešpektovanie sa jednotlivých vlastníkov pri výkone ich vlastníckych oprávnení. Každý vlastník sa pri výkone svojho vlastníckeho práva musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.

tags: #bytové #družstvo #rozvod