Podmienky prenájmu komunálneho bytu: Komplexný prehľad

Prenájom komunálneho bytu predstavuje dôležitú súčasť bytovej politiky miest a obcí, ktorá umožňuje zabezpečiť dostupné bývanie pre určité skupiny obyvateľov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok prenájmu komunálneho bytu, pričom sa zameriava na legislatívny rámec, praktické aspekty a daňové povinnosti spojené s týmto typom prenájmu na Slovensku.

Právny rámec prenájmu bytov

Nájom bytu je v slovenskom právnom poriadku upravený dvoma hlavnými právnymi predpismi: Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník upravuje nájom všeobecne a obsahuje aj osobitnú úpravu chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálnym predpisom súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nezasahuje do režimu chráneného nájmu.

Na základe nájomnej zmluvy prenajímateľ prenecháva byt nájomcovi do užívania na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie nájomné.

Nájom komunálneho bytu a jeho špecifiká

Obce a mestá často disponujú bytovým fondom, ktorý slúži na zabezpečenie bývania pre občanov s nižšími príjmami alebo pre špecifické skupiny, ako sú mladé rodiny, seniori alebo osoby so zdravotným postihnutím. Podmienky prenájmu komunálnych bytov sú zvyčajne upravené vo všeobecne záväzných nariadeniach (VZN) jednotlivých obcí.

Žiadosť o pridelenie nájomného bytu

Žiadosť o pridelenie nájomného bytu sa podáva na obecnom úrade. Táto žiadosť musí byť podaná na predpísanom tlačive. Obec vedie evidenciu zoznamu žiadostí o pridelenie bytu podľa podacieho čísla a dátumu zaevidovania žiadosti. Žiadosť sa eviduje po dobu dvoch rokov od jej prvého doručenia.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Podmienky pre pridelenie nájomného bytu

Žiadateľ o byt musí spĺňať podmienky stanovené vo VZN obce o podmienkach prideľovania nájomných bytov a správy bytových domov obstaraných s použitím verejných prostriedkov na účely podpory sociálneho bývania. Každý žiadateľ musí k žiadosti poskytnúť potrebné údaje, doklady a potvrdenia. V prípade uvoľnenia bytu budú žiadatelia postupne podľa poradia vyzvaní k doloženiu potrebných dokumentov.

Poradovník žiadateľov

Obec zostaví na základe žiadosti, údajov, dokladov a potvrdení poradovník žiadateľov podľa bodovacích kritérií. Obec predkladá návrh žiadateľov, ktorí spĺňajú podmienky na pridelenie bytu, na schválenie obecnému zastupiteľstvu, ktoré rozhoduje o pridelení nájomného bytu.

Nájomná zmluva a finančná zábezpeka

Po pridelení bytu je žiadateľ povinný zložiť finančnú zábezpeku vo výške maximálne šesťmesačného nájomného a následne sa podpíše nájomná zmluva, ktorá sa uzatvára na obdobie 3 roky. Ak si nájomca riadne plní všetky povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu a služieb spojených s jeho užívaním a spĺňa aj naďalej všetky podmienky stanovené v zmysle VZN, môže byť s takýmto nájomcom opakovane uzatvorená nová nájomná zmluva.

Príklad obce Zbehy

Obec Zbehy je výlučným vlastníkom nájomných bytových domov, ktoré boli postavené s podporou Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR a z prostriedkov zo Štátneho fondu rozvoju bývania a z vlastných zdrojov obce. Tieto byty sa nemôžu previesť do osobného vlastníctva obce po dobu 30 rokov odo dňa nadobudnutia právoplatnosti vydaného kolaudačného rozhodnutia. V priebehu mesiaca február 2024 dokončila obec Zbehy ďalších 16 bytových jednotiek v bytovom dome. Ďalších 6 bytových jednotiek vzniklo rekonštrukciou bývalej ubytovne na futbalovom ihrisku, ktoré sú vo výlučnom vlastníctve obce.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5). Poberanie tohto druhu príjmu nie je podmienené živnostenským oprávnením.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Príjmy z prenájmu a daňová evidencia

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu. Daňovník sa môže rozhodnúť účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva.

Nezdaniteľná časť základu dane

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania.

Daňové priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú hranicu. Príjem z prenájmu sa uvádza v daňovom priznaní z príjmov fyzickej osoby typ B.

Oslobodenie od dane

Dôchodca, ktorý prenajíma byt, si môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur. Ak má daňovník okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľností, môže si uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur.

Preukázateľné výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ako napríklad:

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti
• Daň z nehnuteľnosti
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby

Prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Rozlišovanie medzi prenájmom a podnikaním

Dôležitým aspektom je rozlišovanie medzi prenájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a prenájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania.

Znaky podnikania

Všeobecná definícia podnikania zahŕňa sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku. Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania:

1. Sústavnosť
2. Samostatnosť
3. Vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť
4. Za účelom zisku

Tieto znaky odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku.

Živnostenské oprávnenie

Podľa živnostenského zákona sa prenájom nehnuteľností považuje za živnosť len vtedy, ak sa s prenájmom poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti. Základnými službami sa rozumejú služby zabezpečujúce riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom, ako napr. dodávka energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba.

Prenájom cez digitálne platformy

Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby.

Ubytovanie vs. Nájom

Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava predovšetkým na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb. Nájomca si zabezpečuje upratovanie, údržbu a ostatné potreby samostatne, čo zodpovedá charakteru dlhodobejšieho bývania.

Povinnosť registrácie na daňovom úrade

Fyzická osoba, ktorá prenajala nehnuteľnosť na území SR, má povinnosť registrácie na daňovom úrade. Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu.

tags: #najom #komunalneho #bytu #podmienky