Podmienky dražby bytu vo vlastníctve bytového družstva

Riešenie vlastného bývania je pre mnohých prioritou a nevyhnutným životným míľnikom. V súčasnosti je najviac frekventovaným spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe alebo exekučnej (nedobrovoľnej) dražbe nie je bežne využívaný spôsob nadobúdania majetku medzi kupujúcimi, hoci oproti klasickému priamemu predaju nehnuteľnosti tento spôsob predstavuje určité cenové zvýhodnenie. Cieľom tohto článku je priblížiť podmienky dražby bytu vo vlastníctve bytového družstva.

Dražba ako jeden zo spôsobov výkonu záložného práva

Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša na výkon záložného práva záložní veritelia. Dražba nehnuteľnosti sa z toho dôvodu môže uskutočniť pomerne v krátkom čase od vzniku pohľadávky. Jedným zo spôsobov, ktorým sa záložný veriteľ v rámci vyššie spomenutého výkonu záložného práva môže uspokojiť, je predaj zálohu na dobrovoľnej dražbe, podľa zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“).

Právny rámec a legislatíva

Proces dobrovoľnej dražby sa riadi zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“). Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“) upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov bytových domov, nebytových priestorov a ich vzájomné vzťahy k pozemku. Právny rámec vzťahujúci sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov ďalej upravuje aj zákon č. 40/1964 Zb.

Účastníci dražby a ich úlohy

• Záložní veritelia: V pozícii bankových subjektov vykonávajú zmluvné záložné právo, ktoré bolo medzi vlastníkom bytu ako záložcom a bankou ako záložným veriteľom dohodnuté na základe záložnej zmluvy.
• Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo vlastníkov“) alebo správcovia bytových domov (ďalej len „správca“): Vykonávajú zákonné záložné právo, ktoré vzniká zoZOVB v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome alebo spoločenstva.
• Vlastník bytu: Môže speňažovať majetok aj samotný vlastník.
• Konkurzný správca: V rámci konkurzu dlžníka.
• Dražobník: Zabezpečuje riadny a zákonný proces prípravy a priebeh dobrovoľnej dražby.

Dôvody pre dobrovoľnú dražbu

Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša na výkon záložného práva záložní veritelia, bánk za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, resp. spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo vlastníkov“) alebo správcovia bytových domov (ďalej len „správca“) za účelom vymáhania dlhov vlastníkov na nedoplatkoch na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie. Správca alebo spoločenstvo vlastníkov pritom výslovne uvedie, že v prípade neuhradenia určitej sumy budú nútení pristúpiť k výkonu záložného práva a záverom takéhoto postupu je aj možný výkon dražby nehnuteľnosti.

Základné kroky pred dražbou

Po splnení vyššie uvedených základných podmienok, sa môže pristúpiť k výkonu záložného práva v prvom rade písomným oznámením záložcovi a ak nejde o totožnú osobu s dlžníkom, tak aj dlžníkovi. Obsahom tohto oznámenia bude informácia, že záložný veriteľ začína výkon záložného práva, a tiež, akým spôsobom sa uspokojí alebo akým spôsobom sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu. Zároveň sa podáva návrh na vykonanie dražby a po odsúhlasení návrhu sa uzatvára zmluva o vykonaní dražby, ktorú podpíše správca v mene a na účet vlastníkov alebo predseda spoločenstva.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Priebeh dobrovoľnej dražby

1. Príprava dražby: Zabezpečiť riadny a zákonný proces prípravy a priebeh dobrovoľnej dražby je v prvom rade úlohou dražobníka.
2. Samotná dobrovoľná dražba: Fáza, ktorá začína otvorením dražby resp. jej vyvolaním, ktorého obsahom je označenie a opis predmetu dražby, jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie, následne sa pristúpi k licitácii a dražba sa končí buď príklepom licitátora v prospech vydražiteľa predmetu dražby alebo ukončením neúspešnej dražby z dôvodu, že žiaden účastník nespravil podanie alebo sa nikto nezúčastnil dobrovoľnej dražby.
3. Úkony nastupujúce po dražbe: Ide najmä o zaplatenie ceny dosiahnutej vydražením, rozvrh výťažku, doručovanie listín a samotné odovzdanie draženého predmetu.

Práva a povinnosti dlžníka/vlastníka bytu

V celom priebehu prípravy dražby sa môže dlžník resp. vlastník bytu so žiadosťou u dražobníka domáhať vyčíslenia výšky pohľadávky s príslušenstvom a nákladmi dražby. Dražobník je povinný na žiadosť dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby oznámiť výšku pohľadávky s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby.

Princíp verejnosti dražby

V procese dražby sa uplatňuje zásada verejnosti, ktorá súvisí nielen s účelom samotných dražieb, resp. aby sa vec vydražila za čo najvyššiu cenu, čo môže byť dosiahnuté len vtedy, keď je na dražbe prítomných čo najviac potenciálnych záujemcov, ale aj so zabezpečením dohľadu nad dražbou resp. jej zákonnosti, ktorú týmto zabezpečuje verejnosť prítomná na tejto dražbe. Priebeh dobrovoľnej dražby je zároveň osvedčený vo forme notárskej zápisnice. Notár je povinný v notárskej zápisnici uviesť presný priebeh dražby a v prípade akýchkoľvek nesúlad so zákonom, je dlžník (resp. záložca) oprávnený obrátiť sa na súd a domáhať sa ochrany svojich práv.

Náklady dražby

Jednou z ďalších veľkých výhod dražieb v prospech vlastníkov (Navrhovatelia dražby) je, že náklady dražobnej spoločnosti (skutočné vynaložené náklady a odmena) sa hradia z výťažku dražby. V prípade ak sa dlžník „prebudí" a chce pohľadávku uhradiť v procese pred samotnou dražbou, je povinný tak isto uhradiť aj náklady dražobnej spoločnosti. Vlastníci sú tým odbremenení od akýchkoľvek nákladov s vymáhaním dlhu.

Kúpa družstevného bytu

Ak prezeráte si inzeráty realitných kancelárií a medzi nehnuteľnosťami natrafíte na ponuku družstevného bytu. Hneď v úvode vás zaujme nižšia cena tohto bytu v porovnaní s ponukami bytov v osobnom vlastníctve. Určite vám napadne „prečo je to tak?“ Prečo sa takýto byt predáva za menej peňazí? Stanem sa vôbec vlastníkom? Viem takýto byt kúpiť aj na hypotéku? Hneď na úvod si musíme ujasniť, že kúpou družstevného bytu sa nestávate riadnym vlastníkom daného bytu (nebudete ako vlastník uvedený na liste vlastníctva v časti „B - vlastníci a iné oprávnené osoby"), ale stávate sa majiteľom členských práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Prakticky teda získate nájomnú zmluvu, ktorá vás oprávňuje užívať konkrétny byt, ale vlastníkom bytu stále ostáva konkrétne bytové družstvo. Každý prevod družstevného bytu sa na základe písomnej dohody o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve realizuje priamo na bytovom družstve, ktoré takúto dohodu pripravuje. Podmienky členstva upravujú konkrétne stanovy bytového družstva. Podstatné je, že prevod práv a povinností spojených s členstvom v družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Členské práva a povinnosti spojené s členstvom prechádzajú na nadobúdateľa vo vzťahu k družstvu predložením zmluvy o prevode členstva družstvu alebo neskorším dňom uvedeným v tejto zmluve.

Financovanie družstevného bytu

Najväčšou nevýhodou družstevného bytu je nemožnosť financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru. Alternatívnym riešením je možnosť dočasne v prospech banky, ktorá vám poskytne úver, založenie inej nehnuteľnosti minimálne rovnakej bonity ako je družstevný byt a následne z týchto prostriedkov zakúpenie družstevného bytu. Hneď ako sa teda stanete majiteľom členských práv a povinností, podáte žiadosť o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Potom banku požiadate o preloženie záložného práva na váš (už teraz nie družstevný) byt.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Prevod družstevného bytu do osobného vlastníctva

Ak chcete byt odkúpiť, musíte družstvu túto anuitu zaplatiť, preto je potrebné vedieť jej výšku. Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva, a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

tags: #drazba #bytu #vo #vlastnictve #bytoveho #druzstva