Bytové spoločenstvo a prenájom priestorov na podnikanie: Podmienky a aspekty

Nájom nebytových priestorov predstavuje významný aspekt obchodných vzťahov, či už ide o začatie podnikania, otvorenie novej prevádzky alebo prenechanie nehnuteľnosti inej osobe. Tento článok poskytuje prehľad najdôležitejších informácií, ktoré je potrebné zvážiť pred uzatvorením zmluvy o nájme nebytových priestorov, aby sa predišlo riziku jej neplatnosti.

Rozdiel medzi sídlom, miestom podnikania a prevádzkarňou

Podnikatelia často nevedia, kedy potrebujú nájomnú zmluvu a kedy im postačuje súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla. Súhlas vlastníka je jednostranný prejav vôle, ktorý je potrebný pri zápise sídla do obchodného registra alebo pri jeho zmene. Môže byť udelený bezodplatne alebo za dohodnutú odplatu, ale neoprávňuje k užívaniu nehnuteľnosti.

Ak chce podnikateľ priestory reálne využívať na svoju podnikateľskú činnosť, potrebuje s vlastníkom uzatvoriť zmluvu o nájme nebytových priestorov. Táto zmluva je potrebná aj pri žiadosti o dobrovoľnú registráciu k DPH. Súhlas vlastníka s umiestnením sídla môže byť súčasťou nájomnej zmluvy, ktorá sa použije ako príloha návrhu na zápis do obchodného registra.

Podstatné náležitosti a neplatnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zákon o nájme nebytových priestorov stanovuje, že zmluva musí byť písomná a obsahovať:

• Predmet nájmu
• Účel nájmu
• Výšku nájomného
• Splatnosť nájomného
• Spôsob platenia nájomného
• Čas nájmu

Ak niektorá z týchto náležitostí chýba alebo je vymedzená neurčito, zmluva je neplatná. Neplatnosť má význam z hľadiska bezdôvodného obohatenia, uplatňovania práv a povinností, sankcií, ukončenia užívania priestorov a vysťahovania.

Prečítajte si tiež: Všetko o zmluvách o správe bytových domov

Správne vymedzenie predmetu nájmu

Predmetom nájmu môže byť nehnuteľnosť alebo jej časť, ktorá bude nájomcom používaná. Musí byť vymedzený dostatočne určito, napríklad odkazom na konkrétny list vlastníctva, vchod, poschodie a číslo jednotky, prípadne grafickým vymedzením v prílohe. Pred uzatvorením zmluvy je dôležité overiť si, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Ak ide o podnájom, je potrebný súhlas prenajímateľa, inak je podnájomná zmluva neplatná.

Účel nájmu v súlade s kolaudačným rozhodnutím

Zmluva musí obsahovať účel nájmu, ktorý musí byť dostatočne určitý a zrozumiteľný. Dôležitý je súlad účelu nájmu s kolaudačným rozhodnutím. Ak je účel nájmu v rozpore s kolaudačným rozhodnutím alebo dôjde k uzatvoreniu zmluvy pred kolaudáciou, zmluva je neplatná.

Nájomné a cena energií a služieb oddelene

Výška nájomného musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním predmetu nájmu. Nájomné môže byť určené ako fixná suma alebo ako súčet fixnej sumy a percenta z obratu nájomcu. V zmluve by nemalo chýbať presné určenie splatnosti a spôsobu platenia.

Čas nájmu a výpoveď zmluvy

Zmluva o nájme nebytových priestorov môže byť uzatvorená na dobu určitú alebo neurčitú. Zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zmluvu na dobu určitú len z nasledujúcich dôvodov:

Dôvody na strane prenajímateľa:

• Nájomca užíva priestor v rozpore so zmluvou.
• Nájomca mešká s platením nájomného alebo záloh za energie a služby o viac ako jeden mesiac.
• Nájomca neposkytuje prenajímateľovi služby na úhradu nájomného riadne a včas.
• Nájomca hrubo porušuje pokoj alebo poriadok v prenajatom priestore.
• Užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať.
• Bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor.
• Nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona.

Dôvody na strane nájomcu:

• Nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal.
• Prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie.
• Prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti.

Výpovedná doba je trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.

Prečítajte si tiež: Právne Predpisy Nájmu Bytov

Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa nakladania so svojím majetkom, je prelomený verejnoprávnou úpravou živnostenského zákona, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie. Ak fyzická alebo právnická osoba prenajíma nehnuteľnosti a súčasne poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na ktorú je potrebné živnostenské oprávnenie.

Základné služby sú tie, ktoré zabezpečujú možnosť riadneho užívania nehnuteľnosti nájomcom, napríklad dodávka tepla, elektrickej energie, plynu, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. Za doplnkovú službu sa považuje napríklad poskytovanie vybavenia prenajímaných priestorov vnútorným zariadením.

Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez nej?

Príjmy z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov (resp. v § 5 - t. j. činnosť). nie je u prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia.

Prenájom spoločných častí domu

Podielové spoluvlastníctvo k spoločným častiam a zariadeniam domu, spoločným nebytovým priestorom a priľahlému pozemku dáva vlastníkom bytov a nebytových priestorov právo rozhodnúť o ich prenájme. Zvyčajne sa prenajímajú strechy na osadenie zosilňovačov pre mobilných operátorov, štítové alebo dobre viditeľné steny na osadenie reklamných bilbordov. V mnohých bytových domoch sa prenajímajú aj spoločné priestory, ktoré prestali slúžiť svojmu účelu a vlastníci sa rozhodli poskytnúť ich na zriadenie prevádzok alebo obchodov.

Príjem za prenájom spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle § 10 ods. 2 písm. b) zákona o vlastníctve. Tieto príjmy sa zdaňujú zrážkou v zmysle zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov podľa § 43 ods. 3 písm. g).

Prečítajte si tiež: Nájomné zmluvy podľa Občianskeho zákonníka

Krátkodobý a dlhodobý prenájom nebytových a bytových priestorov

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú upravené vo viacerých právnych predpisoch. Pri prenechávaní nehnuteľných priestorov na prenájom i na ubytovanie nejde o ucelenú právnu úpravu, ktorá by jednotným spôsobom upravovala možnosti a podmienky ich poskytovania.

Rozlíšenie prenajímania bytových a nebytových priestorov vs. poskytovanie ubytovacích služieb

Východiskom na účely správneho určenia regulácie nakladania s nehnuteľnosťami je správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb.

tags: #bytové #spoločenstvo #prenájom #priestorov #na #podnikanie