Čo robiť, ak nie je uzatvorená zmluva o správe bytového domu

Spokojnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov so správou bytového domu závisí od mnohých faktorov. Počnúc záujmom či nezáujmom o veci spoločné cez ochotu či neochotu prispieť svojím dielom k zlepšeniu prostredia, vzťahov a celkovej atmosféry v dome až po schopnosť či neschopnosť prijímať informácie a správne s nimi zaobchádzať. Správa bytových domov je práca predovšetkým s ľuďmi a o ľuďoch. Ani ten najlepší správca nedokáže vykonávať svoju prácu kvalitne a zodpovedne, ak vlastníci nevedia, čo môžu a musia od správcu požadovať a čo už prekračuje hranice.

Formy správy bytového domu

V zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z., v znení neskorších predpisov, je možné zabezpečiť správu bytového domu dvomi formami. Od 1. septembra 1993, keď nadobudol zákon účinnosť, ubehlo už viac ako 24 rokov. Za toto obdobie prešiel tento zákon desiatimi novelami a piatimi zmenami vyplývajúcimi z iných právnych predpisov, naposledy zo zákona o správcoch č. 246/2015 Z. z. Každá novela určitým spôsobom, viac alebo menej rozšírila, upravila, zmenila alebo spresnila jednotlivé ustanovenia zákona. Zo začiatku to bol v prvom rade zákon o prevode bytov do osobného vlastníctva, avšak postupom času vznikla potreba detailnejšieho spresnenia samotnej správy bytových domov.

Ukončenie zmluvy o správe

Ukončenie spolupráce vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so správcom sa nazýva podanie výpovede zmluvy o výkone správy. Zmena správcu, teda podanie výpovede zmluvy o výkone správy, nie je zmenou formy výkonu správy.

Schválenie výpovede

Podanie výpovede schvaľujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 14 ods. 3). Ak sa vlastníci rozhodnú riešiť túto situáciu prostredníctvom schôdze vlastníkov, potom jedna štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (menovite - Peter Kováč, Jozef Novák, Ivan Takáč…) písomne požiada správcu o zvolanie schôdze v zmysle § 11a zákona.

Zvolanie schôdze

Ak správca nezvolá schôdzu do 15 dní od prevzatia žiadosti v zmysle § 8b ods. 2 písm. g), schôdzu vlastníkov zvolá táto štvrtina vlastníkov, ktorá o zvolanie schôdze požiadala. Je dôležité upozorniť vlastníkov, aby žiadosť o zvolanie schôdze správcovi doručili preukázateľne, teda osobne proti podpisu alebo poštou doporučene, na doručenku, kuriérom.

Prečítajte si tiež: Práva živnostníkov pri úveroch

Schôdzu teda zvolá správca v zákonom stanovenej lehote alebo štvrtina vlastníkov po uplynutí lehoty. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze (§ 14 ods. 1). Deň konania schôdze sa do tejto lehoty nezapočítava. Keďže ide o veľmi dôležité rozhodnutie, odporúča sa oznámenie preukázateľne doručiť každému vlastníkovi.

Účasť na schôdzi

Schôdze sa môžu zúčastniť iba vlastníci alebo nimi splnomocnené osoby, ktoré sa na začiatku schôdze preukážu úradne overeným splnomocnením (§ 14 ods.6). Nájomníci alebo užívatelia bytov, alebo nebytových priestorov nemajú právo zúčastniť sa schôdze ani hlasovať. Prezenčná listina sa vyhotoví na základe aktuálneho listu vlastníctva (pozri www.katasterportal.sk). Ak medzičasom došlo k prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na inú osobu, do prezenčnej listiny sa zapíše vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva.

Program schôdze

Program schôdze má obsahovať okrem všeobecných bodov (začatí, voľba predsedajúceho, zapisovateľa, overovateľa a pod.) hlavný bod - podanie výpovede zmluvy o výkone správy (§ 14 ods. 1). Je to dôležité preto, aby mohli byť dané splnomocnenia v súlade s § 14 ods.

Výpoveď zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8a ods. 1, § 14 ods. 3). To znamená, že nemožno výpoveď schváliť nadpolovičnou väčšinou prítomných, hodinu po oznámenom začatí schôdze. Ak sa požadované kvórum na schôdzi nedosiahne, nemožno o výpovedi hlasovať.

Forma výpovede

Formu výpovede je potrebné dodržať v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy. To znamená, že ak je zmluva o výkone správy uzatvorená s každým jedným vlastníkom samostatne, aj výpoveď z nej sa podáva samostatne za každý byt a podpisujú ju vlastníci tak, ako sú uvedení v zmluve o výkone správy (manžel + manželka, resp. podľa listu vlastníctva). Podanie výpovede musí byť jasne a zrozumiteľne formulované s uvedením presného počtu hlasov za, proti, aj tých, ktorí sa zdržali hlasovania.

Prečítajte si tiež: Poistná zmluva uzatvorená online

Vlastníci na schôdzi zároveň splnomocnia konkrétnych vlastníkov zabezpečením všetkých administratívnych krokov, ktoré súvisia s podaním výpovede správcovi. Zo schôdze sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zmluvy o výkone správy. Zápisnicu zvyčajne podpíše zapisovateľ a overovateľ zápisnice (nie je však podmienkou, ak to nie je zmluvne alebo na schôdzi dohodnuté), ktorí sú zvolení na tejto schôdzi.

Písomné hlasovanie

V prípade, že sa výpoveď zmluvy o výkone správy bude schvaľovať písomným hlasovaním v zmysle § 14 ods. 7, opäť je prvým a základným krokom podanie žiadosti jednej štvrtiny vlastníkov správcovi o vyhlásenie písomného hlasovania. Bez podania žiadosti správcovi nemôže štvrtina vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie; ak ho aj vyhlási, bude neplatné. Ak správca písomné hlasovanie v stanovenej lehote (15 dní od prevzatia žiadosti) nevyhlásil, vyhlási ho štvrtina vlastníkov. Spôsobom v dome obvyklým oznámi 7 dní vopred písomné hlasovanie, v ktorom musí byť presne definovaný predmet hlasovania. Deň konania písomného hlasovania sa do 7 dní neráta.

Písomné hlasovanie môže trvať aj viac dní. Zvyčajne sa koná tak, aby sa umožnila účasť čo najväčšiemu počtu vlastníkov. Aj tým, ktorí pracujú na zmeny alebo sú mimo domova, bývajú inde a pod. Hlasovacia listina musí, okrem náležitostí vyplývajúcich z § 14 ods. 7 zákona, obsahovať predmet hlasovania zhodný s formuláciou v oznámení o vyhlásení písomného hlasovania. Otázka/otázky sa musia týkať podania výpovede zmluvy o výkone správy. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, súhlas s výpoveďou musí vyjadriť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. V opačnom prípade je hlasovanie neplatné.

Výpovedná lehota a výber nového správcu

Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca odo dňa doručenia a prevzatia výpovede. Výpovedná lehota zmluvy o výkone správy je 3 mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodli inak (§ 8a ods. 6). V priebehu výpovednej lehoty vlastníci oslovia správcovské spoločnosti s cieľom vybrať iného správcu. Odporúča sa dobre preveriť referencie všetkých oslovených správcov.

Po uplynutí výpovednej lehoty vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria s novým správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Dom nemôže byť ani 1 deň bez správy. Schválená zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na toto doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis určujúci preukázateľné doručenie.

Prečítajte si tiež: Kooperativa: Riešenie poistných udalostí krok za krokom

Doručenie výpovede a akceptácia

Vlastníci zároveň schvália spôsob doručenia výpovede správcovi. Doručenie sa musí opäť vykonať preukázateľným spôsobom, teda tak, aby ho nebolo možné spochybniť. Zároveň je dobré požiadať správcu o písomnú akceptáciu výpovede.

Práva a povinnosti správcu

Každá činnosť má svoje pravidlá, postupy, podmienky, prostredie, prístup. Ak ju chceme správne a poctivo vykonávať, potrebujeme na to optimum zo všetkého. Pri zabezpečení správy bytového domu správcom na základe zmluvy o výkone správy podľa § 8 zákona č. 182/1993 Z. z.

Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.

Mandátna zmluva

V ostatnom období sa vyskytlo viacero podnetov spojených s výpoveďou z mandátnej zmluvy a s komplikáciami, ktoré sa v súvislosti s výpoveďou objavili, ako aj problémy s vymáhaním splnenia povinností mandatárom. Mnohé spoločenstvá vlastníkov majú uzatvorenú mandátnu zmluvu na zabezpečenie niektorých služieb pre bytový dom. Umožňuje im to § 7b ods. 2, v zmysle ktorého spoločenstvo uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.

Dôvod, prečo sa mandátnou zmluvou treba podrobne zaoberať, je ten, že mandátna zmluva sa často uzatvára medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a mandatárom na komplexnú správu bytového domu. V niektorých prípadoch dokonca spoločenstvo nemá ani vlastný účet, ale všetky finančné operácie sa realizujú cez účet mandatára, ktorým je väčšinou správcovská spoločnosť alebo bytové družstvo. Toto je však v rozpore s ustanovením § 6 ods.

V zásade si treba uvedomiť jeden závažný fakt, a to, že mandátna zmluva sa uzatvára v zmysle Obchodného zákonníka (Diel 10 Mandátna zmluva § 566 až 576 zákona 513/1991 Zb.) medzi zmluvnými stranami, ktoré musia byť podnikateľmi. Pri mandátnej zmluve medzi spoločenstvom, ktoré podnikateľom nie je, sa však uplatňuje ustanovenie § 262 Obchodného zákonníka. Základným znakom mandátnej zmluvy je zariadenie určitej obchodnej záležitosti.

Ukončenie mandátnej zmluvy

1. výpoveď zo zmluvy o výkone správy (podľa § 8a ods.
2. vlastníci uzatvoria zmluvu o výkone správy (každý vlastník) so správcom podľa § 8 ods.

Výpoveď z mandátnej zmluvy s dodávateľskou firmou možno schváliť aj nadpolovičnou väčšinou zúčastnených podľa § 14 ods. 2 zákona, keďže nejde o taxatívne vymedzený prípad hlasovania kvalifikovanou väčšinou. Pri výpovedi z mandátnej zmluvy sa nemožno odvolávať na § 8a ods. 6, ktorý určuje trojmesačnú výpovednú lehotu, ak sa zmluvné strany nedohodli inak, ani na ďalšie ustanovenia zákona. Dôležité v tomto prípade je, že predseda spoločenstva nie je oprávnený bez súhlasu vlastníkov svojvoľne uzavrieť mandátnu zmluvu s podnikateľským subjektom, iba na základe rozhodnutia vlastníkov podľa § 7c ods. 9 písm. e).

Zrušenie spoločenstva

Zmluva so správcom nemusí byť uzatvorená už v čase rozhodovania o zrušení spoločenstva. Preto odporúčame rozhodnúť o zrušení spoločenstva k dátumu vzdialenému minimálne 2 týždne, nech sa v medzičase stihne uzavrieť zmluva o výkone správy s novým správcom. Ak sa rozhodne o zrušení spoločenstva k dátumu, kedy zmluva so správcom uzatvorená nie je - jedná sa o neplatné rozhodnutie o zrušení spoločenstva.

Pred zrušením spoločenstva je potrebné uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcovskou spoločnosťou, ktorá bude vykonávať správu bytového domu v čase, keď tak už nebude robiť spoločenstvo.

Zmluva musí obsahovať odkladaciu podmienku, že účinnosť nadobudne až po vstupe bytového domu do likvidácie. Odkladaciu doložku je možné naformulovať aj spôsobom, že zmluva o výkone správy so správcom je účinná k určitému dátumu, pričom k tomu dátumu je potrebné zapísať vstup spoločenstva do likvidácie. Uvedené skôr neodporúčame, keďže nie je možné predpokladať v každom konaní hladký administratívny proces. Taktiež sa môžu vyskytnúť prekážky na strane úradu.

Zároveň je potrebné zdôrazniť, že spoločenstvo vstupuje do likvidácie vyznačením likvidátora do registra podľa § 7 ods. 9 písm. a) zákona o vlastníctve bytov. Z uvedeného dôvodu až do okamihu vstupu do likvidácie musia orgány spoločenstva vykonávať svoju činnosť v plnom rozsahu, pretože neexistujú žiadne zákonné obmedzenia ich právomocí. Z hlasovania sa vypracuje zápisnica, ktorej súčasťou je uznesenie a prezenčná listina. Hlasovanie o správcovskej spoločnosti, resp.

Odporúčame pri zvolávaní schôdzí, hlasovaniach a iných súvisiacich úkonov sa riadiť striktne dikciou zákona a zmluvou o spoločenstve. Likvidátorom môže byť buď správca konkurznej podstaty, alebo iná fyzická osoba - spravidla sa vyžaduje, aby ním bol vlastník bytu v danom dome. Likvidátor podá návrh na vstup spoločenstva do likvidácie a vyhotoví mimoriadnu účtovnú závierku ku dňu predchádzajúcemu vstupu do likvidácie.

tags: #čo #robiť #ak #nie #je #uzatvorená