Daňové priznanie pri predaji nehnuteľnosti na prenájom: Čo si môžete odpočítať

Povinnosť platiť dane má každá osoba, ak dosahuje príjem, ktorý je podľa zákona o dani z príjmov považovaný za zdaniteľný. Medzi tieto príjmy patria aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tom, čo si môžete odpočítať pri predaji nehnuteľnosti na prenájom v daňovom priznaní.

Kto môže prenajímať nehnuteľnosť?

Prenajímať nehnuteľnosť môže každá osoba bez ohľadu na to, či je alebo nie je podnikateľom. Ak však nemá podnikateľské oprávnenie, môže pri prenájme poskytovať len základné služby.

Základné služby pri prenájme

Za takéto služby v praxi možno považovať napríklad:

• Dodávku vody
• Dodávku tepla a teplej úžitkovej vody
• Dodávku elektrickej energie
• Dodávku plynu
• Odvoz komunálneho odpadu
• Odvod odpadovej vody
• Kominárske služby
• Upratovanie spoločných priestorov

Služby poskytované nad rámec základných služieb (napr. stravovanie) už vyžadujú živnostenské oprávnenie.

Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je prenajímateľ povinný zaplatiť daň z príjmu. Na príjmy z prenájmu sa vzťahuje len povinnosť zaplatiť daň z príjmu, ak prenajímateľ nevykonáva prenájom ako podnikateľskú činnosť.

Prečítajte si tiež: Príspevok pre SZČO: Podrobnosti

Registračná povinnosť prenajímateľa

Osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť ako nepodnikateľ, je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať správcu dane o registráciu. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a teda je v nej vedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom manželom. Z registračnej povinnosti je vyňatý prenájom pozemku, ak prenajímateľ nie je podnikateľom. Na základe žiadosti daňový úrad vydá žiadateľovi Daňové identifikačné číslo - DIČ. Podľa výkladu zákona o dani z príjmov Finančnou správou SR fyzickej osobe - prenajímateľovi nevzniká registračná povinnosť, ak táto osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, tzn. časť bytu, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b Stavebného zákona. Príslušenstvom bytu na účely Stavebného zákona sú miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa u podnikateľa pripočítavajú k ostatným príjmom z podnikania. Zákon o dani z príjmov ustanovuje, že príjmami z prenájmu sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Podľa usmernenia daňového riaditeľstva sú úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti zdaniteľnými príjmami, ak ich nájomca platí priamo prenajímateľovi, ale aj vtedy, ak ich nájomca platí priamo dodávateľom energií a služieb (elektrárne, plynárne, vodárne).

Prenájom nehnuteľnosti manželmi

Špecifická situácia nastáva, ak nehnuteľnosť prenajímajú manželia. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia môžu rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom pomere, podľa toho, čo považujú za výhodnejšie (napr. s cieľom, aby jednému z manželov nevznikla povinnosť podať daňové priznanie, t.j. keď má daňovník príjem nižší ako 50% sumy nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka).

Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti

Osoba prenajímajúca nehnuteľnosť si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. To znamená, že prenajímateľ je povinný každý výdavok zdokladovať, z čoho vyplýva povinnosť odkladať si faktúry, účty a bločky. Príjmy a výdavky prenajímateľ priebežne eviduje vo svojom účtovníctve alebo daňovej evidencii. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti si musia manželia rozdeliť rovnakým spôsobom ako si rozdelili príjmy z prenájmu! Ak nájomca platí za energie a iné služby priamo dodávateľovi, prenajímateľ si aj napriek tomu môže takéto výdavky uplatniť ako daňový výdavok.

Príklady daňových výdavkov

• Výdavky na elektrickú energiu
• Výdavky na teplo na vykurovanie a teplú úžitkovú vodu
• Výdavky na pitnú a úžitkovú vodu pre domácnosť
• Výdavky na plyn
• Výdavky na odvádzanie odpadovej vody z domácností
• Výdavky na osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome
• Výdavky na používanie výťahu a domovej práčovne
• Výdavky na kontrolu a čistenie komínov
• Výdavky na odvoz popola, smetí a splaškov
• Výdavky na čistenie žúmp
• Výdavky na vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou
• Výdavky na internet
• Výdavky na recepciu
• Výdavky na strážnu službu
• Výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu
• Úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov
• Výdavky na fond opráv v bytových domoch
• Odmena realitnej kancelárie

Výdavky, ktoré nie je možné uplatniť

Medzi daňové výdavky nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku, sa nepočítajú výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a pod. Výdavky vlastníka spojené s kúpou prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo zhodnotením sú výdavkami vynaloženými na osobnú potrebu, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku.

Prečítajte si tiež: Komplexná laserová rehabilitácia

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Fyzická osoba si môže zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, aj keď nie je podnikateľom.

Výhody zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku

• Širšie uplatnenie výdavkov
• Možnosť uplatniť odpisy

Nevýhody zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku

• Zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti: príjem z predaja je oslobodený až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku (dovtedy sa zdaňuje), pri tomto predaji sa zdaňuje rozdiel medzi príjmom z predaja a zostatkovou cenou po uplatnení všetkých odpisov.

Upozornenie

Pri predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku bude predávajúci (prenajímateľ) oslobodený od platenia dane z príjmu až po uplynutí piatich rokov odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Čiastkovým základom dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy prevyšujú daňové výdavky pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období. Ak preukázateľné daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti sú vyššie ako príjmy z tohto prenájmu, na rozdiel sa neprihliada, t. j. prenajímateľ z uvedených príjmov nemôže vykázať daňovú stratu a znížiť si tým daňový základ z iných príjmov (napr. zo zamestnania).

Oslobodenie od dane z príjmu z prenájmu

Pred odpočítaním daňových výdavkov od príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa najprv odpočíta suma, čo predstavuje zákonnú výšku oslobodenia od dane z príjmu z prenájmu. V rovnakom pomere, ako boli krátené príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je potrebné následne krátiť aj daňové výdavky. Napríklad, ak má prenajímateľ príjem z prenájmu nehnuteľnosti 5.000 Eur a uplatnil si oslobodenie 500 Eur, suma zdaniteľných príjmov z prenájmu potom predstavuje 4.500 Eur. Ak prenajímateľ na dosiahnutie tohto príjmu vynaložil výdavky napr. 2.000 Eur, musí ich vykrátiť pomerom príjmov zahrnutých do čiastkového základu dane k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti, t.j. 4.500/5.000 = 0,9. Následne sa týmto koeficientom vynásobia výdavky: 0,9 x 2.000 Eur = 1800 Eur. Suma 1.800 Eur predstavuje daňové výdavky, ktoré prenajímateľ odpočíta od svojich príjmov z prenájmu: 4.500 - 1.800 = 2.700 Eur. Čiastkovým základom dane v tomto konkrétnom prípade je teda suma 2.700 Eur.

Prenájom a DPH

Nehnuteľnosť môže prenajímať aj platiteľ DPH, najmä ak ide o aktívneho živnostníka s inými príjmami, ktorý ako existujúci platiteľ DPH “pridal” do svojho portfólia aktivít aj prenájom bytu. Ak ešte prenajímateľ platiteľom DPH nie je, je povinný sa ním stať, ak jeho príjmy z prenájmu resp. aj iných činností dosiahnu za 12 po sebe idúcich kalendárnych mesiacov obrat 49 790 EUR.

Prečítajte si tiež: Štatistiky a radikulopatia: Dôchodková politika

Oslobodenie od DPH pri prenájme nehnuteľnosti

Ak ide o prenájom nehnuteľností, ktorej účelom v kolaudačnom rozhodnutí je bývanie, prenájom je oslobodený od DPH. Nie je teda možné si odpočítať DPH z príslušných vstupov. Ak ide o prenájom nehnuteľnosti s iným stanoveným účelom, pri prenájme podnikateľskému subjektu sa prenajímateľ-platiteľ DPH môže rozhodnúť, že k nájomnému bude fakturovať DPH (vtedy si vstupnú DPH-čku môže odpočítať) alebo prenájom oslobodí (vtedy si nemôže odpočítať vstupnú DPH resp. No ak nehnuteľnosť prenajíma živnostník v rámci svojej živnosti a ide teda o širšie koncipované ubytovacie služby, nájomné podlieha DPH-čke a fakturuje sa teda za cenu vrátane DPH.

Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľností

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 49 790 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 49 790 eur.

tags: #co #je #mozne #si #odpocitat #pri