Čo Musí Obsahovať Kúpna Zmluva: Kompletný Sprievodca

Kúpna zmluva je základný právny dokument, ktorý upravuje vzťahy medzi predávajúcim a kupujúcim. Bez ohľadu na to, či ide o predaj nehnuteľnosti, hnuteľného majetku alebo tovaru medzi podnikateľmi, správne zostavená kúpna zmluva je kľúčová pre ochranu práv oboch strán. V tomto článku sa pozrieme na to, čo musí obsahovať kúpna zmluva, aby bola platná a účinná, a ako sa vyhnúť bežným chybám.

Úvod

Vzťahy vyplývajúce z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie sa vyskytujúce občianskoprávne vzťahy. Kúpna zmluva vzniká zhodným prejavom vôle (dosiahnutím konsenzu) medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim), teda akceptácia návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Týmito sú: predmet kúpy a kúpna cena. Predmet kúpy, ako aj kúpna cena sú teda podstatnými náležitosťami každej kúpnej zmluvy.

Právna úprava kúpnej zmluvy

Právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku. Rozdiel spočíva najmä v tom, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú spravidla aspoň dvaja podnikatelia medzi sebou, kým pri kúpnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vystupujú jeden alebo viacerí nepodnikatelia. Sú prípady, kedy je pre predávajúceho vhodnejšie uzatvorenie kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka a to vzhľadom na to, že v takomto prípade môže niesť zodpovednosť iba za vady, ktoré má vec pri prevzatí a nie za vady, ktoré sa vyskytnú neskôr (pokiaľ nejde o vady spôsobené porušením povinnosti predávajúceho). Samozrejme nesmie však ísť o spotrebiteľský vzťah a teda, ak jedna strana koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (podnikateľ) a druhá strana nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (spotrebiteľ). Takýto spotrebiteľský vzťah sa vždy riadi predpismi občianskeho práva a to aj v prípade, ak by si zmluvné strany v zmluve výslovne dohodli použitie Obchodného zákonníka. V obidvoch prípadoch však pri kúpnej zmluve rozoznávame dve zmluvné strany, ktorými sú predávajúci a kupujúci. Základnou povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu predmet zmluvy, pričom kupujúci je následne povinný daný predmet prevziať a zaplatiť za neho kúpnu cenu. Predmetom zmluvy môže byť napríklad nehnuteľnosť, automobil, pozemok, alebo iný hnuteľný majetok, pričom musí byť v zmluve jasne vymedzený, aby nebolo možné ho zameniť.

Kúpna zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Predaj nehnuteľnosti upravuje Občiansky zákonník a to aj v tom prípade, ak sú zmluvnými stranami obchodní partneri. Je teda potrebné vychádzať z ust. § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorý kúpnu zmluvu a jej náležitosti upravuje. Predmetom kúpy môžu byť veci určené jednotlivo alebo podľa druhu, vec určená úhrnom „ako stojí a leží“ (bez presného určenia počtu, váhy, akosti a pod.), vec hromadná (napr. knižnica ako súbor kníh, stádo oviec a pod.), vec celá alebo spoluvlastnícky podiel k nej, byt alebo nebytový priestor, prírodné sily, ak sú ovládateľné a slúžia potrebe ľudí (elektrina, plyn, voda a pod.), iné práva alebo iné majetkové hodnoty, pokiaľ to ich povaha pripúšťa a pod.

Povinné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Aby bola kúpna zmluva platná a právne záväzná, musí obsahovať určité základné náležitosti. Medzi ne patria:

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

1. Označenie Zmluvných Strán

V kúpnej zmluve musia byť jasne identifikované obe zmluvné strany - predávajúci a kupujúci. V prípade fyzických osôb sa uvádza meno, priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Ak je zmluvnou stranou právnická osoba, uvádza sa obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo organizácie (IČO).

• Príklad:
  • Predávajúci: Ján Novák, nar. 12.05.1980, bytom Hlavná 123, 010 01 Žilina
  • Kupujúci: ABC, s.r.o., so sídlom Kvetná 456, 010 01 Žilina, IČO: 12345678

2. Predmet Kúpy

Predmet kúpy musí byť v zmluve presne a jednoznačne špecifikovaný. Ak ide o hnuteľnú vec, uvádza sa jej druh, množstvo, kvalita a prípadné identifikačné znaky (napr. výrobné číslo). Ak ide o nehnuteľnosť, uvádza sa jej presný popis podľa katastra nehnuteľností, t.j. parcelné číslo, výmera, druh pozemku, číslo listu vlastníctva a katastrálne územie. Ak ide o byt, tak predmet kúpnej zmluvy musí byť vymedzený aj číslom bytu alebo nebytového priestoru, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku.

• Príklad (hnuteľná vec): Osobný automobil značky Škoda Octavia, rok výroby 2018, VIN: TMBxxxxxxxxxxxxxxx
• Príklad (nehnuteľnosť): Pozemok parc. č. 1234/5, trvalý trávnatý porast, výmera 500 m2, katastrálne územie Žilina, zapísaný na LV č. 6789

3. Kúpna Cena

Kúpna cena je úhrada za predmet kúpy určená v peniazoch. Dohoda o cene je druhou podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy. V zmluve musí byť uvedená presná suma, za ktorú sa predmet kúpy predáva. Je dôležité uviesť, či je cena vrátane DPH alebo bez DPH. Ak sa zmluvné strany dohodnú na platbe v cudzej mene, musí byť uvedený aj kurz, podľa ktorého sa prepočíta na eurá. Cene a platobným podmienkam treba venovať pozornosť pri uzatváraní kúpne zmluvy. Neodporúčame dávať do zmluvy kúpnu cenu inú, ako bola v skutočnosti zaplatená. Takýto spôsob stavia do nevýhodnej situácie najmä kupujúceho.

4. Platobné Podmienky

V zmluve by mali byť jasne stanovené platobné podmienky, t.j. spôsob platby (hotovosť, prevod na účet), termín splatnosti a prípadné sankcie za omeškanie s platbou. Medzi platobné podmienky patrí predovšetkým spôsob platby, teda či kúpna cena má byť zaplatená v hotovosti alebo bezhotovostným prevodom, prípadne či sa má zaplatiť naraz alebo v splátkach. Netreba zabúdať na obmedzenie, že kúpna cena pri podnikateľoch nad 5 000 eur musí byť zaplatená bezhotovostne. V rámci platobných podmienok je možné dohodnúť aj lehotu, v ktorej má kupujúci zaplatiť kúpnu cenu.

5. Prehlásenia Zmluvných Strán

V záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán, je vhodné do kúpnej zmluvy zahrnúť prehlásenia zmluvných strán. Predmetom prehlásení sú napríklad vyhlásenia predávajúceho o tom, že predmet kúpy nie je zaťažený žiadnymi záložnými právami, právami tretích osôb ako sú práva nájmu a pod., ani inými obmedzeniami, že môže s predmetom kúpy voľne disponovať, že predmet kúpy nemá vady, na ktoré by musel kupujúceho osobitne upozorniť, resp. ak má vady, tak sa v tomto článku uvedie, aké konkrétne vady predmet kúpy má, rovnako je vhodné vyhlásenie predávajúceho o tom, že až do času nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim predávajúci nezaťaží predmet kúpy a pod. Kupujúci zasa môže vyhlásiť, že sa s predmetom kúpy pred kúpou riadne oboznámil.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre odchod hasiča do dôchodku

6. Dátum a Miesto Uzavretia Zmluvy

Na konci zmluvy musí byť uvedený dátum a miesto jej uzavretia. Tieto údaje sú dôležité pre určenie právnych účinkov zmluvy.

7. Podpisy Zmluvných Strán

Kúpna zmluva musí byť podpísaná oboma zmluvnými stranami. Podpisy musia byť vlastnoručné. Ak niektorá zo strán nemôže zmluvu podpísať osobne, môže ju podpísať splnomocnenec na základe písomného plnomocenstva.

Kúpna zmluva nadobúda platnosť podpisom zmluvných strán. Týmto momentom nadobúda aj účinnosť. Vecno - právne účinky nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Vecno - právnym účinkom teda je prevod vlastníckeho práva. Platnosť a účinnosť by teda mali nastať skôr ako vecno - právny účinok, vzhľadom na možné správanie sa zmluvných strán. Každá kúpna zmluva totiž obsahuje aj ustanovenia o zmluvných pokutách v prípade, ak strany niektorú zo zakotvených povinností nedodržia. Môže ísť o odovzdanie kľúčov k bytu, otázky odstúpenia od zmluvy, dodržania lehoty pre podanie návrhu na vklad a pod. Aby boli takéto pokuty právne vymáhateľné, je potrebné, aby bola zmluva platná a účinná dňom jej podpisu. Pre ochranu zmluvných strán je preto tiež nevhodné, resp. sa neodporúča, aby zmluva nadobudla účinnosť neskôr ako platnosť. Napr. neodporúča sa, aby sa účinnou stala až povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Ak by sa strany dohodli, že zmluva nadobúda účinnosť až povolením vkladu, a jedna zo strán by si nesplnila povinnosť, v súvislosti s ktorej nesplnením by mala zaplatiť zmluvnú pokutu, takáto zmluvná pokuta (jej zaplatenie) by bolo právne vymáhateľné až povolením vkladu, ktoré vôbec nemusí nastať. Typickým príkladom je ustanovenie, ktoré zakotvuje povinnosť predávajúceho podať návrh na vklad do 10 dní od podpisu kúpnej zmluvy, pod podmienkou zaplatenia zmluvnej pokuty, ak túto povinnosť nesplní. Ak by zmluva podpisom nadobúdala iba platnosť, bez účinnosti, zmluvnú pokutu by nebolo možné vymáhať.

Špecifické Náležitosti pri Kúpe Nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je potrebné venovať pozornosť špecifickým náležitostiam, ktoré vyplývajú zo Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmluva musí obsahovať:

• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, resp. nebytového priestoru
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve domu, na pozemku zastavanom bytovým domom a na priľahlom pozemku
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku
• Úpravu práv k pozemku zastavanom bytovým domom a k priľahlému pozemku
• Opísanie technického stavu bytu, resp. nebytového priestoru

Spolu s kúpnou zmluvou netreba zabudnúť na kataster podať aj potvrdenie o nedoplatkoch od správcu bytového domu. Dôležitou súčasťou kúpnej zmluvy na akúkoľvek nehnuteľnosť je aj informácia o stave meračov energií, prípadne tieto sú uvedené v osobitnom dokumente, tzv. odovzdávacom protokole.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre nemocenské dávky

Kúpna Zmluva na Kúpu Tovaru Medzi Podnikateľmi

Každý podnikateľ pri výkone svojej podnikateľskej činnosti nakupuje nejaké veci. Ak ich kupuje od iného podnikateľa, uzatvára kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka. Ide o jednu z najčastejšie používaných zmlúv pri výkone podnikateľskej činnosti.

Kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka môžu uzatvoriť aj dvaja nepodnikatelia, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom, ktorí by inak uzatvorili kúpnu zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Musia však do zmluvy výslovne uviesť, že si volia režim Obchodného zákonníka. Pre úplnosť je potrebné dodať, že v prípade, ak jeden podnikateľ kupuje od druhého podnikateľa nehnuteľnosť, uzatvárajú kúpnu zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka:

• označenie zmluvných strán - kto je predávajúci a kupujúci. Podnikatelia musia byť označení obchodným názvom, sídlom, právnou formou a IČO-m, ak ho majú pridelené,
• označenie predmetu kúpy - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, čo sa kupuje. Bez presnej špecifikácie toho, čo sa kupuje, by zmluva nemohla byť platnou,
• uvedenie kúpnej ceny - v zmluve musí byť uvedená cena alebo spôsob jej určenia. Zmluvné strany majú možnosť uzavrieť aj zmluvu bez toho, aby sa dohodli na kúpnej cene alebo na spôsobe jej určenia. Musia však v takom prípade do zmluvy výslovne uviesť, že uzatvárajú kúpnu zmluvu bez určenia kúpnej ceny. Potom je kupujúci povinný zaplatiť trhovú cenu, za akú sa tovar obvykle predáva,
• záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy,
• záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

V prípade, že niektorá náležitosť bude v zmluve absentovať, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. To znamená, že sa na zmluvu hľadí, ako keby ani nedošlo k jej uzatvoreniu.

Okrem týchto náležitostí je do zmluvy ešte dobré uviesť:

• platobné podmienky - medzi platobné podmienky patrí predovšetkým spôsob platby, teda či kúpna cena má byť zaplatená v hotovosti alebo bezhotovostným prevodom, prípadne či sa má zaplatiť naraz alebo v splátkach. Netreba zabúdať na obmedzenie, že kúpna cena pri podnikateľoch nad 5 000 eur musí byť zaplatená bezhotovostne. V rámci platobných podmienok je možné dohodnúť aj lehotu, v ktorej má kupujúci zaplatiť kúpnu cenu.
• miesto dodania tovaru a spôsob jeho dodania - zmluvné strany sa môžu dohodnúť na mieste dodania predmetu kúpy. Predávajúci môže napr. dodať tovar priamo v sídle kupujúceho. Ak zmluvné strany neuvedú do zmluvy nič, platí, že k dodaniu tovaru dochádza u predávajúceho. Ďalej možno dohodnúť, v akej lehote od uzatvorenia zmluvy musí predávajúci dodať tovar.
• ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán - napr. povinnosť predávajúceho odovzdať kupujúcemu všetky doklady, ktoré sa vzťahujú na predmet kúpy. Túto povinnosť má predávajúci aj bez toho, aby to bolo uvedené v zmluve. Výslovným uvedením do zmluvy si však predávajúci bude viac vedomý tejto povinnosti, čím sa dosiahne to, že si dá záležať na splnení tejto povinnosti. Ďalej sa môžu strany dohodnúť napr. na okamihu, kedy kupujúci nadobúda vlastnícke právo k predmete kúpy.

Kúpna zmluva podľa Obchodného zákonníka nemusí mať písomnú podobu. K platnému uzavretiu zmluvy stačí ústna dohoda o podstatných náležitostiach zmluvy. Z hľadiska väčšej právnej istoty a predchádzania možným budúcim sporom je však prospešnejšie uzatvorenie písomnej kúpnej zmluvy. Tá chráni predávajúceho, aby mu bola riadne a včas zaplatená kúpna cena, ako aj kupujúceho, aby mu bol dodaný taký tovar, aký mu mal byť dodaný, a to, že tovar nebude poškodený.

Zmluvné strany môžu do kúpnej zmluvy uviesť aj tzv. ďalšie dojednania. Obchodný zákonník medzi ne zaraďuje kúpu na skúšku a cenovú doložku.

Podstatou kúpy na skúšku je, že kupujúci má právo až do skončenia skúšobnej doby schváliť tovar. Ak sa nedohodne inak, je skúšobná doba až tri mesiace. Kúpa na skúšku môže byť dohodnutá v zmluve dvojakým spôsobom. Ak kupujúci tovar neprevzal hneď po uzavretí zmluvy a v skúšobnej dobe neoznámil, že tovar schvaľuje, má sa za to, že zmluva nevznikla. Druhý spôsob spočíva v tom, že kupujúci tovar prevezme a v skúšobnej dobe písomne neoznámi, že tovar odmieta. V takom prípade platí, že kupujúci tovar schválil.

Zmluvné strany si môžu do kúpnej zmluvy dojednať aj tzv. cenovú doložku. Tá pre nich prináša možnosť dodatočne, po uzavretí kúpnej zmluvy, upraviť kúpnu cenu s prihliadnutím na výrobné náklady. Bez dojednania tejto doložky sa zmluvné strany nemôžu odvolávať na úpravu kúpnej ceny. Záleží na dohode strán, za akých podmienok dôjde k zvýšeniu/zníženiu kúpnej ceny. Je v záujme strán, aby v cenovej doložke presne určili, ktoré zložky výrobných nákladov sú rozhodujúce. Ak sa zmluvné strany nedohodnú na zložkách výrobných nákladov, ktorých cena sa má dodatočne upraviť, v zmysle zákona sa prihliada na cenové zmeny hlavných surovín potrebných na výrobu tovaru. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na čase, ktorý bude rozhodný pre posudzovanie cenových pomerov. Ak sa nedohodnú, platí, že sa prihliada na ceny v čase uzatvorenia zmluvy a v čase, keď mal predávajúci dodať tovar.

Zmluva o Budúcej Zmluve

Zmluva o budúcej zmluve zakladá medzi zmluvnými stranami vzájomný záväzok uzavrieť v budúcnosti hlavnú zmluvu. Predmetom zmluvy o budúcej zmluve je vzájomná dohoda zmluvných strán, že do určitej vopred dohodnutej doby spolu uzatvoria inú ďalšiu zmluvu, tzv. hlavnú zmluvu. Účelom tejto zmluvy je teda zabezpečenie uzatvorenia hlavnej zmluvy v budúcnosti, pretože zmluvné strany si zatiaľ z rôznych dôvodov nevedia alebo nechcú určiť celý obsah zmluvy. Zmluvu o budúcej zmluve je možné uzavrieť v súvislosti s akoukoľvek zmluvou, či už ide o zmluvu pomenovanú (napr. kúpna zmluva) alebo nepomenovanú.

Občiansky zákonník upravuje podmienky, ktoré je nutné dodržať pri uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve. Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená písomne, inak porušenie tejto povinnosti zakladá absolútnu neplatnosť tejto zmluvy. Podstatnou obsahovou náležitosťou predbežnej zmluvy musí byť zmluvné dojednanie o dobe, do ktorej bude hlavná/budúca zmluva uzatvorená. Táto doba môže byť určená priamo (konkrétnym termínom) alebo nepriamo (napr. po uplynutí trvania nájomnej zmluvy). Na základe vzájomnej dohody si zmluvné strany však vedia dodatkom dohodnutú dobu predĺžiť. V zmysle zákona zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať aj všetky podstatné formálne a obsahové náležitosti, ktoré sa vyžadujú pre hlavnú zmluvu. Zároveň táto zmluva musí spĺňať aj všeobecné podmienky pre právne úkony.

Zmluva o budúcej zmluve zakladá záväzok, resp. povinnosť zmluvných strán uzavrieť hlavnú zmluvu. Túto povinnosť môže mať len jedna zmluvná strana alebo obe zmluvné strany. Ak povinná strana nesplní svoj záväzok a odmietne uzatvoriť hlavnú zmluvu, oprávnená strana má právo domáhať sa na súde, aby súd nahradil vyhlásenie vôle povinnej strany. Predmetnú žalobu je potrebné podať na súde do jedného roka od okamihu, kedy mala byť hlavná zmluva uzatvorená. Právoplatné súdne rozhodnutie, ktorým súd vyhovie podanej žalobe, nahrádza zmluvné vyhlásenie povinnej zmluvnej strany, ktorá porušila prevzatý záväzok na uzatvorenie hlavnej zmluvy. Tým medzi zmluvnými stranami vznikne budúca zmluva.

Povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu hospodársky obmedzuje tzv. „clausula rebus sic stantibus“. Táto klauzala spočíva v tom, že povinná strana je zbavená svojej povinnosti uzavrieť budúcu zmluvu , keď sa pomery zmenili do takej miery, že účel dojednania zmluvy o budúcej zmluve by bol zmarený, alebo by bola stratená dôvera v druhú stranu. V praxi sa zmluva o budúcej zmluve používa využíva pri prevode nehnuteľností. Tento typ zmluvy sa využíva vtedy, keď kupujúci chce kúpiť nehnuteľnosť a financovať ju z poskytnutého úveru, avšak vybavenie úveru trvá nejaký čas.

Rezervačná Zmluva

Rezervačná zmluva - využívajú ju predovšetkým realitné kancelárie. Je to dokument, ktorý kupujúcemu zabezpečí, že súčasný majiteľ nehnuteľnosť nepredá nikomu inému do termínu, ktorý si obe strany dohodli a uviedli ho do zmluvy. Každá rezervačná zmluva musí obsahovať informácie o predávajúcich a budúcich kupujúcich, musí byť v nej presný popis nehnuteľnosti, kúpna cena, výška rezervačného poplatku alebo zálohy, ak sa na nej dohodnú a doba, dokedy rezervácia platí. Väčšinou je termín rezervácie dátum, dokedy musia obe strany podpísať kúpnu zmluvu.

tags: #čo #musí #obsahovať #kúpna #zmluva #na