Jednostranné odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve: komplexný pohľad

Na advokátsku kanceláriu sa obracajú klienti so žiadosťou o pomoc pri riešení následkov odstúpenia od rôznych typov zmlúv, hlavne tých, ktoré boli uzatvorené podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, resp. hľadajú spôsob, ako zmluvu zrušiť. Odstúpenie od zmluvy je jedným z právnych nástrojov na dosiahnutie zrušenia, a teda ukončenia zmluvy. V praxi je pomerne často využívaný, niekedy sú s ním však spojené určité praktické problémy, ktorým je vhodné sa vyvarovať, aby nám namiesto riešenia, ktoré sme chceli dosiahnuť ukončením zmluvy, nevznikol ďalší problém, najmä právne neisté postavenie.

Zánik záväzkovo-právnych vzťahov a možnosti odstúpenia

Pri typickom priebehu záväzkovo-právnych vzťahov záväzok zaniká najmä jeho splnením, resp. spôsobom nahrádzajúcim splnenie, napr. zápočtom, uložením do úradnej úschovy. Možnosť odstúpenia od zmluvy poskytujú viaceré ustanovenia Občianskeho zákonníka pri jednotlivých typoch zmlúv, ako aj iné zákony. Obdobnú formuláciu odstúpenia od zmluvy obsahuje aj § 344 Obchodného zákonníka, podľa ktorého od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo tento alebo iný zákon.

Citované ustanovenie § 344 Obchodného zákonníka platí pre všetky obchodné typy zmlúv vrátane zmlúv, ktoré nie sú upravené ako osobitný zmluvný typ. Na pomenované zmluvy platia všeobecné ustanovenia o odstúpení, len pokiaľ nevyplýva niečo iné z osobitnej úpravy konkrétneho zmluvného typu (napr. zmluva o úvere, zmluva o skladovaní, zmluva o kontrolnej činnosti).

Platnosť zmluvy ako základný predpoklad odstúpenia

Základným predpokladom možnosti odstúpenia od zmluvy (bez ohľadu na to, či sa jedná o odstúpenie podľa Občianskeho zákonníka, Obchodného zákonníka alebo iného zákona) je skutočnosť, že zmluva, od ktorej chceme odstúpiť, je platná. Ak by totiž zmluva nebola platná, nie je možné ju ani zrušiť prostredníctvom odstúpenia. Odstúpenie je v zásade možné dojednať pre akýkoľvek dôvod, ktorý nie je v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi (platí pre oblasť občianskoprávnych vzťahov). V prípade obchodnoprávnych vzťahov by dojednanie možnosti odstúpenia od zmluvy nemalo byť v rozpore so zásadami poctivého obchodného styku.

Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon, ktorý nevyžaduje súhlas druhej zmluvnej strany. Je však prípustná aj dohoda o odstúpení od zmluvy na základe vzájomnej dohody zmluvných strán. Súdna prax uvádza, že nie je možná súčasná aplikácia jednostranného odstúpenia od zmluvy a súčasná dohoda o odstúpení, a to z dôvodu rozdielnych účinkov odstúpenia od zmluvy vzhľadom na čas.

Prečítajte si tiež: Jednostranné zvýšenie nájomného

V praxi sa stretávame aj s tým, že účastník, ktorý v súlade so zákonom alebo zmluvou odstúpil od zmluvy, je sankcionovaný druhým účastníkom zmluvy uložením pokuty. Tu poukazujeme na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 1ObdoV119/2005 z 31. 1. 2007.

Osobitné prípady odstúpenia od zmluvy

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Podľa súdnej praxe, aj keď v samotnej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť nie je uvedená možnosť odstúpenia od zmluvy, v zmysle ustanovenia § 517 Občianskeho zákonníka, ak kupujúci, ako dlžník, neuhradí kúpnu cenu ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu predávajúcim ako veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť (rozhodnutie OS Nitra sp.zn.: 7C/94/2012 z 26. 2. 2013).

Predaj tovaru na objednávku

V prípade predaja tovaru na objednávku podľa § 613 Občianskeho zákonníka je objednávateľ oprávnený od zmluvy odstúpiť, ak predávajúci objednaný tovar neobstará v dohodnutej lehote, a ak lehota nie je dohodnutá, v lehote primeranej okolnostiam.

Kúpna zmluva podľa Obchodného zákonníka

Pri kúpnej zmluve podľa § 436 Obchodného zákonníka, ak dodaním tovaru s vadami je porušená zmluva podstatným spôsobom, môže kupujúci okrem iného od zmluvy odstúpiť.

Zákonník práce

Aj Zákonník práce upravuje možnosť odstúpenia od zmluvy v § 19 ods. 2.

Prečítajte si tiež: Perspektívy jednostrannej nevypovedateľnosti

Odstupné ako osobitný spôsob zrušenia zmluvy

Osobitným spôsobom zrušenia zmluvy je zaplatenie tzv. odstupného, ktoré upravuje tak Občiansky zákonník, ako aj Obchodný zákonník. Podľa § 497 Občianskeho zákonníka každý z účastníkov si môže vymieniť odstúpenie od zmluvy a dojednať pre ten prípad odstupné. Kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len čiastočne plnenie, nemôže už od zmluvy odstúpiť, ani keď poskytne odstupné.

Obdobne § 355 Obchodného zákonníka uvádza, že ak strany zahrnú do zmluvy dojednanie, že jedna zo strán alebo ktorákoľvek zo strán je oprávnená zmluvu zrušiť zaplatením určitej sumy ako odstupného, zrušuje sa zmluva od doby svojho uzavretia, keď oprávnená osoba oznámi druhej strane, že svoje právo využíva a určené odstupné zaplatí. Odstúpenie od zmluvy podľa Obchodného zákonníka sa však nedotýka nároku na náhradu škody vzniknutej porušením zmluvy, ani zmluvných ustanovení týkajúcich sa voľby práva, voľby Obchodného zákonníka podľa § 262, riešenia sporov a iných ustanovení, ktoré majú trvať aj po ukončení zmluvy. Oprávnenie zrušiť zmluvu zaplatením odstupného však nemá strana, ktorá už prijala plnenie záväzku druhej strany alebo jeho časti, alebo ktorá splnila svoj záväzok alebo jeho časť.

Inštitút odstupného tak predstavuje možnosť "vykúpiť sa" zo zmluvy za dohodnuté odstupné, musí byť však v zmluve osobitne dohodnuté, bez dohody nemožno od zmluvy odstúpiť zaplatením odstupného.

Náležitosti a účinky odstúpenia od zmluvy

Všeobecne platí, že z právneho úkonu odstúpenia od zmluvy musí vyplývať vôľa spôsobiť zánik zmluvy alebo jej časti. Je možné použiť aj iný termín než "odstúpenie od zmluvy", je však nutné, aby z tohto úkonu vyplývala vôľa dosiahnuť účinky odstúpenia od zmluvy. Potom je však spravidla potrebné resp. nutné uviesť dôvod, ktorý zodpovedá dôvodom na odstúpenie od zmluvy. Inak samotný právny úkon označený ako odstúpenie od zmluvy nevyžaduje, aby v ňom boli obsiahnuté dôvody na odstúpenie od zmluvy.

Občiansky zákonník v žiadnom ustanovení nehovorí, že treba uviesť dôvod odstúpenia. Súdna prax však zastáva ten názor, že ak by bol dôvod odstúpenia uvedený v listine o odstúpení, tento dôvod je možné meniť. Pre náležitosti samotného odstúpenia treba vedieť, že sa jedná o jednostranný právny úkon, pri ktorom sa žiadne osobitné náležitosti nevyžadujú a na inštitút odstúpenia sa vzťahujú všeobecne ustanovenia o právnych úkonoch.

Prečítajte si tiež: Ako sa brániť proti nevýhodnej zmluve?

Forma odstúpenia

Odstúpenie od zmluvy sa môže realizovať ústne, písomnou formou musí byť vykonané vždy v prípade, ak samotná zmluva, od ktorej sa odstupuje, bola uzavretá písomne. Možno zhrnúť, že neexistencia dôvodov odstúpenia deklarovaných v odstúpení spravidla nemusí vylučovať platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov.

Doručenie odstúpenia

Na nastúpenie účinkov odstúpenia je nevyhnutné jeho riadne doručenie druhej zmluvnej strane ako adresátovi, ak ten nebol fyzicky prítomný pri jeho vykonaní. Otázka doručenia odstúpenia je často predmetom sporov medzi zmluvnými stranami. Zmluvné strany zvyčajne uvádzajú spôsob doručovania listín v príslušnej zmluve, prípadne otázka doručovania vyplýva zo zákonných ustanovení o príslušnej zmluve (napr. zmluva o krátkodobom nájme bytu v § 10 zák. o krátkodobom nájme bytu odkazuje na ust. § 45 ods. 1 OZ).

Lehota na odstúpenie

Samotné odstúpenie od zmluvy musí byť realizované v lehote podľa zmluvy alebo zákona, inak druhá zmluvná strana môže namietnuť premlčanie tohto práva a nenastúpia účinky, ktoré sú spojené s odstúpením.

Účinky odstúpenia

Podľa ust. § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že odstúpením od zmluvy sa zmluva od počiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom alebo účastníkmi dohodnuté inak, čo znamená, že účinky odstúpenia od zmluvy nastupujú od počiatku, spätne (ex tunc), t.j., akoby k uzatvoreniu zmluvy ani nedošlo. Po odstúpení od zmluvy v zmysle ust. § 457 Občianskeho zákonníka je každý z účastníkov zrušenej zmluvy povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa zmluvy dostal v rámci zásad o bezdôvodnom obohatení.

Aj pre oblasť obchodnoprávnych vzťahov platí, že odstúpením od zmluvy zanikajú všetky práva a povinnosti strán zo zmluvy, pričom odstúpenie od zmluvy sa však nedotýka nároku na náhradu škody. Na rozdiel od Občianskeho zákonníka plnenie poskytnuté pred odstúpením od zmluvy podľa Obchodného zákonníka sa nepovažuje za bezdôvodne obohatenie, nakoľko účinky odstúpenia od zmluvy nastávajú okamihom odstúpenia, t.j. ex nunc. Strana, ktorej pred odstúpením od zmluvy poskytla plnenie druhá zmluvná strana, je povinná toto plnenie vrátiť; pri peňažnom záväzku spolu s úrokmi podľa zmluvy, inak § 502 Obchodného zákonníka.

Pre premlčanie práva na náhradu škody, ktorá vyplýva zo zrušenej zmluvy, je stanovená lehota podľa ust. § 394 Obchodného zákonníka, ktorá plynie odo dňa keď oprávnený od zmluvy odstúpil. Možno zhrnúť, že z týchto ustanovení vyplýva vzájomne podmienená povinnosť všetkých účastníkov zrušenej zmluvy odstúpením vrátiť si všetko, čo podľa zmluvy dostali (Občiansky zákonník), resp. si majú vrátiť (Obchodný zákonník).

Odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve

Zmluvná strana môže odstúpiť od zmluvy len v prípade, ak jej takéto právo vyplýva zo zmluvy, alebo v prípade, keď to určuje zákon, t.j. Obchodný zákonník, alebo iný zákon. Na jednostranné odstúpenie od zmluvy sa teda vyžaduje zákonné alebo zmluvné oprávnenie.

Je dôležité preskúmať uzatvorenú zmluvu o budúcej zmluve o dielo a zistiť, či ste si v zmluve stanovili podmienky úhrady ceny za dielo a preto túto cenu za dielo ste povinní uhradiť až ak sú splnené dohodnuté podmienky.

Právna úprava zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je upravená v ustanovení § 50a Občianskeho zákonníka. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.

Ak ide o zmluvu podľa ustanovení Obchodného zákonníka, potom podľa ust. § 301 Obchodného zákonníka platí, že "neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta.

Spôsob zaplatenia zmluvnej pokuty, aj keby ste ju nezaplatili v lehote do 7 dní, by mohol objednávateľ riešiť aj tým spôsobom, že by Vám nezaplatil dohodnutú cenu za vykonanie diela a odvolal by sa na to, že cenu za dielo započítava na zmluvnú pokutu. Otázkou však je, či omeškanie so splátkou a možnosť odstúpenia od zmluvy boli dojednané tak, že ste oprávnený odstúpiť od zmluvy v prípade neuhradenia splátky aj pri jej čiastočnej úhrade. Tu uvádzame, že podľa ust. § 548 ods. 1 Občianskeho zákonníka "ak kupujúci včas nezaplatí kúpnu cenu, predávajúci môže od zmluvy odstúpiť, ak to včas oznámi kupujúcemu". "Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti.

Dôsledky odstúpenia od zmluvy a ochrana kupujúceho

V súčasnom dynamickom ekonomickom prostredí, poznačenom infláciou a rastom cien stavebných materiálov, sa stáva čoraz bežnejším javom, že developeri po podpise kúpnej zmluvy žiadajú od kupujúcich doplatenie vyššej sumy, než bola pôvodne dohodnutá.

Základným pilierom zmluvného práva, aplikovateľného na kúpne zmluvy o nehnuteľnostiach, je zásada pacta sunt servanda, čo znamená, že uzavretá zmluva je pre obe strany záväzná. Ak bola kúpna cena v zmluve výslovne dohodnutá ako konečná, akékoľvek neskoršie zvýšenie nákladov, či už v dôsledku inflácie, alebo rastu cien vstupov, nemá na dohodnutú sumu žiadny vplyv. Tieto ekonomické zmeny predstavujú podnikateľské riziko, ktoré nesie výlučne developer.

Jediná možnosť, kedy môže dôjsť k platnému zvýšeniu kúpnej ceny, je vtedy, ak s takouto úpravou vopred počítala samotná zmluva. Ide o tzv. cenovú doložku, ktorá by cenu viazala napríklad na inflačný index, alebo index cien stavebných materiálov. Ak však v zmluve takáto klauzula chýba, developer nemá žiadnu jednostrannú zákonnú možnosť cenu zvýšiť. Argumenty developera odvolávajúce sa na zhoršenie jeho majetkových pomerov, či hrozbu konkurzu, nezakladajú právo na zmenu alebo rušenie platnej zmluvy, nakoľko zhoršenie finančnej situácie je podľa Obchodného zákonníka bežné podnikateľské riziko, ktoré nezakladá právo odstúpiť od zmluvy.

Ak je kupujúcim fyzická osoba - nepodnikateľ, zmluva má charakter spotrebiteľskej zmluvy, kde developer vystupuje ako dodávateľ. Za neprijateľnú podmienku sa považuje najmä tá, ktorá by developera oprávňovala zvýšiť cenu bez toho, aby mal spotrebiteľ možnosť od zmluvy odstúpiť, ak by táto úprava viedla k podstatnému zvýšeniu ceny oproti pôvodne dohodnutej sume.

Zhrnutie právneho výkladu je jednoznačné: Jednostranný postup developera, ktorý dodatočne požaduje zvýšenie ceny po podpise kúpnej zmluvy, je v rozpore so slovenským právom, ak pre takýto krok nemá oporu v konkrétnej zmluvnej klauzule.

Kroky kupujúceho pri pokuse o zvýšenie ceny

1. Kontrola zmluvy: Prvým krokom je dôsledné overenie, či zmluva neobsahuje cenovú doložku. Ak chýba, právna pozícia kupujúceho je pevná. Ak cenovú doložku obsahuje, je nutné preveriť jej platnosť a splnenie podmienok.

2. Konštitutívne účinky: Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až právoplatným povolením vkladu, čo je rozhodnutie štátneho orgánu (katastrálneho odboru okresného úradu). Podaním návrhu na vklad sa na liste vlastníctva zaznamená tzv. plomba. Najväčšou výhodou včasného vkladu je zabezpečenie, že byt už nepatrí do konkurznej podstaty developera v prípade jeho bankrotu. Ak sa kupujúci stane vlastníkom zápisom v katastri, vystupuje v prípadnom konkurze ako vlastník nehnuteľnosti, nie len ako veriteľ s peňažnou pohľadávkou, čo je podstatne priaznivejšia situácia.

3. Ak developer prehlási, že byt neodovzdá alebo neprevedie vlastníctvo, pokiaľ neobdrží požadované zvýšenie ceny, ide o podstatné porušenie zmluvnej povinnosti. Podľa Občianskeho zákonníka môže veriteľ (kupujúci) odstúpiť od zmluvy, ak dlžník (developer) nesplní svoj dlh riadne a včas ani v dodatočnej primeranej lehote. Ak developer plnenie vopred odmieta, dodatočnú lehotu možno považovať za bezpredmetnú. Zmluva sa zrušuje (spravidla s účinkom ex tunc) a strany si musia bez zbytočného odkladu vrátiť vzájomné plnenia. V liste o odstúpení by mal kupujúci uplatniť aj nárok na zmluvnú pokutu, ak je v zmluve dohodnutá. Ak zmluva pokutu neobsahuje, má nárok aspoň na zákonné úroky z omeškania a náhradu škody. Aj keď kupujúci získa späť peniaze (prípadne súdnou cestou), stráca možnosť získať daný byt.

Súdna cesta

Ak developer na výzvy a odstúpenie nereaguje, zostáva kupujúcemu súdna cesta.

1. Cieľom je dosiahnuť súdne rozhodnutie, ktoré prinúti developera dodržať zmluvu. Ak by developer aj po rozsudku nespolupracoval (napríklad odmietol podpísať návrh na vklad), súdny rozsudok môže nahradiť potrebný právny úkon developera a slúžiť ako podklad pre vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho v katastri.

2. Ak kupujúci utrpel majetkovú ujmu v dôsledku konania developera (napr. nevrátil zálohu, alebo kupujúci musel kúpiť drahšie inde), môže žiadať odškodnenie. Táto žaloba sa riadi Občianskym aj Obchodným zákonníkom, pričom poškodená strana má právo na úplnú náhradu majetkovej ujmy, vrátane ušlého zisku.

3. Ide o špecifickú žalobu vhodnú v prípadoch, ak vznikne priamy spor o vlastníctvo, napríklad ak by sa developer pokúsil byt predať dvakrát. Pred samotným rozhodnutím vo veci samej môže kupujúci požiadať súd o neodkladné opatrenie. Toto opatrenie môže súd nariadiť v urgentných prípadoch a má zabrániť developerovi nakladať s bytom.

Konkurzné konanie

V prípade, že je na developera vyhlásený konkurz, súdne vymáhanie práv kupujúceho sa spravuje pravidlami konkurzného konania. Správca konkurznej podstaty môže rozhodnúť, či nesplnenú zmluvu dodrží (predá byt za pôvodnú cenu), alebo od nej odstúpi. V druhom prípade sa kupujúci stáva veriteľom a musí si svoju pohľadávku (vrátenie peňazí, náhrada škody) prihlásiť do konkurzu.

Slovenské právo poskytuje kupujúcemu bytu veľmi silnú ochranu pred jednostrannými požiadavkami developera na zvýšenie ceny. Kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy a žiadať vrátenie všetkých plnení, prípadne zmluvnú pokutu a náhradu škody. Vzhľadom na zložitosť súdnych konaní a riziko konkurzu developera, je vhodné konzultovať celú situáciu s advokátom.

Kupujúci, ktorý postupuje dôsledne a zákonne, má všetky prostriedky na to, aby svoje práva obhájil a buď získal byt za pôvodnú cenu, alebo dosiahol vrátenie peňazí a náhradu ujmy.

Na čo si dať pozor pri developerskej zmluve

Kúpa nehnuteľností „z papiera“ má svoje pozitíva (napr. úplne nová nehnuteľnosť, nižšia cena v úvodných fázach projektu) a, samozrejme, aj negatíva. Kupujúci nikdy nemá istotu, že sa projekt skutočne dokončí a zároveň vždy obdrží zmluvnú dokumentáciu, ktorá je nastavená výrazne v prospech developera.

1. Renomé developera: Developeri častokrát zakladajú spoločnosti iba pre účely developerského projektu a po predaji všetkých bytov spoločnosť zanikne. V takom prípade spoločnosť nemá právneho nástupcu a kupujúci nemá voči komu uplatňovať vady na nehnuteľnosti. Odporúčame uzatvárať zmluvy s renomovanými developermi, ktorý sú na trhu dlhšie a majú dobré meno. Títo developeri si spravidla nedovolia konanie, ktoré by výrazne poškodilo ich reputáciu.

2. Výška pokút: Je potrebné znížiť výšku pokút, ktoré je povinný uhradiť kupujúci a zakomponovať do zmluvy pokuty aj pre predávajúceho - napr. za omeškanie s dokončením stavby.

3. Termín dokončenia stavby: Zmluvy sú častokrát naformulované tak, že developer má v úmysle dokončiť stavbu do nejakého dátumu. Ak sa developer s dokončením omešká, tak kupujúci v prípade uvedenej formulácia nemá žiadne právne nároky.

4. Odchýlka od výmery bytu: V zmluve o budúcej zmluve sa zvykne uvádzať, o koľko percent sa môže developer odchýliť od dohodnutej výmery bytu uvedenej v zmluve a kedy ešte v tejto súvislosti nedochádza k zmene kúpnej ceny a kedy áno. V týchto prípadoch treba byť obozretný, pretože sa môže stať, že ak dôjde k zvýšeniu výmery napr. o 3%, tak kupujúci je povinný doplatiť developerovi značnú sumu.

5. Právo na odstúpenie od zmluvy: V zmluvách často absentuje právo kupujúceho odstúpiť od zmluvy v prípade určitých podstatných skutočností - napr. ak developer nezačne so stavbou do určitého dátumu.

Určite sa oplatí dať si skontrolovať zmluvnú dokumentáciu realitným advokátom. Developerské zmluvy sú častokrát formulované náročne, tak, aby laik na prvý pohľad nevidel riziko, ktoré sa s daným ustanovením spája.

Záver

Odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve je komplexná právna problematika, ktorá si vyžaduje dôkladné preskúmanie zmluvných podmienok a relevantných právnych predpisov. V prípade nejasností alebo sporov je vždy vhodné obrátiť sa na odborníka, ktorý vám poskytne kvalifikovanú právnu pomoc.

tags: #jednostranné #odstúpenie #od #zmluvy #o #budúcej