Daň z Predaja Domu Nadobudnutého Darovaním: Komplexný Sprievodca

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je komplexná téma, ktorá si vyžaduje dôkladné zváženie daňových aspektov. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na problematiku dane z príjmu pri predaji domu, bytu alebo pozemku, ktorý ste získali darom.

Predaj Nehnuteľnosti Nadobudnutej Darovaním: Základné Princípy

Predať nehnuteľnosť získanú darovaním môžete v podstate kedykoľvek po jej nadobudnutí, teda hneď po zápise do katastra nehnuteľností na vaše meno. Z právneho hľadiska neexistuje žiadna lehota, ktorú by ste museli čakať. Dôležité je však overiť, či nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku, pretože v takom prípade by mohli platiť iné pravidlá týkajúce sa časového testu a daňového zaťaženia.

Lehota Vlastníctva a Oslobodenie od Dane

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynulo viac ako päť rokov odo dňa jej nadobudnutia. Pri darovaní však zákon neumožňuje, aby sa do tejto lehoty započítavala doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil darca.

Výnimka platí pri dedení v priamom rade (napríklad rodič - dieťa), kde sa naopak doba držby poručiteľa započítava, a teda je možné uplatniť oslobodenie od dane už po nadobudnutí dedičstvom.

Príklad:

Dobrý deň, chceli by sme predať byt, ktorý sme získali darovaním v roku 2022 od mamy, ktorá ho vlastnila od roku 1970. Keďže Vaša mama vlastnila byt od roku 1970 a Vy ste ho získali darovaním v roku 2022, pri predaji v roku 2025 sa do doby vlastníctva započítava aj obdobie, počas ktorého bola vlastníkom Vaša mama. Spolu teda vlastníctvo presahuje 5 rokov. Preto príjem z predaja tohto bytu bude oslobodený od dane z príjmu.

Prečítajte si tiež: Zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti

Určenie Základu Dane

Ak nie je splnená podmienka päťročného vlastníctva, je potrebné vypočítať základ dane. Ten spočíva v rozdiele medzi predajnou cenou a obstarávacou cenou nehnuteľnosti. Pri darovanej nehnuteľnosti nie je obstarávacia cena priamo určená, takže sa často používa postup určenia hodnoty nehnuteľnosti znaleckým posudkom v čase nadobudnutia.

Obstarávacia Cena Darovanej Nehnuteľnosti

Pri predaji darovanej nehnuteľnosti je kľúčové určiť správnu obstarávaciu cenu, pretože táto ovplyvňuje výšku dane z príjmu. Rozlišujeme dve situácie:

1. Darca bol v čase darovania oslobodený od dane: Ak by bol v čase darovania príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, daňovým výdavkom je cena zistená súdnym znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v čase darovania.
2. Darca v čase darovania nespĺňal podmienku oslobodenia: Ak darca v čase darovania nehnuteľnosti nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní cena, za akú nehnuteľnosť obstaral darca (obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu).

Príklad:

Ak by cena nehnuteľnosti bola v čase darovania 100.000 eur ale predali by ste to za 120 tisíc, uplatníte si náklad 100.000 a daň a odvody zaplatíte zo sumy 20-tisíc, spolu 34%.

Znalecký Posudok: Kedy je Potrebný a Ako Ho Získať

Znalecký posudok je dôležitý dokument, ktorý určuje hodnotu nehnuteľnosti v čase darovania. Potrebujete ho v prípade, ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase jeho darovania od dane oslobodený. Súdny znalec vie vyčísliť hodnotu nehnuteľnosti v čase darovania, preto odporúčame kontaktovať súdneho znalca.

Je dôležité, aby bol znalecký posudok vyhotovený v čase darovania, pretože tento posudok bude slúžiť ako relevantný doklad pre určenie základu dane pri budúcom predaji nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Predaj auta na Slovensku pre dôchodcov

Otázka:

Musí byť v darovacej zmluve uvedená hodnota rodinného domu stanovená znaleckým posudkom? Budem platiť dane v prípade, ak hodnota domu určená znalcom, bude napríklad 100-tisíc eura dom predám za 80-tisíc eur? Bude platiť znalecký posudok, vyhotovený v čase darovania, aj v čase keď predám dom?

Odpoveď:

Máme preto zato, že za výdavok v prípade predaja danej nehnuteľnosti vo vašom prípade je možné považovať cenu stanovenú znalcom v čase darovania, a to i za predpokladu, že by ste predmetnú nehnuteľnosť v čase darovania nepredali obratom. V súlade s §8 ods. 2 ZDP nie je možné na daňové účely dosiahnuť stratu z predaja nehnuteľnosti, t. j. na sumu výdavkov presahujúcich príjem sa neprihliada.

Daňové Priznanie a Zdravotné Odvody

Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné podať daňové priznanie k dani z príjmov a zaplatiť prípadnú daň. Daň z príjmov sa platí len z rozdielu medzi príjmom a výdavkami, čo sa týka oboch spoluvlastníkov nehnuteľnosti. Je dôležité zahrnúť tento príjem do daňového priznania, ak sú splnené ostatné kritériá pre podanie daňového priznania.

V súčasnosti sa pri predaji nehnuteľnosti platia aj zdravotné odvody.

Špecifické Situácie a Výnimky

Spoluvlastníctvo

Ak ste nadobudli iba spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti darovaním, platia rovnaké pravidlá ako pri predaji celej nehnuteľnosti. Dôležité je zistiť, ako dlho bola predmetná časť v rodine. Pokiaľ predchádzajúci darca bol tiež blízky príbuzný a vlastnil ju dostatočne dlhý čas, môže byť tento príjem oslobodený od dane.

Prečítajte si tiež: Podmienky oslobodenia od dane z nehnuteľnosti

Predaj Pozemkov

Príjem z predaja spoluvlastníckych podielov na pozemkoch, ktoré ste nadobudli darovaním od mamy, je zdaniteľný ako ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Tu je potrebné uviesť, že sa rozdielne posudzujú prípady, ak v tom čase mama bola oslobodená alebo nebola oslobodená od povinnosti zaplatiť daň. Berú sa do úvahy iné obstarávacie ceny.

Nadobudnutie Nehnuteľnosti Pred Rokom 2011

Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá do 31. 12. 2010, použijú sa znenia ustanovení §9 ods. a), i) a j) ZDP účinného do 31. 12.

tags: #daň #z #predaja #domu #nadobudnutého #darovaním