Daň z nehnuteľnosti pre rozostavaný dom: Kompletný prehľad

Daň z nehnuteľnosti je dôležitou súčasťou miestnych financií a týka sa každého vlastníka nehnuteľnosti. V prípade rozostavaných domov však vznikajú otázky ohľadom výpočtu a platenia tejto dane. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na daň z nehnuteľnosti pre rozostavaný dom, pričom zohľadňuje legislatívu a praktické aspekty.

Nehnuteľnosť ako tovar z pohľadu DPH

Podľa zákona o DPH č. 222/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov sa nehnuteľnosť považuje za tovar. To znamená, že jej predajom dochádza k dodaniu tovaru podľa § 8 ods. 1 písm. a) tohto zákona. Jedným z podstatných znakov nehnuteľného majetku je jeho viazanosť k určitej časti zemského povrchu.

Základné pojmy a definície

Pre správne pochopenie problematiky dane z nehnuteľnosti je dôležité definovať základné pojmy.

Stavba

Stavbou podľa § 43 stavebného zákona je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevné spojenie so zemou sa rozumie spojenie pevným základom, upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu, ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia, umiestnenie pod zemou.

Bytové a nebytové budovy

Podľa § 43a ods. 1 stavebného zákona sa stavby členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy. Bytové budovy sú definované ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, domovy dôchodcov a pod. Medzi nebytové budovy patria napr. hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, budovy pre obchod a služby, garáže, kryté parkoviská, priemyselné budovy a sklady, budovy pre školstvo, na vzdelávanie a výskum, poľnohospodárske budovy, nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia, ostatné nebytové budovy, napr. nápravné zariadenia a kasárne a pod.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Byt a nebytový priestor

Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali) ani spoločné časti domu (časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť ako napr. strechy, chodby, obvodové múry, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia) ani spoločné zariadenia domu (zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu ako napr. výťahy, práčovne, sušiarne, kotolne, atď.).

Daňová povinnosť pri rozostavanom dome

Všeobecne platí, že za rozostavanú stavbu sa daň zo stavieb neplatí. Avšak, ak bolo vydané stavebné povolenie, pre účely dane sa všetky parcely uvedené v stavebnom povolení považujú za stavebné. To znamená, že aj keď je na katastrálnej mape alebo liste vlastníctva uvedený iný druh pozemku (napr. orná pôda, záhrada, zastavaná plocha a pod.), pre výpočet dane sa použije sadzba pre stavebný pozemok.

Daň z pozemku

Daň z pozemku sa platí podľa toho, aký druh pozemku je evidovaný v katastri nehnuteľností. Pre stavebné pozemky má daň z pozemku najvyššiu sadzbu. Cieľom je motivovať stavebníkov k čo najrýchlejšiemu dokončeniu a zlegalizovaniu stavby.

Výpočet dane z nehnuteľnosti

Výšku dane z nehnuteľnosti si určuje mesto (obec) prostredníctvom Všeobecne záväzného nariadenia (VZN) o miestnych daniach alebo o dani z nehnuteľností. VZN určuje sumu za m2, podľa druhu pozemku. Iná suma je za stavebný pozemok, iná za zastavané plochy a nádvoria, iná za záhrady.

Oslobodenie od dane a zmeny v zdaňovaní

Od roku 2019 došlo k významným zmenám v zdaňovaní nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. Cieľom týchto zmien je zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie. Zmeny sa týkajú obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp. rekonštrukcie.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Podmienky oslobodenia od dane

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH. Pre uplatnenie oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH pri dodaní stavby alebo jej časti (vrátane jednotlivých bytov, apartmánov a nebytových priestorov) je podstatné splnenie časovej podmienky 5 rokov odo dňa prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby, resp. odo dňa začatia prvého užívania stavby.

Zdanenie pri nesplnení podmienok

Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác a tiež dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác. Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH.

Praktické príklady a situácie

Predaj rozostavaného rodinného domu

Ak sa predáva postavený rodinný dom s pozemkom, treba rozlišovať pozemok a samotnú stavbu samostatne. Aj doba vlastníctva je tu delená a môže byť rozdielna. Pri rozostavanej nehnuteľnosti je rozhodujúce, či je táto zapísaná na liste vlastníctva. Ak je rozostavaný rodinný dom zapísaný na liste vlastníctva, rozhodujúci dátum je teda dátum zápisu stavby. V praxi to znamená, že ste mohli pozemok vlastniť aj desať rokov, na ňom ste postavili rodinný dom, bývali ste v ňom šesť rokov, z toho bol skolaudovaný tri roky a rozhodli ste sa ho predať. Týmto predajom vzniká daňová povinnosť, nakoľko vlastníctvo rodinného domu je evidované od dátumu právoplatnosti jeho kolaudácie, tzn. do piatich rokov od kolaudácie je predaj takejto nehnuteľnosti zdaňovaný.

Rekonštrukcia a zmena účelu užívania

Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - prevádzkovú budovu, v ktorej vykonal v priebehu roka 2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je vybudovanie 6-tich bytov. Ich kolaudácia bola dňa 11.12.2019, o čom vydal stavebný úrad rozhodnutie. Trhová hodnota nehnuteľnosti pred začatím stavebných prác činila 1 200 000,-€. Dňa 1.5.2021 platiteľ predal bytový dom. Platiteľ je povinný uplatniť na tento predaj DPH, pretože ešte neuplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 11.12.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác.

DPH pri dodaní stavby alebo jej časti

Finančné riaditeľstvo SR vydáva metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku a pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa ustanovenia §38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

Vplyv stavebných prác na oslobodenie od dane

Ak platiteľ vlastní bytový dom, v ktorom má zámer vykonať rekonštrukciu spoločných častí a spoločných zariadení domu (zateplenie, schodisko, vstupné dvere, pivničné priestory a spoločné chodby, kočíkareň…), a náklady na stavebné práce sú vyššie ako 40% trhovej hodnoty bytového domu pred začatím stavebných prác, potom sa päťročná doba na uplatnenie oslobodenia od dane pri dodaní bytového domu začína plynúť až po ukončení rekonštrukcie.

tags: #daň #za #nehnuteľnosť #rozostavaný #dom #sadzba