Daňové priznanie pre prenajímateľa a vlastníka nehnuteľnosti

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje pre mnohých atraktívnu možnosť zhodnotenia finančných prostriedkov alebo zabezpečenia pasívneho príjmu. Či už ste byt zdedili alebo ste sa rozhodli pre kúpu s cieľom prenajímania, dôležité je poznať všetky náležitosti spojené s daňovým priznaním a povinnosťami, ktoré z prenájmu vyplývajú. To, či musíte zaplatiť daň z prenájmu bytu, domu alebo pozemku, závisí od viacerých okolností.

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, okrem pozemku, vzniká vám povinnosť registrácie na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje na každú fyzickú osobu, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, a to aj v prípade, ak sama nehnuteľnosť prenajíma (teda je nájomcom a zároveň prenajímateľom). Pre registráciu nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom prenajímaného bytu.

Príklady:

• Príklad 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Vzniká mi registračná povinnosť.
• Príklad 2: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali. Registrácia sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu a je uvedený v zmluve ako prenajímateľ.
• Príklad 3: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká mi registračná povinnosť, pretože prenajímam časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
• Príklad 4: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR na základe nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
• Príklad 5: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa na mňa registračná povinnosť.

Registráciu je potrebné vykonať do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali nehnuteľnosť prenajímať. Žiadosť o registráciu sa podáva na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webe Finančnej správy alebo si ju môžete prevziať na daňovom úrade. K žiadosti nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.

Upozornenie: Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 000 €.

Daňové priznanie: povinnosť podať a zdaňovanie príjmov

Ak váš ročný príjem z prenájmu bytu presiahne sumu 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa podáva raz ročne.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

Príklady:

• Príklad 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Ak nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá povinnosť podať daňové priznanie, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. Môže si uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 eur. Môže si uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Príjmy z prenájmu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklady:

• Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Pretože v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu dosiahli vo výške 2 800 eur. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Daňové výdavky

Do daňových výdavkov si môžete zahrnúť len skutočné výdavky, ktoré preukázateľne súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. Medzi tieto výdavky patria:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Upozornenie: Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, ak si byt nezahrniete do svojho majetku.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní bytu a upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom.

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, musí zmluva o nájme bytu obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ a prenajímate byt ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

Prečítajte si tiež: Ako podať daňové priznanie pri rodičovskom príspevku

Daň z nehnuteľností

Daň z nehnuteľností sa platí vopred. Priznanie k dani z nehnuteľností si podáva daňovník, ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, t. j. v priebehu uplynulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností, a to 1. januára.

Príklady:

• Ak nadobudnete nehnuteľnosť v období od 2. 1. do 31. 12. 2022, daň platíte od 1. 1. 2023. To isté platí, aj keď nadobudnete nehnuteľnosť 1. 1. 2023. Daň platíte od 1. 1. 2023. Zároveň máte povinnosť najneskôr do konca januára 2023 podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností.
• Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.
• Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.

Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru. Na rozdiel od dane z príjmov, daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Daň z nehnuteľností vypočíta správca dane (mesto, obec), ktorý daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani.

Prečítajte si tiež: Daňové priznanie a dôchodok

tags: #daňové #priznanie #nájomca #a #vlastník