Daňové priznanie z prenájmu nehnuteľnosti: Vzor a praktické rady

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú obľúbený spôsob, ako zhodnotiť financie a vytvoriť si pasívny príjem. Či už disponujete financiami navyše, chcete si pomôcť pri splácaní hypotéky, alebo ste byt zdedili, prenájom je ideálnou voľbou, ako uchovať peňažnú hodnotu. Avšak, s príjmom z prenájmu sa spájajú aj určité povinnosti, predovšetkým voči daňovému úradu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o daňovom priznaní z prenájmu nehnuteľnosti, vrátane praktických rád a vzorových príkladov.

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili.

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.

Príklady:

  • Ak prenajímate len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte.
  • Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.
  • V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
  • Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku (napr. stenu rodinného domu na reklamné účely).

Povinnosť podať daňové priznanie

Podať daňové priznanie máte povinnosť vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) presiahol určitú sumu. Daňové priznanie za rok 2022 musí podať každý, kto mal vlani zdaniteľné príjmy vyššie ako 2 289,63 eura. Spočítavajú sa všetky príjmy. Lehota na podanie je 31. marec. Ak z akýchkoľvek dôvodov nestíhate podať priznanie včas, môžete si termín predĺžiť písomným oznámením (predloženým daňovému úradu do konca marca) najneskôr do 30. 6. alebo ak máte pracovný pomer v zahraničí, potom až do 30. 9.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. zdaňuje sadzbou 19 %.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

Príklady:

  • Starobný dôchodca vlani na prenájme zarobil 2 500 eur. Iné príjmy nemal. Nemusí podať daňové priznanie, ak jeho príjem nepresiahol stanovenú hranicu.
  • Prenajímateľka - mamička na materskej dovolenke zarobila z prenájmu nehnuteľností 2 700 eur. Materská sa do celkových zdaniteľných príjmov nezahŕňa a nezdaňuje sa. Keď si od zárobku z prenájmu odpočíta 500 eur, jej príjem z prenájmu je nižší ako hranica na podanie daňového priznania.

Výpočet základu dane z prenájmu

Pri zdaňovaní príjmu z prenájmu bytu či domu si môže majiteľ nehnuteľnosti započítať výdavky a znížiť príjem o sumu oslobodenú od dane.

Oslobodenie od dane:

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 €. To znamená, že z celkového príjmu z prenájmu si môžete odpočítať túto sumu a zdaniť len zvyšok.

Daňové výdavky:

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

Uznateľné výdavky:

  • výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby
  • daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť
  • výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí
  • zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby
  • výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti
  • výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné)

Neuznateľné výdavky:

  • Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.
  • Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, do daňových výdavkov si nemôže zahrnúť výdavky na úroky z hypotéky na obstaranie prenajímaného bytu.
  • Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, ak nemáte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku.

Príklady:

  • Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur.
  • Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Daňová evidencia

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Ako podať daňové priznanie pri rodičovskom príspevku

Príklady:

  • Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur.
  • Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku a na manžela. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur.

Vyplnenie daňového priznania

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.

Postup pri vyplňovaní daňového priznania (typ B):

  1. VI. oddiel: Príjem z prenájmu nehnuteľností sa zapisuje do VI. oddielu daňového priznania (typ B) v tabuľke č. 1.
  2. Tabuľka č. 1, stĺpec 1: Uvedie sa zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur).
  3. Riadok 58: Uvedie sa suma z tabuľky č.
  4. Riadok 59: Uvedie sa suma z tabuľky č.
  5. Riadok 80: Uvedie sa základ dane zistený podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona (r. 78 + r.
  6. Riadok 81: Vypočíta sa daň zo základu dane zisteného podľa § 4 ods. 1 písm.
  7. Riadok 153: Uvádza sa počet všetkých príloh, ktoré sú súčasťou priznania vrátane príloh č.
  8. Strana 17: Vypĺňajú sa len riadky č.
  9. Riadok 8: Uvedie sa úhrn poistného (§ 5 ods.

Príklad komplexného výpočtu dane z prenájmu

Zadanie:

Eva Nová bola v roku 2020 zamestnaná a prenajímala vlastný byt na základe nájomnej zmluvy. Nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť na manžela, nakoľko nie sú splnené podmienky na jej uplatnenie podľa zákona o dani z príjmov. Príjem z prenájmu bytu v roku 2020 mala vo výške 5 500 eur. Eva Nová pri príjmoch z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov v roku 2020 viedla daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona. Výdavky k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahrnovaných do základu dane k celkovým takýmto príjmom.

Riešenie:

  1. Eva Nová vyznačí v príslušnom zaškrtávacom políčku pod tabuľkou č. 1 v VI. oddiele daňového priznania, že viedla daňovú evidenciu podľa § 6 ods.
  2. Tabuľku č. 1a nevypĺňa, nakoľko vo vedenej evidencii podľa § 6 ods.
  3. Na riadku 58 uvedie sumu 5 000 eur (z tabuľky č.
  4. Na riadku 59 uvedie sumu 3 000 eur (z tabuľky č.
  5. Na riadku 60 uvedie sumu 2 000 eur ( r. IX.
  6. Na riadku 80 uvedie základ dane zistený podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona (r. 78 + r.
  7. Na riadku 81 vypočíta daň zo základu dane zisteného podľa § 4 ods. 1 písm.
  8. Na riadku 153 sa uvádza počet všetkých príloh, ktoré sú súčasťou priznania vrátane príloh č. Potvrdenia o príjmoch zo závislej činnosti sú časťou priznania sú aj prílohy č.
  9. Na strane 17 daňového priznania Nová vypĺňa len riadky č.
  10. Na r. 8 uvedie úhrn poistného (§ 5 ods.
  11. Keďže pani Nová vypĺňala prílohu č. 3 - Údaje na účely sociálneho poistenia a zdravotného poistenia, na strane č.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku, môžete si do nákladov pridať aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Výhody zaradenia nehnuteľnosti do majetku:

  • Náklady na rekonštrukciu, opravu, kúpu zariadenia (technické zhodnotenie) si môžete uplatniť jednorazovo.
  • Možnosť uplatňovať odpisy nehnuteľnosti.
  • Možnosť uplatniť poistenie nehnuteľnosti ako daňovo uznateľný výdavok.

Nezdaniteľná časť základu dane

Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t. j. zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Zmluva o nájme

Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Daňové priznanie a dôchodok

  • označenie zmluvných strán
  • predmet nájmu a rozsah jeho používania
  • výšku nájomného
  • výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Dôležité upozornenia

  • Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti nemôžete vykázať daňovú stratu.
  • Termín úhrady dane z príjmov je rovnaký ako samotné podanie daňového priznania.
  • Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, vzniká mu registračná povinnosť.

tags: #daňové #priznanie #prenájom #vzor

Ďalšie články