Daňový Výdavok a Kúpna Zmluva: Podmienky a Aspekty

Kúpa a predaj nehnuteľností, ako sú domy, byty alebo pozemky, sú bežnou súčasťou ekonomického života. Avšak, tieto transakcie majú aj svoje daňové dôsledky, ktoré je dôležité poznať. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty spojené s kúpnou zmluvou a podmienkami, ktoré ovplyvňujú daňový výdavok pri predaji nehnuteľnosti na Slovensku.

Príjem z predaja nehnuteľnosti a jeho zaradenie

Ak daňovník predá nehnuteľnosť, tento príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. V daňovom priznaní sa uvádza príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane, a k nemu prislúchajúce výdavky. Tieto údaje sa uvádzajú v VIII. oddiele daňového priznania, v tabuľke č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 (príjmy) a stĺpec č. 2 (výdavky).

Oslobodenie príjmov od dane

Zákon o dani z príjmov definuje prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Oslobodeniu príjmov od dane sa venuje § 9 zákona o dani z príjmov. Medzi najčastejšie prípady patria:

• Predaj nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou a neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem nie je oslobodený od dane.
• Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) alebo jedným z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti. Ak daňovník zdedí nehnuteľnosť v priamom rade (napríklad po otcovi) v decembri 2022 a predá ju v marci 2025, príjem z predaja je oslobodený od dane.
• Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade (po sestre, bratovi, ujovi) až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič. Ak daňovník nadobudol rekreačnú chatu dedením po svojej sestre v novembri 2022 a predal ju v apríli 2025, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.
• Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Ak nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, príjem nie je oslobodený od dane.

Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.

Daňové výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5. Medzi tieto výdavky patria:

Prečítajte si tiež: Uplatnenie daňového bonus na manželku - invalidný dôchodok

• Obstarávacia cena nehnuteľnosti: Ak bola nehnuteľnosť obstaraná kúpou, výdavkom je kúpna cena.
• Výdavky na rekonštrukciu a opravy nehnuteľnosti: Je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na rekonštrukciu a opravy nehnuteľnosti.
• Zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
• Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napríklad poplatky realitnej kancelárii alebo náklady na inzerciu.

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním, a príjem z predaja tejto nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov).

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku.

V prípade predaja rozostavanej stavby je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je deň právoplatného vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby zapísanej na liste vlastníctva (ak nie je splnená podmienka oslobodenia príjmu) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností (podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov).

Ak daňovník predáva rozostavanú stavbu, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní k dani z príjmov uvádza v VIII. oddiele ako iné príjmy. Do daňových výdavkov je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu (napr. materiál).

Zámenná zmluva a daňové aspekty

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec.

Prečítajte si tiež: Daňový bonus a invalidný dôchodok

Ak dochádza k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. kúpna cena bytu).

Príklad: Daňovník A vlastní jednoizbový byt nadobudnutý kúpou za kúpnu cenu vo výške 100 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou za 200 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja sa na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. Daňovník A sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať daňovníkovi B do vlastníctva jednoizbový byt a daňovník B sa zaviazal odovzdať do vlastníctva daňovníkovi A trojizbový byt. Vzhľadom na to, že daňovník A za jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli, že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B v hotovosti 90 000 eur. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 120 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 220 000 eur.

Nakoľko predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou, v dôsledku zámeny získa teda daňovník A nepeňažný príjem 220 000 eur, čo je hodnota trojizbového bytu, ktorý získal zámenou. Daňovník B získal nepeňažný príjem 120 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 90 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník A, t.j. 210 000 eur.

Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, za predpokladu, že tento príjem nie je oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov, sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dali na zámenu. Daňovník A si môže príjem získaný zámenou v sume 220 000 eur znížiť o výdavok v sume 100 000 eur (kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu).

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody).

Prečítajte si tiež: Podmienky pre daňový bonus pri invalidnom dôchodku

Príklad: V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2022 kúpou za 140 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 180 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka.

Daňové povinnosti a daňové priznanie

Ak daňovník dosiahne len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. ostatné príjmy, a nemá iné príjmy, nemá povinnosť registrácie na daňovom úrade (nebude mu pridelené tzv. DIČ). Daňovník, ktorý dosiahol príjem z predaja nehnuteľnosti, má povinnosť podať daňové priznanie v termíne do 31. marca nasledujúceho roka (túto lehotu je možné predĺžiť). Ak daňovník dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. nemá iné príjmy, nemusí daňové priznanie podať elektronicky. Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti zdaneniu podlieha a zaradí sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti v závislosti od toho, na ktorú z uvedených činností je nehnuteľnosť využívaná.

Príklady z praxe

Príklad 1: Daňovník uzavrel v roku 2025 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2021 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2010 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Zdaniteľným príjmom daňovníka je iba príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia).

Príklad 2: V decembri 2021 daňovník nadobudol byt kúpou za 90 000 eur a v roku 2022 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V marci 2025 ho predal za 110 000 eur. Príjem z predaja bytu nie je od dane z príjmov oslobodený, nakoľko daňovník byt nevlastnil viac ako 5 rokov. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 110 000 eur. Ako výdavky si môže uplatniť kúpnu cenu bytu (90 000 eur) a výdavky na rekonštrukciu (10 000 eur).

tags: #daňový #výdavok #kúpna #zmluva #podmienky