Darovacia zmluva na dom: Podmienky predaja a daňové aspekty

Darovanie nehnuteľnosti predstavuje obľúbený spôsob prevodu majetku, najmä medzi členmi rodiny. Či už ide o darovanie bytu deťom, pozemku vnúčatám alebo domu súrodencom, tento bezodplatný prevod vlastníckeho práva sa líši od klasického predaja, pri ktorom sa vyžaduje protihodnota. Slovenský Občiansky zákonník (§ 628 a nasl.) upravuje darovanie nehnuteľností.

Základné náležitosti darovacej zmluvy

Pre platnosť darovacej zmluvy je nevyhnutná písomná forma. Ústna dohoda o darovaní nehnuteľnosti je neplatná. Zmluva musí obsahovať tieto údaje:

• Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo (alebo dátum narodenia) a trvalé bydlisko darcu a obdarovaného.
• Predmet daru: Presná identifikácia darovanej nehnuteľnosti, vrátane druhu (byt, dom, pozemok), popisu a údajov z katastra nehnuteľností.
• Prejav vôle: Jasný prejav vôle darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo na obdarovaného a prejav vôle obdarovaného tento dar prijať.
• Podpisy: Podpisy oboch zmluvných strán.

Dôležitým aspektom platnosti zmluvy je slobodná, vážna, určitá a zrozumiteľná vôľa oboch strán.

Kto môže byť darcom a obdarovaným?

Darcom môže byť fyzická alebo právnická osoba, ktorá je právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti a má plnú spôsobilosť na právne úkony. Obdarovaným môže byť taktiež fyzická alebo právnická osoba. Zákon neobmedzuje okruh osôb, ktorým je možné nehnuteľnosť darovať.

Čo môže byť predmetom darovania?

Predmetom darovania môže byť akákoľvek nehnuteľnosť evidovaná v katastri nehnuteľností a vo vlastníctve darcu. Ide o pozemky, rodinné domy, byty, nebytové priestory (garáže, prevádzky) a rozostavané stavby zapísané v katastri. Možné je darovať aj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Naturalinfo.sk a darovacia zmluva

Príprava a vklad darovacej zmluvy

Prípravu darovacej zmluvy je vhodné zveriť odborníkovi (advokátovi alebo notárovi). Zmluva sa podpisuje v písomnej podobe pred notárom. Po podpise je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, ktorý zmluvu a návrh preskúma. Účastníci konania (darca a obdarovaný) obdržia oznámenie o povolení vkladu.

Daňové aspekty darovania nehnuteľnosti

Do konca roka 2023 podliehalo darovanie nehnuteľnosti dani z darovania. Od 1. januára 2024 bola daň z darovania zrušená. Nadobudnutím nehnuteľnosti, aj darovaním, vzniká novému majiteľovi povinnosť podať daňové priznanie.

Zrušenie darovania

Občiansky zákonník upravuje situácie, kedy môže dôjsť k zrušeniu darovania. Darca môže dar odobrať, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Právo darcu na odvolanie daru je časovo obmedzené.

Vecné bremená a iné obmedzenia

Pri darovaní nehnuteľnosti je dôležité venovať pozornosť prípadným vecným bremenám, ktoré na nehnuteľnosti viaznu a obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo inej nehnuteľnosti. Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi vecnými bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť. Okrem vecných bremien môžu na nehnuteľnosti viaznuť aj iné obmedzenia vlastníckeho práva, ako napríklad záložné právo, exekúcia alebo predkupné právo.

Predaj darovanej nehnuteľnosti a daň z príjmu

Predať nehnuteľnosť získanú darovaním je možné kedykoľvek po jej nadobudnutí, teda hneď po zápise do katastra nehnuteľností na meno obdarovaného. Z právneho hľadiska neexistuje lehota, ktorú by ste museli čakať.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Podľa zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako päť rokov. Pri darovaní sa do tejto lehoty nezapočítava doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil darca. Výnimka platí pre dedenie v priamom rade (rodič - dieťa), kde sa doba držby poručiteľa započítava.

Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť pred uplynutím 5 rokov od jej nadobudnutia, je potrebné zaplatiť daň z príjmu z rozdielu medzi predajnou cenou a obstarávacou cenou. Pri darovanej nehnuteľnosti sa ako obstarávacia cena zvyčajne používa hodnota nehnuteľnosti určená znaleckým posudkom v čase darovania.

V prípade, že by bol v čase darovania príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane, daňovým výdavkom je cena zistená súdnym znalcom v čase darovania. Ak darca nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok sa uplatní cena, za akú nehnuteľnosť obstaral darca.

Príklady z praxe:

• Príklad 1: Daňovník nadobudol pozemok darovaním v decembri 2022. Darca nadobudol nehnuteľnosť reštitúciou v roku 2011. Pri predaji pozemku v marci 2025 bude príjem zdanený, pretože neuplynulo 5 rokov od nadobudnutia. Ako výdavok sa uplatní cena zistená súdnym znalcom v čase darovania, pretože darca v čase darovania spĺňal podmienky oslobodenia.
• Príklad 2: Daňovníkovi otec daroval pozemok v roku 2021, pričom otec nebol vlastníkom 5 rokov (nadobudol ho kúpou v roku 2019). Pri predaji pozemku v roku 2025 sa ako daňový výdavok uplatní cena, za ktorú obstaral nehnuteľnosť darca.

Darovacia zmluva na polovicu domu

Darovacia zmluva na polovicu domu je štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa líši tým, že darca nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel. Pre platné darovanie sa vyžaduje úmysel darcu spoluvlastnícky podiel darovať a úmysel obdarovaného dar prijať.

Kedy sa používa darovacia zmluva na 1/2 domu?

• Ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť previesť na inú osobu.
• Ak ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu.

Povinné náležitosti zmluvy:

1. Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (fyzické osoby) alebo názov, sídlo a IČO (právnické osoby).
2. Jednoznačné opísanie daru: Označenie domu katastrálnym územím, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku. Uvedenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a nadobúda.
3. Vymedzenie právneho úkonu: Uvedenie, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.
4. Bezodplatnosť: Zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu.
5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné na strane darcu aj obdarovaného.

Odporúčané údaje v zmluve:

1. Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu, že si nie je vedomý žiadnych vád daru a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb.
2. Podmienky odstúpenia od zmluvy: Možnosť odstúpiť od zmluvy zo zákonných alebo zmluvných dôvodov.

Dôležité informácie pred uzatvorením zmluvy:

1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Zistenie, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele nie sú zapísané ťarchy (vecné bremeno, záložné právo) alebo nájomné práva.
2. Nadobudnutie vlastníctva: Obdarovaný sa stane vlastníkom až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo až po smrti darcu, by bola neplatná.
4. Darovanie nevylučuje exekúciu: Ak by darca bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči nemu neúčinná.
5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi, po smrti darcu sa tomuto obdarovanému započíta tento dar do dedičského podielu.
6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe, majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo.
7. Hypotéka: V prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky, prevod spoluvlastníckeho podielu bez informovania banky môže porušiť podmienky úveru.
8. Darovanie z BSM: Na platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť.

Proces uzatvárania zmluvy:

1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
2. Spísanie darovacej zmluvy: Zmluva musí byť písomná.
3. Podpisovanie zmluvy: Podpisy darcov musia byť osvedčené u notára alebo na mestskom či obecnom úrade.
4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky.
5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému.
6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť podať na obci daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.

Vrátenie daru:

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Možnosť predať darovaný podiel domu:

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

Časté problémy a omyly pri darovaní nehnuteľností

1. Domáhanie sa vrátenia daru: Darca sa nemôže jednostranne domáhať vrátenia daru, ak s tým obdarovaný nesúhlasí. Musí na to existovať zákonný dôvod (hrubé porušovanie dobrých mravov).
2. Povinnosť vyplatiť ostatných dedičov: Rodičia nemajú povinnosť voči svojim deťom darovať majetok a deti nemajú právny nárok na darovanie rodičovského majetku.
3. Zriadenie vecného bremena: Zriadenie vecného bremena doživotného práva bývania nezabezpečuje právny nárok na osobnú starostlivosť o darcu.
4. Obmedzenie dispozície s nehnuteľnosťou: Existujúce vecné bremeno neobmedzuje obdarovaného vlastníka v právnej dispozícii s nehnuteľnosťou, ak nadobúdateľ súhlasí s jeho zachovaním.
5. Financovanie cez hypotekárny úver: Ak je na nehnuteľnosti zriadené vecné bremeno doživotného práva bývania, banka zväčša neposkytne hypotéku.
6. Skryté vady: Kupujúci má právo na zľavu z kúpnej ceny alebo odstúpenie od zmluvy, ak vyjdú najavo skryté vady na predmete kúpy.
7. Právne vady: Existencia nájomného vzťahu, ktorý nebol oznámený kupujúcemu, môže obmedziť užívacie či dispozičné práva kupujúceho.
8. Územné obmedzenia: Zistenie, že parcela nie je určená na výstavbu, môže znížiť hodnotu predmetu kúpy.

Darovať alebo predať?

Pri zvažovaní, či nehnuteľnosť darovať alebo predať, sa odporúča uprednostniť predaj. Pri darovacej zmluve, ak by sa v budúcnosti naštrbili vzťahy medzi stranami, umožňuje zákon darcovi domáhať sa vrátenia veci.

tags: #darovacia #zmluva #na #dom #podmienky #predaja