Kúpna zmluva na byt v bezpodielovom spoluvlastníctve: Vzor a dôležité aspekty

Prevod vlastníctva bytu patrí medzi najčastejšie realitné transakcie na Slovensku. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať jednoduchý, predaj bytu zahŕňa špecifické požiadavky, ktoré robia z tejto operácie pomerne komplikovaný proces. Dôležitým dokumentom pri tomto procese je kúpna zmluva.

Kúpna zmluva: Základný kameň prevodu vlastníctva

Ak ste sa rozhodli predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, potrebujete kúpnu zmluvu, ktorá vám poskytne právnu istotu. Táto zmluva sa môže označovať rôzne, ako napríklad kúpno-predajná zmluva alebo zmluva o prevode vlastníctva bytu. Bez ohľadu na názov, každá kúpna zmluva musí byť písomná a obsahovať podstatné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka, aby bola platná.

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Každá kúpna zmluva na byt musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

• Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia predávajúceho a kupujúceho, vrátane mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a miesta trvalého pobytu (ak ide o fyzickú osobu) alebo názvu, sídla a identifikačného čísla (IČO) (ak ide o právnickú osobu). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
• Označenie predmetu kúpy: Detailná identifikácia bytu, vrátane katastrálneho územia, súpisného čísla bytového domu, druhu stavby, parcelného čísla pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, popisu bytu a jeho príslušenstva, čísla bytu, čísla vchodu a čísla poschodia, podlahovej plochy a vybavenia bytu. Dôležité je tiež vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
• Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Ďalšie dôležité ustanovenia kúpnej zmluvy

Okrem podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala aj ďalšie ustanovenia, ktoré pomôžu predísť prípadným sporom a zabezpečia ochranu záujmov oboch strán:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií.
• Určenie lehoty na odovzdanie bytu.
• Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva.
• Vyhlásenia predávajúceho, že na predmete prevodu neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu.
• Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
• Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy.
• Uvedenie stavu meračov.

Špecifiká kúpnej zmluvy v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak predávajú byt manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, obaja musia byť uvedení ako predávajúci a obaja musia kúpnu zmluvu podpísať. Príjem z predaja sa v takomto prípade nezdaňuje u oboch manželov, ale len u jedného z nich, podľa ich dohody.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Kúpna cena

Výška kúpnej ceny je primárne určená dohodou zmluvných strán. Je však potrebné výšku odplaty určiť tak, aby bolo zrejmé, že sa kúpnou zmluvou nesimuluje úkon iný, napr. darovanie. Kúpna cena by mala byť v trhovej hodnote, aby bola primeraná.

Spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo bytového domu

Pri vypĺňaní vzoru kúpnej zmluvy majte na zreteli, že spolu s vlastníctvom bytu je vždy predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach (príslušenstve) bytového domu. Zákonnou požiadavkou pri prevode bytu býva tiež popis spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu. Špecifikácia každého bytového domu býva mierne odlišná. Nápomocnou v takom prípade býva zmluva, ktorou predávajúci predmetný byt v minulosti nadobudol. V každom prípade je potrebné bytový dom, resp. jeho spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo popísať tak, ako je uvedené v nadobúdacej zmluve.

Medzi spoločné časti bytového domu patria: základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a iné časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť.

Medzi spoločné zariadenia domu patria: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.

Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Odovzdanie predmetu prevodu

Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Záverečné ustanovenia

Pre úplnosť a odstránenie nedorozumením je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.

Riziká a odporúčania

Je veľmi ťažké spraviť dobrú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť bez patričného právneho vzdelania a praxe. Tak isto by ste sa nemali spoliehať na vzory, ktoré stiahnete z internetu! Pretože neviete, kto ich písal, či spĺňajú zákonné požiadavky, či obsahujú všetko, čo potrebujete vyriešiť vzhľadom na svoju situáciu. A v prípade, ak nastane právny problém z takejto kúpnej zmluvy, neexistuje osoba, voči ktorej by ste vyvodili zodpovednosť prípadne si uplatnili škodu. Ak oslovíte realitnú kanceláriu, tá by vám mala prostredníctvom svojho zmluvného právnika pripraviť kúpnu zmluvu, ktorá by hájila záujmy oboch zmluvných strán. Ak oslovíte advokáta, ten bude postupovať podobne. Ak oslovíte notára, tomu zákon prikazuje byť nestrannou a nezávislou osobu. Nesmie uprednostňovať ani jednu zo zmluvných strán, pretože je verejným činiteľom a výkon notárskej činnosti je výkonom verenej moci, ktorú mu zveril štát.

Častým prípadom býva nezaplatenie kúpnej ceny alebo jej časti, právne a faktické vady nehnuteľnosti, neodovzdanie nehnuteľnosti, odstúpenie od zmluvy a s tým spojený spätný prevod vlastníctva, nebezpečenstvo škody a náhodného zhoršenia veci, novoobjavené ťarchy, dlhy, nedoplatky, súdne konania vo vzťahu k nehnuteľnosti a podobne. Následne aj tak dotyčná osoba vyhľadá buď minimálne osobu s právnym vzdelaním, realitného makléra alebo právnika, aby jej kúpnu zmluvu doplnil alebo opravil.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Daňové aspekty

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité zohľadniť aj daňové aspekty. Príjem z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja oslobodený od dane, napríklad ak vlastník bytu odpredá byt, v ktorom mal trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom.

Vzor kúpnej zmluvy

Nižšie uvádzame vzor kúpnej zmluvy na byt. Tento vzor je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii. Odporúčame vám, aby ste sa pri príprave kúpnej zmluvy poradili s odborníkom.

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a násl. ust. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

Článok I.## Zmluvné strany## Predávajúci:

Meno a priezvisko:

Rod.:

Trvalý pobyt:

Štátna príslušnosť: slovenská

IBAN:

(ďalej aj ako „predávajúci“)

Kupujúci:

Meno a priezvisko:

Rod.:

Trvalý pobyt:

Štátna príslušnosť: slovenská

IBAN:

(ďalej aj ako „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II.## Predmet zmluvy

1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to:

   • 3-izbového bytu číslo: , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. , nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „byt“),
   • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele ,
   • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele .

2. Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

3. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva, nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok III.## Popis bytu a príslušenstva bytu

Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2.

Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.

Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…

Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok IV.## Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie

Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov

Príslušenstvom domu sú: kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu

Článok V.## Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok VI.## Kúpna cena a platobné podmienky

1. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za predmet prevodu vo výške EUR (slovom: eur).

2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu predávajúcemu nasledovne:

   • (spôsob a lehota zaplatenia kúpnej ceny)

Článok VII.## Úprava práv k pozemku

Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.

Článok VIII.## Odovzdanie predmetu prevodu

1. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu na základe písomného preberacieho protokolu, ktorý podpíšu obe zmluvné strany.
2. Zmluvné strany sa dohodli, že k odovzdaniu predmetu prevodu dôjde dňa .
3. V preberacom protokole zmluvné strany uvedú stav meračov energií a prípadné ďalšie dohodnuté skutočnosti.

Článok IX.## Osobitné dojednania

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.

Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Článok X.## Záverečné ustanovenia

1. Zmluvné strany sa dohodli, že poplatky spojené s osvedčením pravosti podpisov na tejto zmluve znáša každá strana samostatne a náklady spojené s katastrálnym konaním znáša kupujúci.
2. Zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží po jednom rovnopise a 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu, katastrálnemu odboru.
3. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.

V , dňa

………………………………………. ………………………………………..

Predávajúci Kupujúci

Prílohy:

• Kópia listu vlastníctva
• Pôdorys bytu
• Preberací protokol

#

tags: #kupna #zmluva #bezpodielove #spoluvlastnictvo #vzor