Dlhodobý prenájom poľnohospodárskej pôdy a podmienky predkupného práva

Článok sa zaoberá problematikou dlhodobého prenájmu poľnohospodárskej pôdy a predkupného práva, s dôrazom na podmienky, za ktorých je možné toto právo uplatniť, ako aj na práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov.

Podielové spoluvlastníctvo a predkupné právo

Podielové spoluvlastníctvo (§137 a nasl. OZ) je charakterizované podielovosťou, kde podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

Podľa ust. § 140 OZ vyplýva, že "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Podľa ust. "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ, tak ako to uvádza aj uznesenie NS SR z 23.5.2012 sp. zn. 6 Cdo 115/2011 "z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka, t.j. ust. § 602 až § 606.

Príklad z praxe a súvisiace odporúčania

Ak vlastník podielu na pozemku informuje ostatných spoluvlastníkov o úmysle predať svoj podiel, musí to urobiť za jasne stanovených podmienok, vrátane ceny. Ak sa cena následne mení v prospech iného záujemcu, môže to byť považované za porušenie predkupného práva. V takom prípade je dôležité reagovať písomne a trvať na pôvodnej ponuke. V prípade sporu je možné dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka aj námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu.

Prečítajte si tiež: Trendy nezamestnanosti na Slovensku

Ak spoluvlastník vie o zamýšľanom predaji druhým spoluvlastníkom tretej osobe, dá však nepochybne najavo , že o vec nemá záujem a že s predajom súhlasí.

Žaloba na určenie neplatnosti zmluvy o prevode podielu

Ak Vám podiel nebol ponúknutý, môžete podať žalobu na určenie neplatnosti zmluvy o prevode podielu z dôvodu porušenia predkupného práva. V žalobe je potrebné jasne uviesť, že ste neboli upovedomený o zámere prevodu a nebola Vám daná možnosť uplatniť si predkupné právo. K žalobe priložte dôkazy, napríklad list vlastníctva, kópiu zmluvy o prevode, prípadne komunikáciu so spoluvlastníkom.

Žalobu môžete podať aj spoločne s ďalšími spoluvlastníkmi, ktorí majú rovnaký právny záujem, ktorým tiež nebol podiel ponúknutý. V žalobe uveďte všetkých žalobcov a ich spoločný záujem na určení neplatnosti zmluvy /ide o tzv. procesné spoločenstvo/.

Ak súd neuzná, že došlo k porušeniu predkupného práva (napr. ak by sa preukázalo, že partnerka syna je blízkou osobou podľa zákona), žaloba môže byť zamietnutá.

Predkupné právo a obchádzanie zákona

V prípade, že predávajúci úmyselne stanoví cenu podielu na prístupovej ceste neprimerane vysoko (napríklad 100 m² za 40 000 €), môže ísť o obchádzanie zákona s cieľom znemožniť výkon predkupného práva. Podľa ustálenej judikatúry aj komentárov k Občianskemu zákonníku, ak je cena zjavne neprimeraná a účelom je obísť predkupné právo, takýto právny úkon môže byť považovaný za neplatný podľa § 39 Občianskeho zákonníka (neplatnosť pre rozpor so zákonom alebo obchádzanie zákona).

Prečítajte si tiež: Oceňovanie a účtovanie dlhodobého majetku

Odporúčaný postup pri podozrení na obchádzanie predkupného práva

1. Vyžiadajte si písomnú ponuku na odkúpenie podielu za tých istých podmienok, aké boli ponúknuté tretej osobe, teda vrátane uvedenia ceny za spoluvlastnícky podiel.
2. Ak je cena zjavne neprimeraná, môžete odmietnuť ponuku a zároveň upozorniť písomne predávajúceho, že podľa Vášho názoru ide o obchádzanie zákona s cieľom obísť zákon s poukazom na ust. § 39 Obč.
3. Súd bude skúmať, či cena zodpovedá obvyklej cene v danom mieste a čase, a či nešlo o účelové obídenie predkupného práva. Uvádzame, že ak je cena zjavne neprimeraná a účelom je obísť predkupné právo, takýto právny úkon je neplatný.

Vzdanie sa predkupného práva

Ak s predajom súhlasíte a nechcete svoje predkupné právo využiť, môžete sa ho vzdať. Najskôr je potrebné, aby Vám druhý spoluvlastník oznámil podmienky predaja (najmä cenu a ďalšie podmienky, za ktorých chce podiel predať konkrétnej tretej osobe). Toto oznámenie by malo byť písomné, aby bolo preukázateľné.

Vaše vzdanie sa predkupného práva odporúčam urobiť taktiež písomne, aby bolo jasné, že ste sa svojho práva vzdali. V písomnom vyhlásení uveďte, že ste boli oboznámený s podmienkami predaja podielu a že sa predkupného práva vzdávate v prospech konkrétnej tretej osoby, ktorá má podiel nadobudnúť. Vyhlásenie môžete adresovať priamo spoluvlastníkovi, ktorý predáva svoj podiel.

Nie je potrebné, aby ste váš podpis overili, avšak pre právnu istotu odporúčam, aby bol podpísaný vlastnoručne a doručený predávajúcemu preukázateľným spôsobom (napr. doporučene).

Prenájom poľnohospodárskej pôdy a zákonné úpravy

Nájom poľnohospodárskej pôdy je osobitne upravený v zákone č. 504/2003 Z. z. Podľa tohto zákona nájomný vzťah medzi vlastníkom poľnohospodárskeho pozemku a poľnohospodárskym podnikom primárne vzniká na základe písomnej nájomnej zmluvy.

Nájomné a neoprávnené užívanie pozemkov

Nájomný vzťah ohľadom poľnohospodárskej pôdy je v zásade odplatný (bez ohľadu na to, či vznikol na základe nájomnej zmluvy alebo uvedeným spôsobom zo zákona), pričom nájomca (užívateľ poľnohospodárskych pozemkov) je povinný podľa ustanovenia § 10 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov platiť prenajímateľovi (vlastníkovi pozemku) nájomné vo výške najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy vypočítanej podľa vyhlášky MP SR č. 38/2005 Z. z.

Prečítajte si tiež: Prenájom chalúp Spišská Nová Ves - kompletný prehľad

V prípade, ak poľnohospodársky podnik s Vami neuzatvoril žiadnu nájomnú zmluvu, tak môžeme konštatovať, že tento poľnohospodársky podnik užíva Vaše pozemky neoprávnene (za podmienky, že nájomný vzťah vo Vašom prípade nevznikol zo zákona podľa citovaného ustanovenia § 12 ods. 5 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov). Podľa ustanovenia § 451 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, je povinný obohatenie vydať.

Premlčacia doba a možnosti vlastníka pozemku

Tu Vás však musíme upozorniť, že v obidvoch uvedených prípadoch plynie 3-ročná premlčacia doba podľa ustanovenia § 100 a nasl. Občianskeho zákonníka. To v praxi znamená, že vo vzťahu ku všetkým Vašim nárokom starším ako 3 roky (bez ohľadu na to, či ide o bezdôvodné obohatenie alebo klasický dlh) sa poľnohospodársky podnik môže brániť námietkou premlčania.

Na záver tohto stanoviska ešte poukazujeme na ustanovenie § 12 ods. 4 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorý Vám dáva možnosť žiadať od poľnohospodárskeho podniku vrátenie Vašich pozemkov, resp. V zmysle uvedeného ustanovenia „ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku.

Cena poľnohospodárskej pôdy

Na Slovensku v súčasnosti neexistuje jeden cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Máme viacero právnych predpisov. Tie stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje. Môže ísť o kúpu a predaj, zistenie vymeriavacieho základu dane, určenie výšky nájomného, zabezpečenie hypotekárneho úveru, stanovenie súdnych poplatkov. Pre kúpu a predaj medzi fyzickými a právnickými osobami platí cena, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany.

Faktory ovplyvňujúce cenu pôdy

Hodnotu poľnohospodárskej pôdy znižujú aj dlhodobo nízke ceny za jej prenájom. Veľkosť a umiestnenie pozemkov sú rozhodujúcimi faktormi, ktoré určujú skupinu potenciálnych predávajúcich. Treba si dávať pozor na výmeru pozemku nad 2 tis. m2 a umiestnenie v extraviláne.

Ako postupovať pri predaji poľnohospodárskej pôdy

Odporúčam osloviť realitnú kanceláriu, ktorá danú problematiku dôverne pozná.

Nájomné zmluvy a ich ukončenie

Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.

Možnosti výpovede nájomnej zmluvy

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Predkupné právo a zmeny v legislatíve

Od 11. februára 2019 sa na základe nálezu Ústavného súdu SR zmenili pravidlá týkajúce sa predaja poľnohospodárskej pôdy. Obmedzujúce ustanovenia zákona č. 140/2014 Z. z. boli zrušené. V praxi to znamená, že už nie je povinnosť zverejňovať ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v Registri zverejňovania ponúk na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR ani na úradnej tabuli v obci, kde sa pozemok nachádza.

Zákaz drobenia pozemkov

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy je však potrebné dodržiavať zákaz drobenia pozemkov, ktorý platí od 1. septembra 2022. Podľa tohto zákazu minimálna výmera poľnohospodárskeho pozemku v extraviláne je 3 000 m² a pri lesnom pozemku v extraviláne je to 5 000 m². Pred samotným predajom je vhodné overiť si aktuálny právny stav pozemku v katastri nehnuteľností a zabezpečiť všetky potrebné náležitosti kúpnej zmluvy.

Postup pri predaji poľnohospodárskej pôdy

1. Príprava Dokumentov: Vypracujte kúpnu zmluvu, ktorá musí obsahovať všetky zákonom predpísané náležitosti, ako sú identifikácia zmluvných strán, presná identifikácia nehnuteľnosti a kúpna cena. Odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý zabezpečí, že zmluva bude v súlade s právnymi predpismi.
2. Daňové Povinnosti: Ak vlastníte nehnuteľnosť menej ako 5 rokov, budete musieť zaplatiť daň z príjmu z predaja, pričom sa vychádza z rozdielu medzi obstarávacou cenou a predajnou cenou.
3. Vklad do Katastra: Po podpísaní kúpnej zmluvy obomi stranami, je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento krok zahŕňa aj úhradu správneho poplatku.

tags: #dlhodoby #prenajom #polnohospodarskej #pody #a #predkupne