Dodatok k Nájomnej Zmluve Nebytových Priestorov: Všetko, Čo Potrebujete Vedieť

Nájomná zmluva je základný dokument pri prenájme nehnuteľnosti. Často sa však stáva, že počas trvania nájmu je potrebné pôvodnú zmluvu doplniť alebo zmeniť. Práve na to slúži dodatok k nájomnej zmluve. V tomto článku sa pozrieme na to, čo dodatok k nájomnej zmluve nebytových priestorov obnáša, aké sú jeho náležitosti a na čo si dať pozor.

Čo je Nájomná Zmluva?

Nájomná zmluva je zmluva o prenájme, kde vystupujú dve strany:

• Prenajímateľ: Fyzická alebo právnická osoba, ktorá prenajíma hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec.
• Nájomca: Fyzická alebo právnická osoba, ktorá žiada o prenájom.

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi vec za dohodnutú odmenu, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky. Nájom vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ ponecháva nájomcovi nehnuteľnosť za nájomné. Nájom sa uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú. Hoci zákon nevyžaduje písomnú formu, riadne spísaná zmluva je výhodnejšia a menej riziková. Nájomnú zmluvu upravuje Občiansky zákonník (§663 - §723) a nájomnú zmluvu na automobil Obchodný zákonník (§630 a nasl.).

Vzory Nájomných Zmlúv

Na internete je možné nájsť rôzne vzory nájomných zmlúv, napríklad:

• Výpoveď nájomnej zmluvy zo strany nájomcu: Ukončuje prenájom bytu medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Nájomná zmluva pre nehnuteľnosť: Obsahuje všetky potrebné náležitosti pre prenajímateľov aj nájomníkov.
• Zmluva o prenájme nebytových priestorov: Určená na využívanie v rámci podnikateľskej činnosti medzi dvoma firmami, definuje práva a povinnosti.
• Zmluva o prenájme bytu: Medzi prenajímateľom a nájomcom, určuje presné podmienky prenájmu.
• Nájomná zmluva na pozemok: Prenájom poľnohospodárskej pôdy za stanovených podmienok.
• Nájomná zmluva na garáž: Upravuje práva a povinnosti oboch strán.
• Nájomná zmluva na automobil: Pre nájomcu, ktorý bude automobil používať na podnikateľské účely.
• Nájomná zmluva s treťou stranou: Ak prenajímate byt, ale nie ste jeho majiteľom, ale nájomcom.
• Žiadosť o ukončenie nájomnej zmluvy: Zo strany nájomcu pred uplynutím doby nájmu.

Čo je Dodatok k Nájomnej Zmluve?

Dodatok k nájomnej zmluve je písomný dokument, ktorý mení, dopĺňa alebo upresňuje pôvodnú nájomnú zmluvu. Používa sa vtedy, keď je potrebné zmeniť niektoré ustanovenia zmluvy po jej podpísaní. Všetky potrebné dodatočné informácie a práva, ktoré nie sú v nájomnej zmluve, by mal obsahovať dodatok k nájomnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

Kedy Použiť Dodatok k Nájomnej Zmluve?

Dodatok k nájomnej zmluve sa používa v rôznych situáciách, napríklad:

• Zmena výšky nájomného: Ak sa prenajímateľ a nájomca dohodnú na zmene výšky nájomného.
• Zmena doby nájmu: Ak sa predlžuje alebo skracuje doba trvania nájmu.
• Zmena predmetu nájmu: Ak sa prenajíma ďalšia časť nehnuteľnosti alebo sa mení jej využitie. Zmeny v predmete nájmu je možné robiť len so súhlasom prenajímateľa, preto je potrebné tieto zmeny zapracovať priamo do nájomnej zmluvy.
• Zmena podmienok užívania: Ak sa menia podmienky užívania nebytového priestoru, napríklad pravidlá pre rekonštrukcie alebo úpravy.
• Doplnenie práv a povinností: Ak sa dopĺňajú práva a povinnosti prenajímateľa alebo nájomcu.
• Zmena osôb: Ak dôjde k zmene prenajímateľa alebo nájomcu (napríklad pri predaji nehnuteľnosti alebo pri vstupe nového spoločníka do firmy).

Náležitosti Dodatku k Nájomnej Zmluve

Dodatok k nájomnej zmluve by mal obsahovať nasledovné náležitosti:

• Označenie zmluvných strán: Rovnaké ako v pôvodnej nájomnej zmluve (prenajímateľ a nájomca). Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:
  • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
  • Živnostník: Obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
  • Právnická osoba: Obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať.
• Odkaz na pôvodnú nájomnú zmluvu: Jasné uvedenie, ku ktorej nájomnej zmluve sa dodatok vzťahuje (napríklad dátum uzavretia a číslo zmluvy).
• Presný popis zmien: Podrobné uvedenie, ktoré články alebo ustanovenia pôvodnej zmluvy sa menia, dopĺňajú alebo rušia.
• Nové znenie ustanovení: Ak sa niektoré ustanovenia menia, je potrebné uviesť ich nové znenie.
• Dátum účinnosti dodatku: Od ktorého dňa nadobúda dodatok platnosť.
• Podpisy zmluvných strán: Podpisy prenajímateľa a nájomcu.

Dôležité Ustanovenia Nájomnej Zmluvy a Dodatku

Predmet Nájmu

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností. Zmluva by mala obsahovať presný popis nebytového priestoru, jeho umiestnenie a výmeru.

Doba Nájmu

Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. V zmluve by malo byť uvedené, či sa nájom uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.

Nájomné a Úhrada za Plnenia

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (plnenia). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania.

Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a udržiavať ho v tomto stave na svoje náklady. Nájomca má právo užívať predmet nájmu a je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv a umožniť prenajímateľovi ich vykonanie.

Výpoveď Nájomnej Zmluvy

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
• Odstúpením od zmluvy v zmysle Občianskeho zákonníka.
• Zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.

Špecifické Situácie

Investície Nájomcu do Nebytového Priestoru

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že nájomca prevezme nebytový priestor nedokončený a na svoje náklady ho opraví, resp. dá do stavu, ktorý umožní jeho komerčné využívanie prenajímateľom. V takom prípade je potrebné ujasniť si, či uzavrieť zmluvu na dobu neurčitú alebo určitú. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v ustanovení § 9 pripúšťa taxatívne vymedzené podmienky, kedy možno vypovedať nájom dohodnutý na určitý čas.

Ďalšou podstatnou skutočnosťou je nevzdať sa práva na náhradu vložených investícií priamo v zmluve o nájme nebytového priestoru. Už Najvyšší súd Českej republiky riešil otázku, či je takéto vzdanie sa práva vopred platné alebo nie a dospel k záveru, že aj napriek ust. § 574 ods. Nie je však spravodlivé požadovať od nájomcu, aby zhodnotenú budovu, resp. Najmä v prípadoch, ak ním urobené zásahy do stavby boli so súhlasom prenajímateľa - čo odporúčam zakotviť priamo do zmluvy, prípadne do písomného dodatku k nájomnej zmluve - a takéto odstraňovanie by mohlo narušiť statiku budovy.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

Je potrebné sa obrátiť na súd, ktorý v súdnom konaní vyhotoví znalecký posudok, na podklade ktorého sa vyčísli zhodnotenie nehnuteľnosti.

tags: #dodatok #nájomná #zmluva #nebytových #priestorov #vzor