Definícia pojmu "dom ako nehnuteľnosť": Komplexný pohľad

Pojem "nehnuteľnosť" je v oblasti práva a realít kľúčový. Často sa stretávame s pojmami ako realitná kancelária, realitný maklér, realitný trh, realitka alebo realiťák, ktoré sú s nehnuteľnosťami úzko spojené. Avšak, čo presne znamená slovo "nehnuteľnosť" a ako sa definuje dom ako nehnuteľnosť?

Etymologický pohľad na "nehnuteľnosť"

Slovo "real" v angličtine znamená "skutočný, skutočne existujúci, pravdivý" a "estate" znamená "pozemok". Voľný preklad by teda mohol znieť ako "skutočný pozemok". Slovo "real" bolo od polovice 15. storočia spájané s prekladom "vzťahujúci sa k veciam" (hlavne majetku). Latinský pôvod slova "realis" mal neskorší význam "vzťah ku veci". "Nehnuteľnosť - Real Estate" by sme doslovne mohli preložiť ako "majetok pozemku". V slovenskom kontexte ide o majetok, s ktorým sa nedá hýbať, teda nie je hnuteľný. S nehnuteľnosťou sa spája vlastníctvo pôdy, presnejšie pozemku. Dom, byt alebo stavba sú už niečo navyše, čím sa dá fyzicky manipulovať. Pozemok je jedinečný druh "nehnuteľnosti", ktorým sa nedá hýbať a nikde na svete neexistujú dva identické pozemky.

Výraz „Royal Estate“ odkazuje na starodávny systém vlastníctva pôdy a feudalizmu, ktorý sa rozvíjal nezávisle na celom svete. Anglická kráľovská monarchia vlastnila celú krajinu vo svojom kráľovstve a využívala právo zdaniť užívanie pôdy od obyvateľov krajiny. Vznik realitného trhu sa datuje do obdobia, kedy rôzne organizácie prenajímali a neskôr predávali pôdu do súkromného vlastníctva. Termín „Real Estate“ bol prvýkrát použitý v roku 1666 v Anglicku a v roku 1670 sa objavilo slovo „reality“, ktoré doslovne pomenúva „reality“ a znamená jedno a to isté.

Právna definícia nehnuteľnosti podľa slovenského práva

Slovenský právny systém definuje nehnuteľnosť v niekoľkých zákonoch.

Občiansky zákonník

Podľa § 119 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Toto je základná a všeobecná definícia.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Katastrálny zákon

Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v platnom znení definuje pozemok ako časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku.

Parcelou sa rozumie geometrické určenie a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej parcelného čísla.

Stavebný zákon

Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov. Stavebný zákon rozlišuje budovy na bývanie a nebytové budovy.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov definuje byt ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Ďalšie zákony

Definície a pojmy súvisiace s nehnuteľnosťami sa nachádzajú aj v ďalších právnych predpisoch, napríklad v zákone č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ZoÚ).

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Dom ako stavba spojená so zemou pevným základom

Z pohľadu Občianskeho zákonníka je dom stavbou spojenou so zemou pevným základom, a teda nehnuteľnosťou. Pevný základ sa skúma z technického hľadiska, najmä s ohľadom na to, či stavbu možno premiestniť bez narušenia jej hospodárskeho určenia. Právne účinne možno nakladať len so stavbami, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností. Zvyčajne sa jedná o stavby ku ktorým bolo vydané právoplatné rozhodnutie o povolení užívania stavby (kolaudačné rozhodnutie), ale predmetom právnych vzťahov môžu byť aj rozostavané stavby, ktorých zápis do katastra nehnuteľností umožňuje katastrálny zákon.

Byty a nebytové priestory ako súčasť nehnuteľností

Hoci §119 ods. 2 OZ uvádza len pozemky a stavby, medzi nehnuteľnosti zaradzujeme aj byty a nebytové priestory. Dôvodom je, že sú umiestnené v stavbách spojených so zemou pevným základom. Občiansky zákonník v §118 ods. 2 uvádza, že „predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť tiež byty alebo nebytové priestory“. Byty sa stali významným predmetom právnych vzťahov medzi občanmi na trhu s nehnuteľnosťami.

List vlastníctva a jeho význam

Pre to, aby byt bol spôsobilý byť predmetom kúpnej zmluvy alebo záložnej zmluvy, je potrebné aby bol zaevidovaný v katastri nehnuteľnosti. List vlastníctva je tá časť tzv. „súboru popisných informácií“ katastra nehnuteľností, ktorá obsahuje vybrané základné údaje o nehnuteľnostiach daného katastrálneho územia v katastri nehnuteľností, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam a iné údaje. List vlastníctva pozostáva z troch častí:

• časť A - majetková podstata - popisuje nehnuteľnosť (byt, dom, pozemok)
• časť B - vlastníci a iné oprávnené osoby - popisuje vlastníka nehnuteľnosti
• časť C - ťarchy - popisuje ťarchy k nehnuteľnosti (napr. záložné právo)

Tretiu časť - časť o ťarchách by nemal prehliadnuť nikto, kto sa o kúpu pozemku, domu či bytu zaujíma, pretože list vlastníctva poskytuje informáciu aj o tom, či nehnuteľnosť nie je zaťažená nejakými záväzkami. Všímať si treba aj poznámky.

Zásada superficies solo cedit a jej neplatnosť na Slovensku

Podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba, vodný tok ani podzemná voda nie je súčasťou pozemku, a teda ani nehnuteľnosti. Zásada superficies solo cedit (doslova: Vrch ustupuje spodku) je právna zásada, ktorej podstatou je princíp, že všetky stavby či iné objekty, ktoré sa nachádzajú na pozemku a sú pevne spojené so zemou, patria neoddeliteľne k tomuto pozemku. Vlastník pozemku je teda vždy zároveň vlastníkom všetkých stavieb na pozemku. Hoci zásada superficies solo cedit platí dodnes takmer vo všetkých štátoch Európy, na území Slovenska platila len do roku 1950, kedy bol prijatý prvý spoločný česko-slovenský občiansky zákonník. Tento výslovne ustanovuje, že stavby nie sú súčasťou pozemku. Napriek očakávaniam sa tento stav nepodarilo odstrániť ani po prijatí veľkej novely občianskeho zákonníka v roku 1991.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

Špecifické pojmy súvisiace s bývaním

• Apartmán: Označenie nebytového priestoru predávaného na bývanie v bytovom projekte alebo aj byt určený na rekreáciu (rekreačný apartmán).
• Ateliér: Priestanný presvetlený byt. Ide o byty, ktoré vznikli najčastejšie prestavbou podkroví v starších domoch, vyznačujú sa aj otvorenou dispozíciou.
• Balkón: Malá terasa vystupujúca z pôdorysu domu, zábradlie je nutné na troch stranách.
• Brownfield: „Hnedé územie“. Lokality blízko centier veľkých miest, ktoré v minulosti už boli zastavané a slúžili pre fabriky a sklady. V súčasnosti sa prestavujú na moderné výrobné haly a najmä centrá bývania, kancelárií a obchodov.
• Budova: Nadzemná stavba, spojená so zemou pevným základom, ktorá musí mať najmenej dva uzatvorené samostatné úžitkové priestory (s výnimkou hál).
• Byt: Miestnosť alebo súbor miestností spĺňajúci svojim stavebným, technickým a funkčným usporiadaním požiadavky na trvalé bývanie, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený k bývaniu.
• Bytový dom: Obytná budova s viacerými bytmi prístupnými z domovej komunikácie so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie, pokiaľ sa nejedná o rodinný dom.

Ďalšie dôležité pojmy

• Developer: Spoločnosť zastrešujúca výstavbu, ktorá sa o projekt investičnej výstavby „stará“ od štádia príprav (kúpa pozemku/projektu, vyjednávanie s mestom, architektonické riešenie), cez zabezpečenie financovania a výstavby až po samotný predaj, resp. prenájom.
• Dražba: Verejný predaj, pri ktorom sa ponúka vec na kúpu väčšiemu počtu osôb.
• Fond opráv: Fond, ktorý sa napĺňa mesačne vlastníkmi bytových jednotiek, a to príspevkami podľa výšky podielu vlastníka bytovej jednotky na spoločných priestoroch domu.
• Geometrický plán: Určenie tvaru, rozmeru, hraníc nehnuteľnosti a katastrálneho územia.
• Greenfield: „Zelené územie“. Nová výstavba na doteraz nezastavanom území, na „zelených“ plochách.
• Holobyt: Byt, v ktorom sú dokončené podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Klient si ešte musí dorobiť podlahy, sanitu, niekedy aj kompletne vymaľovať.
• Inžinierske siete (IS): Nadzemné a podzemné vedenia energií ako sú napríklad prípojky vody, elektrickej energie, plynu, kanalizácie, telekomunikačné siete a káblové rozvody.
• Intravilán: Označenie pre zastavané plochy obcí, poprípade pre zastavané plochy a plochy určené k zástavbe.
• Jednoduchá stavba: Bytová budova, ktorej zastavaná plocha nepresahuje 300 m2, má jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie.
• LTV (Loan to Value): Ukazovateľ, ktorý banky používajú na stanovenie rizika hypotéky. Čím vyššie LTV, tým je poskytnutie hypotéky pre banku rizikovejšie.

tags: #dom #ako #nehnutelnost #definicia