DPH a Nájom Nehnuteľnosti v Podnájomnej Zmluve: Komplexný Prehľad

Nájom nehnuteľnosti a jeho zdaňovanie predstavuje komplexnú problematiku, ktorá sa dotýka mnohých prenajímateľov a nájomcov. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na uplatňovanie dane z pridanej hodnoty (DPH) pri nájme nehnuteľností, so zameraním na podnájomné zmluvy. Cieľom je objasniť relevantné ustanovenia zákona o DPH a poskytnúť praktické usmernenia pre správne uplatňovanie daňových predpisov.

Nájom Nehnuteľnosti ako Poskytnutie Služby

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“). To znamená, že prenajímateľ poskytuje nájomcovi právo užívať nehnuteľnosť za odplatu.

Miesto dodania tejto služby sa určuje na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH, teda tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma.

Oslobodenie od Dane pri Nájme Nehnuteľnosti

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť podľa § 38 zákona o DPH oslobodený od dane.

Možnosť Zdanenia Nájmu

Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (t. j. inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodné, ak si prenajímateľ predtým odpočítal DPH a nechce ju upravovať.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Podnájom Nehnuteľnosti

Z hľadiska uplatňovania DPH sa podľa § 38 ods. 6 zákona o DPH rovnako ako nájom nehnuteľnosti alebo jej časti posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti. Podľa § 666 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.

Príklad z Praxe

Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi a nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH zdaniť. Nájomca má na základe zmluvy možnosť poskytnúť časť priestorov do podnájmu inej osobe. Ak nájomca uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (napr. poisťovacie služby) a neodpočítava si DPH viažucu sa k nájomnému podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH, pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.

Prenos Daňovej Povinnosti

V niektorých prípadoch sa uplatňuje prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby. Napríklad, ak rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť a prenajíma ju slovenskému platiteľovi dane, miesto dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika a nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V takomto prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.

Parkovacie Miesta a Nájom Nehnuteľnosti

Ak platiteľ dane prenajíma nehnuteľnosť (budovu) s parkovacími miestami, je potrebné rozlišovať, či je zriadenie parkovacích miest hlavnou alebo podpornou transakciou. Ak je hlavnou transakciou prenájom nehnuteľnosti a parkovacie miesta sú zriadené na pozemku spojenom s prenájmom nehnuteľnosti, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane.

Nájom Nehnuteľnosti Zdaniteľnou a Ne-zdaniteľnou Osobe

Ak vlastník budovy - platiteľ DPH prenajíma nebytové priestory (kancelárie) platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme, pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, alebo sa rozhodne pre zdanenie nájmu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Nájom Skladu v Zahraničí

Ak slovenský platiteľ uzavrie kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia a za tým účelom si prenajme v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do vykonania jeho montáže, miesto dodania služby nájmu skladu sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, teda v Chorvátsku. Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať.

Refakturácia Energií

Ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi s DPH, daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona o DPH.

Nájom a Ekonomická Činnosť

Ak platiteľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH, a významná časť jeho činnosti nepredstavuje ekonomickú činnosť a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby, pre účely § 38 ods. 5 zákona o DPH je možné nájomcu považovať za zdaniteľnú osobu a prenajímateľ môže fakturovať prenájom s DPH.

Nájom Garáží

Ak dánsky podnikateľ prenajímal súbor garáží, ktoré vybudoval v súvislosti s výstavbou radových rodinných domov, a niektoré z garáží prenajímal obyvateľom rodinných domov, ostatné ďalším osobám, prenájom miesta na kotvenie lodí sa považuje za prenájom nehnuteľnosti.

Predčasné Ukončenie Nájmu

Odplata, ktorú platí prenajímateľ nájomcovi za predčasné ukončenie nájmu, sa považuje za plnenie oslobodené od dane, teda je odplatou za nájom nehnuteľného majetku. Pri predčasnom ukončení nájmu nehnuteľnosti, ak nájom bol oslobodený od dane, vzťahuje sa oslobodenie aj na odplatu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Miesta pre Lode

Pojem „prenájom nehnuteľného majetku“ zahŕňa aj prenájom miest pre lode, ktorý spočíva v jednej časti na ploche územia prístavu, ako aj vo vymedzenom a identifikovateľnom mieste na vode. Čo sa týka miest na súši - súš používaná pre skladovanie lodí je nehnuteľným majetkom. Čo sa týka miest na vode, skutočnosť, že tento terén je či už celý alebo sčasti zatopený, nebráni jeho kvalifikovaniu ako nehnuteľného majetku, ktorý môže byť predmetom prenájmu alebo árendy. Prenájom sa však netýka akejkoľvek kvantity vody, ale určenej časti bazénu. Miesto v prístavnom bazéne zodpovedá definícii nehnuteľného majetku. Prenájom miesta na kotvenie lodí sa považuje za prenájom nehnuteľnosti.

Definícia Nehnuteľnosti pre Účely DPH

Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosti považujú za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné a nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn voda, teplo a pod. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy. Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr. byty, nebytové priestory, spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu. Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, pričom § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p.

Zdaniteľná Osoba a Nájom Nehnuteľnosti

Zdaniteľnou osobu je každá osoba (FO alebo PO), ktorá nezávisle vykonáva akúkoľvek ekonomickú činnosť uvedenú v § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Vymedzenie ekonomickej (podnikateľskej) činnosti podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH je veľmi široké a zahŕňa všetky činnosti, z ktorých sa dosahuje príjem, vrátane využívania hmotného a nehmotného majetku na účely dosahovania pravidelného príjmu z tohto majetku, t. j. prenajímanie majetku. To znamená, že zdaniteľnou osobou môže byť aj FO, ktorá nie je podnikateľom, ak prenajíma nehnuteľnosť na pokračujúcej báze a z toho prenájmu dosahuje pravidelný príjem. Príležitostný prenájom, ktorý nie je poskytovaný opakovane sa nepovažuje za ekonomickú činnosť.

Nájom Nehnuteľnosti a Manželia

V prípade, ak ide o prenájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa využívanie tohto majetku na účely dosahovania príjmu z podnikania u oboch manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Na účely registrácie pre DPH si obrat sleduje každý z manželov zvlášť alebo v prípade dohody iba jeden z nich.

Povinnosti Prenajímateľa

Prenajímatelia nehnuteľností sa z pohľadu zákona o DPH považujú za zdaniteľné osoby, bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť prenajímajú na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnostenského oprávnenia. V tejto súvislosti je každá zdaniteľná osoba povinná sledovať obrat (výšku príjmov, resp. tržieb) za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov.

Nájom Nehnuteľnosti Fyzickou Osobou

Ak FO poskytuje prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia (t. j. poskytuje iba základné služby súvisiace s prenájmom), dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP. Ak FO poskytuje prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v z. n. p., dosahuje príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Dodanie Stavby a Pozemku

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak sa spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom, apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, tzn. oslobodenie od dane, aj na toto plnenie.

Praktické Príklady

Predaj Rekreačnej Chatky

Platiteľ vlastní rekreačnú chatu nachádzajúcu sa v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 15. 5. 2010. Platiteľ túto chatu predal dňa 12. 2. 2019 za cenu 230.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 pism. a)) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle § 38 ods. 8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely.

Predaj Bytu v Bytovom Dome

Platiteľ dane vykonal v roku 2014 nadstavbu v bytovom dome, v rámci ktorej vybudoval 2 nové bytové jednotky. Kolaudácia týchto bytov prebehla 5. 10. 2014. Išlo o kolaudáciu, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie uvedených bytov. Platiteľ sa v roku 2021 rozhodol predať jeden z týchto bytov. Predaj tohto bytu musí platiteľ oslobodiť od dane, nakoľko už uplynulo 5 rokov od kolaudácie tohto bytu (§ 38 ods. 7 pism. a)) zákona o DPH).

Predaj Polyfunkčného Domu

Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15. 2. 2019 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky (predajňa nábytku, predajňa potravín, predajňa elektroniky, predajňa kožušín a predajňa kancelárskych potrieb). V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Platiteľ sa rozhodol zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane.

Dodatočné Služby Spojené s Nájmom

Okrem samotnej služby nájmu môže prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj ďalšie služby a dodávať tovary, ktoré sú spojené s nájmom nehnuteľnosti. Ide napríklad o:

• dodanie tovaru (refakturácia elektrickej energie, tepla, vody alebo plynu nájomcovi na základe skutočnej spotreby) - vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona o DPH,
• poskytnutie služby podľa § 9 ods. 4 zákona o DPH (prenajímateľ môže poskytovať, resp. obstarávať pre nájomcu ďalšie služby, ako napr. upratovacie, telekomunikačné služby, odvoz komunálneho odpadu a pod.) - vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH.

Praktické Aspekty Prenajímania

Ak sa niekto rozhodne prenajímať nehnuteľnosť, má dve možnosti: zaplatiť služby realitnej kancelárie alebo prenajímať sám. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba bytové i nebytové priestory. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní.

Časté Otázky a Odpovede

1. Musí byť prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom v rovnakom režime?
   • Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH.
2. Môže penzión uplatniť pri fakturácii ubytovania oslobodenie od dane?
   • Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH.
3. Ako fakturuje prenájom španielsky podnikateľ slovenskému platiteľovi dane?
   • Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.

tags: #dph #za #najom #nehnutelnosti #v #podnajomnej