Podmienky Dražby Apartmánového Bytu

Tento článok sa zaoberá podmienkami dražby apartmánového bytu, pričom zohľadňuje legislatívu a praktické aspekty spojené s touto problematikou. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na problematiku apartmánov a ich správy, s dôrazom na špecifiká vyplývajúce z ich charakteru a umiestnenia.

Čo je to Apartmán?

Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorou sa stanovovali kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried, ktorá bola však v platnosti iba do 18.02.2021. Od tohto momentu legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje.

Apartmán vs. Byt: Rozdiely a Špecifiká

V súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty. Problém nastáva pri územnom plánovaní. Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne určený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero, napríklad územný plán mesta či danej zóny vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danom území, prípadne zabezpečenie parkovacích miest k bytom. Takisto býva priestor označený ako apartmán i vtedy, keď nespĺňa normy na bytové jednotky (napr. rozmery miestností, dĺžka svietenia denného svetla do priestoru a pod.).

Ak ide o prípad, že územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať práve vyššie uvedená situácia, že síce ide o apartmán, ale stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom už bude takýto priestor označený ako „priestor určený na bývanie“, pretože tento priestor v zásade bude spĺňať všetky technické normy.

V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezóne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt.“ V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt podľa § 3 ods.

Prečítajte si tiež: Alternatívy ubytovania vo Vysokých Tatrách

Právne Aspekty Dražby Apartmánu

Kataster Nehnuteľností a List Vlastníctva

Kataster nehnuteľností je štátna inštitúcia poverená evidovaním nehnuteľností, ktorá je súčasťou okresných úradov, Okresný úrad - odbor katastrálny. Evidencia zahŕňa identifikáciu nehnuteľností, identifikáciu vlastníka/-ov, obmedzenia vlastníctva a ťarchy. List vlastníctva (LV) je verejná listina k nehnuteľnému majetku, na ktorej je uvedené vlastnícke právo, identifikácia nehnuteľného majetku, ťarchy a bremená.

Ťarchy a Obmedzenia Vlastníctva

Na liste vlastníctva môžu byť zapísané ťarchy, ktoré obmedzujú vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou alebo informujú o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. Medzi ťarchy patrí napríklad záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa ust.§ 15 zákona č.182/1993 Zb. Ďalej, na CKN parc. č. 2572/17, 2791/3, 2791/8, 2791/9 môže byť zriadené zák. vecné bremeno podľa zák. č. 251/2012 Z.z. - právo uloženia inžinierskych sietí (elektrického vedenia), právo vstupu, prechodu a prístupu a právo ochranného pásma v rozsahu podľa GP č. 73/2017 v prospech Stredoslovenskej energetiky - Distribúcia, a. s.

Predkupné Právo

Povinný z predkupného práva je povinný ponúknuť vec na predaj oprávnenému z predkupného práva v prípade, ak by ju povinný z predkupného práva chcel predať. Rozlišujeme zákonné predkupné právo, ktoré vzniká priamo zo zákona, nezávisle od vôle dotknutých osôb (napr. predkupné právo podielového spoluvlastníka podľa ust. § 140 OBČZ alebo právo nájomcu na prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru podľa § 16 ZVBaNP) alebo zmluvné predkupné právo, ktoré možno dohodnúť priamo v kúpnej zmluve alebo v samostatnej zmluve. Zákon nevyžaduje písomnú formu, ibaže by predmetom zmluvy bola nehnuteľnosť.

BSM (Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov)

Znamená, že všetok majetok aj záväzky predávajúceho, ktorý je ženatý/vydatá je spoločným majetkom a záväzkami jeho manželského partnera. Preto musí k predaju nehnuteľnosti pristúpiť vždy aj manželský partner.

Správa Apartmánového Domu

V súvislosti s výkonom správy sa na nás obracia čoraz viac správcov bytových domov s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove, ktorú spravujú, nachádzajú v menšom alebo väčšom apartmány či ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov?

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Podľa § 2 ods. V zmysle § 6 ods. 1 BytZ „správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.

Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z.

Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr. Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákon č. 246/2015 Z.z.

Praktický Príklad Dražby Apartmánového Bytu

Predmetom dražby je 4 izbový byt na prízemí v apartmánovom dome - Bojnice, súp. č. 1774, v zastavanom území kúpeľného mesta Bojnice, okres Prievidza, nachádzajúci sa v časti - blízko historického centra a kúpeľov, Zámok a okolie č. 3A/5, postavený na pozemku parc. č. 2791/8. Apartmánový dom bol daný do užívania v roku 2017 podľa Kolaudačného rozhodnutia. Predpokladaná životnosť obytného domu vzhľadom ku konštrukcii a použitým materiálom je odhadnutá na 100 rokov.

Popis Bytu

Byt sa nachádza na prízemí domu, vnútorné steny bytu - obklad stien sadrokartónovými doskami, obvodové múry monolitické betónové so zateplením, deliace priečky sadrokartónové, stropy sú monolitické betónové so SDK podhľadom, okná - hliníkové s izolačným dvojsklom, bytové jadro sadrokartónové, v kuchyni sa bude nachádzať kuchynská linka na báze dreva, sklo - keramická varná platňa, zabudovaná el. rúra, odsávač pár, kompozitový drez s odkvapkávačom na riad, nerezová páková batéria, zabudovaná umývačka riadu, zabudovaná chladnička s mrazničkou a keramický obklad, v kúpeľni sa bude nachádzať keramické umývadlo, nerezová páková batéria, sprchový kút, nerezová páková batéria so sprchou, WC so zabudovanou nádržkou v stene a keramický obklad, v druhej kúpeľni sa bude nachádzať keramické umývadlo, nerezová páková batéria, sprchový kút, nerezová páková batéria so sprchou, vaňa, nerezová páková batéria so sprchou a keramický obklad samostatnom záchode sa bude nachádzať keramické umývadlo, nerezová páková batéria, WC so zabudovanou nádržkou v stene a keramický obklad, vykurovanie zabezpečené stropným infražiarením, ohrev TÚV - el. zásobníkový ohrievač, elektroinštalácia s poistkovými automatmi v byte - nedokončené, prípojky studenej a teplej vody od stúpacích vedení sú hliníkoplastové, prípojky kanalizácie do zvislých rozvodov z PVC, TV a internetové rozvody pod omietkou.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, ktorým je obytná kuchyňa, 2x chodba, 2x kúpeľňa, WC a terasa. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie a to: celá vnútorná inštalácia (potrubné rozvody vody, elektroinštalácia, odpadné potrubia, uzatváracie ventily, okná interiérové a vstupné dvere).

Spoločné Časti a Zariadenia Domu

Spoločnými časťami domu sú: základy domu, strecha, terasa, chodby, príjazdové plochy, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú: vodovodná, kanalizačná, elektrická slaboprúdová prípojky, rozvody studenej vody, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, bleskozvod, elektrický vrátnik vrátane rozvodov, AT stanica v suteréne, výťahy, vodovodná a kanalizačná šachta. Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu je : 10826/513733.

Nebytový Priestor - Garážové Parkovacie Státie

Predmetom dražby je nebytový priestor - garážové parkovacie státie, nachádzajúce sa v suteréne apartmánového domu, súp. č. 1774, v zastavanom území kúpeľného mesta Bojnice, okres Prievidza, Zámok a okolie, nachádzajúci sa v časti - blízko historického centra, postavený na pozemku parc. č. 2791/8. Hodnotený nebytový priestor je tvorený prislúchajúcim podielom na garáži, vyznačený je vodorovným dopravným značením. Nachádza sa tu 42 garážových parkovacích státí, sú v suteréne apartmánového domu, vnútorné steny - pohľadový betón, podlahy - bezprašný náter, spoločná garážová brána, elektroinštalácia. Jedná sa o vonkajšie parkovacie státie o výmere 14 m2 (parc. reg. „C“ č.

Pozemky

Predmetom dražby sú pozemky parc. reg. č. č. č. parc. č. 2791/9 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 211,0 m2 v podieloch 10826/513733 a 152169/513733/42 v zmysle LV č. č. č. 2791/11 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 49,0 m2 v podiele 1/1 v zmysle LV č. Pozemky sú umiestnené zastavanom území kúpeľného mesta Bojnice, okres Prievidza - obytná časť s prístupom z miestnej asfaltovej komunikácie.

Dôležité Dokumenty a Pojmy

• Geometrický plán: Technický podklad právnych úkonov, verejných listín a iných listín a slúži ako podklad na vklad a záznam práv.
• Kúpna zmluva: Dokument, na základe ktorého sa mení formou predaja vlastnícke právo z predávajúceho na kupujúceho.
• List vlastníctva (LV): Verejná listina k nehnuteľnému majetku, na ktorej je uvedené vlastnícke právo, identifikácia nehnuteľného majetku, ťarchy a bremená.
• Návrh na vklad vlastníckeho práva: Dokument medzi kupujúcim a vlastníkom nehnuteľností, ktoré sú predmetom prevodu vlastníckeho práva.
• Energetický certifikát: Doklad o kvalitatívnych energetických vlastnostiach budovy. Platnosť certifikátu je maximálne 10 rokov.
• Stavebné povolenie: Dokument vystavený príslušným stavebným úradom, ktorý povoľuje výstavbu.
• Územnoplánovacia informácia (UPI): Územný plán obce (ÚPN-O) je základným dokumentom územného rozvoja, a okrem iného, reguluje a organizuje rozsah a spôsob zastavania územia.

tags: #drazba #apartmanoveho #bytu #podmienky