Dražba Nehnuteľností a Exekúcie: Podmienky a Postupy na Slovensku

Dražba nehnuteľností je komplexný proces, ktorý môže nastať z rôznych dôvodov. Najčastejšie sa stretávame s dobrovoľnými dražbami, ale aj s nútenými, exekučnými dražbami. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o dražbách nehnuteľností, s dôrazom na rozdiely medzi dobrovoľnými a nútenými dražbami, podmienkami účasti a právami spoluvlastníkov.

Čo je Dobrovoľná Dražba?

Dobrovoľná dražba je verejné konanie mimosúdneho charakteru, iniciované navrhovateľom. Cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Licitátor vyzýva účastníkov dražby na podávanie ponúk a príklepom licitátora prechádza vlastnícke právo na účastníka, ktorý ponúkne najvyššiu cenu.

Právny Rámec Dobrovoľných Dražieb

Dobrovoľné dražby sú upravené zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Ďalším zdrojom sú dražobné poriadky jednotlivých dražobných spoločností.

Kto Iniciuje Dobrovoľnú Dražbu?

Navrhovateľom je vlastník predmetu dražby (väčšinou nehnuteľnosti), osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V praxi je najčastejším iniciátorom banka, ktorej dlžník nie je schopný splácať svoj hypotekárny úver.

Rozdiel Medzi Dobrovoľnou a Nútenou (Exekučnou) Dražbou

Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa voči dlžníkovi vykonáva exekúcia. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať právoplatný exekučný titul (napr. vykonateľné rozhodnutie súdu, notársku zápisnicu a pod.). Následne je potrebné, aby navrhovateľ podal návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu súd poveruje exekútora, aby vykonal exekúciu. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba. Rýchlosť uskutočnenia dobrovoľnej dražby ako aj výška nákladov sú jej výhodami.

Ako Sa Dozvedieť o Dobrovoľnej Dražbe Nehnuteľností?

Na začiatok je potrebné osloviť dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Dražobníkov ako aj zoznamy všetkých dražieb si záujemca môže nájsť v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb, a to minimálne 15 dní pred otvorením dražby. Pokiaľ je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16.550 €, je povinnosťou dražobníka oznámenie o dražbe uverejniť najmenej 30 dní pred jej začatím.

Účastníci Dobrovoľnej Dražby

Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Na dobrovoľnej dražbe je následne oprávnený dražiť každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastníkom dražby môže byť aj štát.

Dražobná Zábezpeka

Dražobná zábezpeka plní v podstate úlohu klasickej zálohy. Dražobná zábezpeka môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ by záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade, že záujemca úspešne vydraží nehnuteľnosť, bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. Ak by záujemca do 15 dní neuhradil celkovú sumu, bude jeho zábezpeka použitá na úhradu nákladov dražby, ako aj opakovanej dražby.

Priebeh Dobrovoľnej Dražby

Priestory, v ktorých sa dražba má konať, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Na dochvíľnosť si treba dať pri dražbe pozor. Pokiaľ by účastník prišiel neskôr, nemusí už byť na dražbu pripustený. Dražba sa otvára vyvolaním. Vyvolanie predstavuje oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, ako aj s výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Ukončenie Dražby

Dražba prebieha, pokiaľ robia účastníci dražby vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie zo strany účastníkov dražby nenastane, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie, a po tretej výzve vykoná príklep. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí. Vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.

Neúspešná Dražba

Neúspešná dražba nastáva vtedy, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie na vydraženie predmetu dražby. V takom prípade licitátor dobrovoľnú dražbu ukončí. Pokiaľ by vydražiteľ nezaplatil cenu, za ktorú predmet dražby vydražil, hovoríme o dražbe zmarenej. Neplatná je dražba zase v prípade, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. Ak sa dražba z nejakého dôvodu nepodarí, môže sa uskutočniť opakovane.

Na Čo Si Dať Pozor Pri Účasti na Dražbe

Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas asi nestihnete vybaviť, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd. Asi najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.

Dohľad Nad Dobrovoľnými Dražbami

Kontrola sa vykonáva dvoma spôsobmi. Prvým sú náhodné, účelové alebo pravidelné previerky dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov. Druhý spôsob predstavuje dodržiavanie zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov alebo preskúmanie podnetov na postup pri činnosti dražobníkov. Túto kontrolu vykonáva poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR.

Exekúcia Spoluvlastníckeho Podielu

V prípade, že si spoluvlastník neplní svoje záväzky, exekútor môže pristúpiť k predaju jeho podielu na nehnuteľnosti. Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe.

Odporúčania pre Spoluvlastníkov

Ak príde upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, resp. podielu na nehnuteľnosti, odporúča sa dohodnúť sa, kto odkúpi tento podiel. Týmto spôsobom sa zabráni tomu, aby do podielového spoluvlastníctva k tejto nehnuteľnosti vstúpila tretia osoba. Je však málo pravdepodobné, že exekúcia spoluvlastníckeho podielu bude úspešná, pretože nepredpokladá sa, že bude mať niekto skutočný záujem kúpiť spoluvlastnícky podiel v exekúcii.

Postup Správcu Oddlženia Pri Predaji Spoluvlastníckeho Podielu Dlžníka

Správca oddlženia (v konkurze alebo osobnom bankrote) postupuje podľa zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii. Ak je dlžník spoluvlastníkom nehnuteľnosti, jeho podiel patrí do konkurznej podstaty. Správca je povinný zabezpečiť speňaženie tohto podielu v prospech veriteľov. Predaj sa spravidla vykonáva dražbou alebo priamym predajom, pričom správca musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak nie je zákonom vylúčené (napr. v konkurze je predkupné právo vylúčené podľa § 167k ods. 2 zákona č. 7/2005 Z. z.).

Informovanie Spoluvlastníkov

V bežných prípadoch mimo konkurzu je predávajúci povinný ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom písomne do vlastných rúk. V konkurze však predkupné právo neplatí, a teda správca nie je povinný spoluvlastníkov osobitne upovedomiť o predaji podielu. Ak by išlo o predaj mimo konkurzu, odporúča sa vždy doručiť ponuku písomne do vlastných rúk, aby bola preukázateľná. Ak sa predaj realizuje dražbou, informácie o dražbe sa zverejňujú vo vestníku alebo na úradnej tabuli, podľa zákona o dražbách.

Možnosti Nápravy Pri Pochybení Správcu

Ak správca pochybil a neoboznámil spoluvlastníkov (v prípade, že to zákon vyžadoval), môžu sa spoluvlastníci domáhať ochrany svojich práv žalobou na neplatnosť právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka, ak neboli splnené zákonné podmienky predaja. Ak už došlo k prevodu na tretiu osobu, je možné podať žalobu na určenie neplatnosti zmluvy na súde. V prípade konkurzu je však právna ochrana obmedzená, keďže predkupné právo je vylúčené a správca nie je povinný spoluvlastníkov upovedomiť. Ak by však došlo k inému procesnému pochybeniu správcu, je možné podať podnet na súd alebo na Slovenskú komoru správcov. Odporúča sa preveriť, či v konkrétnom prípade išlo o predaj v konkurze alebo mimo neho, a podľa toho zvoliť ďalší postup.

Ako Sa Zbaviť Exekútora Ťažiaceho Dom

Ak exekútor ťaží dom, existuje niekoľko možností, ako sa zbaviť exekútora. Prvým krokom je zistiť výšku dlhu a pokúsiť sa dohodnúť s exekútorom na jeho vyplatení. Exekútor môže ponúknuť podiel, ktorý je zaťažený exekúciou, na predaj ostatným spoluvlastníkom. Ak jeden zo spoluvlastníkov zaplatí sumu vo výške podielu dlžníka, môže tento podiel získať.

Ďalšie Možnosti Riešenia

Ďalšou možnosťou je podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže nariadiť predaj nehnuteľnosti, pričom výťažok sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa podielov. Na súd taktiež môžete podať návrh na prikázanie zaťaženého podielu za primeranú náhradu .

Odporúča sa najskôr sa dohodnúť so spoluvlastníkmi na odkúpení podielu zaťaženého exekúciou. Ak však už dražba spoluvlastníckeho podielu prebieha, a vyššie uvedené právo ste neuplatnili, potom platí ust. § 20 ods. Vzhľadom na uvedené vám odporúčame pred otvorením druhej dražby preukázať dražobníkovi záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu.

Dedičstvo a Exekúcie

Ak máte exekúciu, potom nie je riešením, aby ste sa vzdali dedičstva v prospech iných dedičov, lebo exekútor by vymáhal aj tak dlh od nich a to predajom vášho podielu. Riešením pre Vás je dedičstvo prijať a Váš podiel na dedičstve následne predať druhému spoluvlastníkovi bytu, resp. ostatným dedičom, pričom úhrada kúpnej ceny pôjde na úhradu dlhu v exek.

Postup Exekútora

O spôsobe vykonávania exekúcie rozhoduje exekútor, ktorý zriadil na pozemku exekúciu. Skúste kontaktovať priamo exekútora a opýtať sa ho.

Podielové Spoluvlastníctvo a Podnikanie

Ak ste partneri a rozhodli ste sa kúpiť rodinný dom s tým, že polovica bude napísaná na jedného a druhá polovica na druhého, v prípade, že by jeden ako živnostník skrachoval, môže prísť v exekútorskej dražbe o svoju časť domu? Ako to právne ošetriť a ako prebieha taký exekučný predaj?

Je dôležité uvedomiť si, že partnerstvo resp. partnerské spolužitie nemá oporu v zákonných ustanoveniach zákona o rodine - nie je rovnocenné manželskému zväzku. Môžete síce viesť spoločnú domácnosť, starať s a jeden o druhého, avšak v skutočnosti budete vystupovať ako dve samostatné jednotky. Z toho vyplýva, že ak nadobudnete nehnuteľnosť - vo vašom prípade rodinný dom - bude opatriť vám obom a to každému v pomere ½ a ½, prípadne v pomere, na akom sa dohodnete. Nemôže teda medzi vami vzniknúť bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, len podielové spoluvlastníctvo podľa § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Manželstvo a Podnikanie

Pokiaľ by jeden z manželov získal oprávnenie na podnikanie, druhý z manželov je oprávnený podľa § 148a Občianskeho zákonníka podať na súd návrh na zrušenie bezpodielového spoluvlastníctva manželov z dôvodu podnikania jedného z nich. Ak by k tomu nedošlo, všetok majetok patriaci do BSM by mohol byť použitý na podnikateľské účely, a naopak, mohol by byť postihnutý pri uspokojovaní pohľadávok veriteľov manžela - podnikateľa.

Keďže váš rodinný dom bude patriť do podielového spoluvlastníctva vás a vášho priateľa, je možné - nakoľko s podnikaním súvisí podnikateľské riziko - že pohľadávka veriteľa vášho partnera, môže byť pri výkone rozhodnutia uspokojená i z vašej polovice rodinného domu. Ide síce medzi právnikmi o dosť polemizovanú otázku, či je správne postihovať v rámci výkonu exekúcie v prípade spoluvlastníctva aj podiely ostatných spoluvlastníkov, ktorí nevstupujú v exekúcii ako povinné subjekty.

Podmienky Exekučnej Dražby Nehnuteľnosti

K exekúcii predajom nehnuteľnosti možno pristúpiť, ak pohľadávku veriteľa - oprávneného nemožno uspokojiť iným spôsobmi uvedenými v Exekučnom poriadku, ďalej ak nehnuteľnosť patrí povinnej osobe a (dlžníkovi) a ak oprávnený s exekúciou predajom nehnuteľnosti povinného súhlasí. Exekúciu predajom nehnuteľnosti nemožno vykonať, ak je povinnému v konaní o určenie vlastníctva vykonateľným predbežným opatrením uložená povinnosť zdržať sa prevodu vlastníckeho práva k nej. Oprávnený môže svoj súhlas s predajom nehnuteľnosti odvolať alebo podať návrh na zastavenie exekúcie len do uverejnenia dražobnej vyhlášky. Exekútor poverený vykonaním exekúcie upovedomí oprávneného i povinného o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti a označí nehnuteľnosť, ktorej sa exekúcia týka a zakáže povinnému, aby nehnuteľnosť previedol na niekoho iného alebo aby ju zaťažil. Exekúcia sa vykoná dražbou, pričom ju vykoná exekútor, ktorý vydá exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti po uplynutí lehoty na vznesenie námietok proti exekúcii. Po vydaní exekučného príkazu exekútor zaobstará znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Exekútor na žiadosť znalca poskytne súčinnosť potrebnú na vypracovanie posudku. O čase a mieste oceňovania nehnuteľnosti upovedomí oprávneného, povinného, spoluvlastníkov, ako aj osoby, pre ktoré viaznu na nehnuteľnosti iné závady, a okresný úrad, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti exekútor doručí oprávnenému, povinnému, záložnému veriteľovi povinného a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné právo.

Termín Dražby a Najnižšie Podanie

Termín dražby určuje exekútor dražobnou vyhláškou, ktorej náležitosti sú uvedené v § 140 ods. 2 Exekučného poriadku. Najnižšie podanie sa rovná všeobecnej hodnote určenej znaleckým posudkom zníženej o závady, ktoré vydražiteľ prevezme so započítaním na najvyššie podanie, a zvýšenej o hodnotu práv spojených s nehnuteľnosťou, ktoré vydražiteľ prevezme so započítaním na najvyššie podanie. Draží sa osobne alebo prostredníctvom zástupcu, ktorý musí preukázať právo zastupovať záujemcu verejnou alebo úradne overenou listinou. Keď sa dosiahne najvyššie podanie, exekútor určí lehotu, v akej je nevyhnutné ho zaplatiť. Ak vydražiteľ nezaplatí najvyššie podanie včas, exekútor vykoná opätovnú dražbu nehnuteľnosti.

Základný Účel Exekučného Konania

Základným účelom civilného exekučného konania je nútená realizácia súdneho alebo iného rozhodnutia, ktoré tvorí exekučný titul. Cieľom tohto procesu je najmä uspokojenie pohľadávky oprávneného, ktorá bola priznaná vykonateľným exekučným titulom. Exekučné konanie sa riadi ustanoveniami zákona č. 233/1995 Z. z. Hlavným cieľom exekučného konania je uspokojenie práv oprávneného, ktoré je však možné realizovať len za súčasnej ochrany povinného a tretích osôb pred nadmernými alebo nepodstatnými zásahmi do práv týchto osôb.

Predpoklady Exekúcie Predajom Nehnuteľnosti

Exekúcia predajom nehnuteľnosti v prvom rade predpokladá existenciu predmetnej nehnuteľnosti. Za nehnuteľnosti sú v zmysle Občianskeho zákonníka považované pozemky alebo stavby pevne spojené so základom, pričom nehnuteľnosťami sú aj byty a nebytové priestory. predovšetkým musí byť preukázané vlastníctvo povinného k predmetnej nehnuteľnosti. ak je nehnuteľnosť predmetom záložného práva, záloh môže byť predmetom exekúcie len vtedy, ak je oprávnený záložným veriteľom, alebo vtedy, ak záložný veriteľ súhlasí s vykonaním exekúcie.

Upovedomenie o Začatí Exekúcie

Upovedomenie o začatí exekúcie doručí exekútor okrem oprávneného a povinného aj spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovi bytového domu, okresnému úradu, daňovému úradu, Úradu vládneho auditu a obci, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, ako aj okresnému úradu, v ktorého obvode je bydlisko povinného.

Znalecký Posudok a Dražobná Vyhláška

Po vydaní exekučného príkazu je exekútor povinný zaobstarať znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Exekútor na žiadosť znalca poskytne súčinnosť potrebnú na vypracovanie posudku. Povinný musí umožniť exekútorovi alebo jeho zamestnancovi a znalcovi prístup na oceňovanú nehnuteľnosť.

Dražobná vyhláška je procesným úkonom exekútora, ktorým v ďalšom kroku oboznamuje osoby a orgány ustanovené právnymi predpismi s časom a miestom konania dražby, označuje nehnuteľnosti, jej príslušenstvo a vlastníka, obsahuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti určenú znaleckým posudkom, výšku zábezpeky a potrebné údaje k zábezpeke, najnižšie podanie, spôsob zaplatenia najvyššieho podania, závady a súvisiace ustanovenia k závadám, ustanovenia o prechod práv a úžitkov z nehnuteľnosti, odovzdaní nehnuteľnosti a ďalšie povinné ustanovenia podľa § 140 a nasled.

Udelenie Príklepu a Schválenie Súdom

Dražiteľovi, ktorý urobil na dražbe najvyššie podanie, udelí exekútor príklep, čím sa z dražiteľa stáva vydražiteľ. Udelenie príklepu však v tomto prípade ešte podlieha schváleniu súdom. Sú rozhodne o tom, či udelenie príklepu schvaľuje, a to do 60 dní od doručenia žiadosti exekútora o jeho schválenie spolu s príslušnými podkladmi, na základe ktorých bol príklep udelený. Proti uzneseniu súdu už odvolanie nie je prípustné.

Neúspešná Dražba a Opakovaná Dražba

Zákon obsahuje aj ďalšie alternatívy v prípade, že dražba nebola úspešná alebo prichádza do úvahy opätovná dražba.

Odporúčania pre Dlžníkov

Ak ste dlžníkom, alebo ste sa z akéhokoľvek dôvodu dostali do finančných problémov, ktoré nedokážete momentálne efektívne vyriešiť, odporúčame vám okamžite začať komunikovať s príslušnými oprávnenými osobami alebo inštitúciami alebo bankami, čím dokážete často predchádzať exekúcii a aj predaju vášho majetku. Naša spoločnosť vám ponúka právne poradenstvo a konzultácie v týchto situáciách a v prípade, že vám hrozí dražba, dokážeme vašu nehnuteľnosť rýchlo a bezpečne odkúpiť, pričom vám ponúkame aj možnosť jej spätného lízingu s kompletným právnym poradenstvo pri riešení danej situácie.

tags: #drazba #nehnutelnosti #exekutor #podmienky