Duplicitné Vlastníctvo: Problém a Riešenia v Katastri Nehnuteľností

Duplicitné vlastníctvo predstavuje komplikáciu v evidencii nehnuteľností, ktorá si vyžaduje riešenie pre zabezpečenie riadneho nakladania s majetkom. Tento článok sa zameriava na problematiku duplicitného vlastníctva, jeho príčiny, dôsledky a spôsoby jeho odstránenia v slovenskom právnom poriadku.

Čo je Duplicitné Vlastníctvo?

Duplicita vlastníctva nastáva, keď je v katastri nehnuteľností evidované vlastnícke právo k jednému a tomu istému pozemku alebo jeho časti pre viac ako jedného plnoprávneho vlastníka, prípadne, ak evidované spoluvlastnícke podiely k pozemku tvoria súčet väčší ako 1, t. j. nad 100 %. Inými slovami, ide o situáciu, kedy si k jednej nehnuteľnosti uplatňuje vlastnícke právo viac navzájom nezlučiteľných osôb, pričom nejde o prípady spoluvlastníctva.

Typy Duplicity Vlastníctva

Existujú dva základné typy duplicity vlastníctva:

1. Duplicita parciel registra "C" a "E": Na mieste, kde je zakreslená E-KN parcela, ktorá má na liste zapísaného vlastníka, je súčasne zakreslená aj C-KN parcela (alebo jej časť), ktorá má na liste vlastníctva zapísaného iného vlastníka. Tieto duplicity vznikli najmä vďaka tomu, že štát od 90. rokov vytvoril druhú mapu katastra, tzv. mapu určeného operátu, ktorá existuje súčasne s katastrálnou mapou.
2. Duplicita spoluvlastníckych podielov: Na liste vlastníctva sú zapísané spoluvlastnícke podiely, ktorých súčet je väčší ako 1/1, teda nad 100 %.

Príčiny Vzniku Duplicitného Vlastníctva

Duplicitné vlastníctvo je neželaným javom spôsobeným najmä spôsobom evidovania vlastníckych práv k nehnuteľnostiam v minulosti. História evidovania nehnuteľností a vlastníckych práv k nim je v podmienkach Slovenskej republiky pomerne problematická. Medzi hlavné príčiny patria:

• Historické právne úpravy: Od roku 1951 bola pozemková kniha (a neskôr zavedená evidencia nehnuteľností) vedená viac-menej len formálne, pretože zápisy do nej už neboli povinné (nemali právotvorné účinky, teda vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy; zápis do nej mal len evidenčný charakter). Taktiež samotné vlastnícke vzťahy ustúpili vzťahom užívacím, čo spôsobovalo nezáujem vlastníkov o riadnu evidenciu ich vlastníckych vzťahov.
• Nedôslednosť zápisov: Hlavnú zásluhu na vzniku duplicitného vlastníctva má najmä historická právna úprava, v dôsledku ktorej mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností v rokoch 1951 až 1992 iba deklaratórne účinky. Neoznámenie vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckeho práva nebolo spájané s výraznými sankciami, a preto vôľa vlastníkov notifikovať príslušné orgány o zmene vlastníckeho práva nebola vysoká, čo prirodzene viedlo k nedôslednosti zápisov.
• Nepresné merania a chýbajúce grafické podklady: Nehnuteľnosti sa tak viackrát predeďovali, opakovane sa uzatvárali prevodové zmluvy s viacerými osobami, pozemky sa v teréne rozčleňovali nepresnými meraniami (tzv. krokárske náčrty) alebo sa napr. vydávali dokumenty (tzv. prídelové listiny), ku ktorým sa nevytvoril grafický podklad (katastrálna mapa).
• Časté zmeny legislatívy: K duplicite prispeli časté zmeny legislatívy a aj zanedbávanie dôslednej evidencie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam.
• Nedostatočná kvalita určenia hraníc pozemkov.

Toto všetko malo za následok chaos v evidovaní nehnuteľností a vznik s tým súvisiaceho duplicitného, resp. viacnásobného vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Starobné dôchodky: Prehľad

Dôsledky Duplicitného Vlastníctva

Duplicitné vlastníctvo spôsobuje dotknutým osobám viacero problémov. Je to neželaný jav, ktorý bez jeho odstránenia spôsobuje, že s takou nehnuteľnosťou nemožno nakladať. Medzi hlavné dôsledky patria:

• Obmedzenie disponovania s nehnuteľnosťou: Duplicita bráni nakladaniu s nehnuteľnosťou a teda i prevodu vlastníckeho práva k nej. Poznámka o duplicite vlastníctva neumožňuje vyporiadaniu vlastníctva k nehnuteľnosti ani medzi duplicitnými vlastníkmi kúpnou či darovacou zmluvou.
• Zápis poznámky o spochybnení hodnovernosti údajov katastra: Ak kataster zistí duplicitu, mal by na dotknuté listy vlastníctva zapísať poznámku o spochybnení údajov katastra v zmysle § 29 ods. 3 vyhlášky č. 461/2009 Z. z. Táto poznámka má obmedzujúci charakter, a teda s takouto nehnuteľnosťou nemožno disponovať (napr. ju predať). Je to práve preto, že v takomto stave nie je možné jednoznačne z LV určiť, kto je skutočným vlastníkom pozemku.
• Prerušenie vkladového konania: Ak je na kataster doručená listina, ktorá sa zapisuje vkladom (napr. prevodová zmluva), príslušný okresný úrad vkladové konanie preruší a účastníkov konania vyzve, aby predložili (a) súdne rozhodnutie, z ktorého vyplýva, ktorý z duplicitných vlastníkov je skutočným vlastníkom alebo (b) aby podali na súd žalobu o určenie vlastníckeho práve a jej podanie preukázali.
• Problémy s hypotékou, dedením a darovaním: Ak kataster eviduje pri jednej nehnuteľnosti dvoch (alebo viacerých) vlastníkov, ide o duplicitné vlastníctvo - vážny právny problém, ktorý môže znemožniť predaj, darovanie, dedenie aj hypotéku.

Spôsoby Odstránenia Duplicitného Vlastníctva

Právny poriadok umožňuje niekoľko spôsobov vyriešenia takýchto sporov. Odstránenie duplicity sa vykoná tak, že sa určí, kto je podľa práva vlastníkom daného pozemku. Tým sa zosúladí právny stav a evidovaný stav. Duplicitný zápis vlastníctva je síce neželaným, avšak riešiteľným javom. Možnosti nápravy sú tri a každá má svoje pozitíva aj negatíva.

1. Dohoda Dotknutých Osôb

Najlepším riešením je dohoda dotknutých osôb. V tomto prípade bude duplicita vlastníctva odstránená na základe dohody dotknutých osôb. Dohoda môže mať formu nepomenovanej zmluvy (§ 51 Občianskeho zákonníka[2]) alebo dohody o urovnaní (§ 585 Občianskeho zákonníka), pričom musí spĺňať aj podmienky určené Katastrálnym zákonom[3] (§ § 42 ods. 2 Katastrálneho zákona). Predmetom dohody je určenie kto je skutočným vlastníkom predmetného pozemku. Jedna strana sa svojho vlastníckeho práva vzdá (uzná, že jej právo nepatrí) a druhej strane sa vlastnícke právo ponechá. Dohoda sa následne zapíše do katastra nehnuteľností návrhom na vklad. Jedná sa o najrýchlejšie a najjednoduchšie riešenie situácie. Nevýhodu môže predstavovať nutnosť zaplatenia správneho poplatku za vklad.

• Náležitosti dohody: Dohoda medzi dotknutými osobami musí obsahovať popísanie predmetu sporu ako aj riešenie, na ktorom sa dotknuté osoby dohodli. Zároveň podľa § 42 ods. identifikáciu nehnuteľnosti. Podpisy účastníkov dohody musia byť úradne overené.
• Návrh na vklad: Na zápis dohody do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad a zaplatiť správny poplatok vo výške 66 Eur (prípadne 33 Eur, ak sa podáva elektronicky). Podpisy na návrhu na vklad nemusia byť úradne overené.

2. Súdne Konanie o Určení Vlastníckeho Práva

V prípade, že nie je možné dospieť k dohode zúčastnených osôb je možné určenie vlastníctva súdom a to na návrh niektorého z vlastníkov podľa ustanovenia § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku[4]. Duplicita sa v katastri odstráni záznamom na základe právoplatného rozsudku súdu o určení vlastníckeho práva. Nevýhodou takéhoto postupu riešenia duplicity je finančná nákladnosť a časová zdĺhavosť súdneho konania ako aj nejednotnosť súdnej rozhodovacej praxe ohľadom náhrady trov konania v takýchto sporoch.

• Naliehavý právny záujem: Duplicitne zapísaný vlastník má vždy naliehavý právny záujem na určení vlastníctva, pretože rozhodnutie o určovacej žalobe bude podkladom pre riadny zápis v katastri nehnuteľností formou záznamu podľa § 34 ods. 1 katastrálneho zákona. Ak je nehnuteľnosť v katastri nehnuteľností vedená duplicitne ako vlastníctvo žalobcu aj žalovaného, má žalobca naliehavý právny záujem na negatívnom určení, že žalovaný nie je vlastníkom tejto nehnuteľnosti (uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Cdo 15/2017, R 31/2019).
• Pozitívny a negatívny určovací petit: Súdna prax, vychádzajúc vždy z konkrétnych okolností prejednávaného sporu, pripúšťa tak pozitívny určovací petit (súd určuje, že žalobca je vlastníkom), ako aj negatívny určovací petit (súd určuje, že žalovaný nie je vlastníkom). V oboch prípadoch súd rozhodne o spornosti zápisu vlastníckeho práva spočívajúcej v jeho duplicite a rozhodne, kto z duplicitne zapísaných vlastníkov je vlastníkom nehnuteľnosti.
• Súdny poplatok: Neplatí sa tu správny poplatok ako je to v prípade dohody, avšak je potrebné zaplatiť súdny poplatok za podanie žaloby vo výške 99,50 Eur a prípadné trovy konania. Spory o určenie vlastníckeho práva bývajú zložité a časovo náročné, preto treba počítať s tým, že tento spôsob odstránenia duplicity bude zdĺhavý.

3. Konanie o Oprave Chyby v Katastrálnom Operáte

Ďalšou možnosťou nápravy duplicity vlastníctva je konanie o oprave chyby podľa ustanovenia § 59 ods. 2 Katastrálneho zákona. Okresný úrad opraví údaj o viacnásobnom vlastníctve, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a iné osoby, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti podľa verejnej listiny alebo podľa inej listiny, a nie sú zapísaní v katastri ako vlastníci tejto nehnuteľnosti. V tomto prípade je potrebné aby žiadosť o opravu podali všetky dotknuté osoby spolu s ich osvedčeným podpisom. Okresný úrad po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o oprave chyby alebo vyhotovení protokolu o oprave chyby vykoná zápis do katastra. Týmto spôsobom je možné predísť zbytočným sporom na súde, ak sa účastníci vedia dohodnúť a to bez potreby zaplatenia poplatku za vklad ktorý je potrebný v prípade písomnej dohody strán.

Prečítajte si tiež: Žaloba pri Duplicitnom Vlastníctve: Vzor a Postup

• Podmienky konania o oprave chyby: v katastri nehnuteľností už existuje poznámka o duplicitnom, resp. nejde o opravu chyby podľa § 59 ods. 2 písm.
• Začatie konania: Konanie o oprave chyby sa začína na návrh alebo z podnetu samotného orgánu katastra. Návrh môže podať ten, koho práva sú duplicitným zápisom dotknuté, musí obsahovať náležitosti podľa § 24 ods. 1 Katastrálneho zákona a podpisy navrhovateľov musia byť v tomto prípade úradne overené. Správny poplatok sa za podanie takéhoto návrhu neplatí.
• Postup okresného úradu: Ak okresný úrad zistí duplicitu zápisu z vlastnej činnosti, postupuje tak, že dotknutým vlastníkom zašle oznámenie o začatí katastrálneho konania, uvedenie v ňom na základe akých skutočností ide o duplicitný zápis, navrhne spôsob odstránenia duplicity a vyzve vlastníkov, aby na kataster zaslali písomný súhlas s overenými podpismi, pokiaľ s navrhovaným spôsobom odstránenia duplicitného zápisu súhlasia.
• Lehoty: Bez ohľadu na to, či orgán katastra koná na návrh alebo z úradnej povinnosti, je povinný rozhodnúť do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania, resp.

Záver

Duplicitné vlastníctvo predstavuje vážny problém v evidencii nehnuteľností, ktorý obmedzuje vlastníkov v ich právach. Vďaka existujúcim právnym nástrojom je však možné túto situáciu riešiť. Najefektívnejším spôsobom je dohoda dotknutých osôb, avšak v prípade nezhody je možné obrátiť sa na súd alebo využiť konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte. Cieľom týchto riešení je zosúladiť právny a evidovaný stav a umožniť vlastníkom jednoduchšie nakladať so svojim nehnuteľným majetkom.

Prečítajte si tiež: Riešenia pre Duplicitné Vlastníctvo

tags: #duplicitne #vlastnictvo #rozsudok