Dve hypotéky na jednu nehnuteľnosť: Podmienky a možnosti

Svet hypoték a financovania bývania je plný otázok a nejasností. Jednou z nich je aj otázka, či je možné mať dve hypotéky na jednu nehnuteľnosť. Táto otázka je legitímna, najmä ak potrebujete získať ďalšie finančné prostriedky a vaša nehnuteľnosť už jednu hypotéku zabezpečuje. Technicky vzaté, áno, je možné mať dve hypotéky (alebo presnejšie, dva úvery zabezpečené záložným právom) na jednu nehnuteľnosť. Poďme sa pozrieť na podmienky a možnosti, ktoré sa s tým spájajú.

Základné princípy hypoték a záložných práv

Keď si beriete hypotéku, banka si ako záruku splatenia úveru zriaďuje na vašej nehnuteľnosti záložné právo. Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností na príslušnom liste vlastníctva (LV). Na jednej nehnuteľnosti môže byť teoreticky zriadených aj viacero záložných práv. Kľúčové je ich poradie zápisu v katastri. Banka, ktorá poskytla prvú hypotéku a zapísala svoje záložné právo ako prvá, má záložné právo v prvom poradí.

Pre banky je poradie záložného práva absolútne kľúčové. Banka s prvým záložným právom má pri nútenom predaji nehnuteľnosti prednosť - výťažok z predaja sa najprv použije na splatenie jej pohľadávky. Poskytnúť úver zabezpečený nehnuteľnosťou, na ktorej už existuje záložné právo v prvom poradí, je pre druhú banku podstatne rizikovejšie. V prípade problémov so splácaním a následného predaja nehnuteľnosti hrozí, že výťažok z predaja nepokryje obe pohľadávky. Z tohto dôvodu sú banky veľmi opatrné pri poskytovaní úverov, ktoré by boli zabezpečené záložným právom v druhom poradí.

Dve hypotéky pre dve osoby: Manželia vs. partneri

Predstavme si situáciu, že dvaja ľudia chcú kúpiť nehnuteľnosť. Ak sú to manželia, banka zvyčajne vyžaduje jeden hypotekárny úver. Hypotekárna poradkyňa Tatiana Grznárová uvádza, že v prípade manželov by nebolo možné, aby si každý z nich vzal samostatnú hypotéku na jednu nehnuteľnosť. Podľa jej slov by sa manželia najprv museli rozviesť, aby to bolo možné.

Ak však ide o dvoch mladých ľudí žijúcich v partnerskom vzťahu, ale nie sú manželmi, situácia je iná. V tomto prípade majú žiadatelia šancu, aby im banka schválila dva úvery. Je však potrebné, aby žiadatelia o úver dodržali isté podmienky. Schválenie hypotekárneho úveru je prakticky v každom posudzovaní individuálne, preto sa nikdy nedá vo všeobecnosti zásadne povedať, že banka pôžičku schváli.

Prečítajte si tiež: Možnosti refinancovania hypotéky po rozvode

V kúpno-predajnom procese to bude trochu iné, ako tomu býva obvykle. Keďže tu máme dve hypotéky a dvoch kupcov, musia byť rovnako vypracované aj dve kúpne zmluvy. Tie budú zároveň upravovať podielové vzťahy viažuce sa k danej nehnuteľnosti, čiže to, koľko metrov štvorcových bude patriť jednému a koľko druhému.

Podmienky pre získanie druhej hypotéky

Ak už jednu hypotéku máte, vybavenie druhej hypotéky alebo spotrebného úveru je možné, avšak má to svoje úskalia. Musíte mať dostatočný príjem na splácanie aj ďalšieho úveru. Aj v tomto prípade platí, že nesmiete prekročiť stanovený limit maximálneho úverového zaťaženia vo forme koeficientu DTI 8. A samozrejme, aj splátka nového úveru nesmie byť pre váš rozpočet zaťažujúca. Ak plánujete kupovanú nehnuteľnosť prenajímať, upozorňujeme vás, že tento príjem nateraz banka akceptovať ešte nebude.

Základným pravidlom pri poskytovaní hypoték v slovenských bankách je maximálne úverové zaťaženie vo forme koeficientu DTI. Ten predstavuje sumu všetkých úverových produktov, ktoré klient môže v bankách mať. V súčasnosti platí, že žiadateľ nesmie prekročiť úverovú angažovanosť viac ako 8-násobok jeho ročného príjmu. Pri manželoch resp. viacerých žiadateľoch sa ich príjmy spočítavajú. Z vašich príjmov vám okrem toho musia vyjsť splátky s ohľadom na životné minimum, tzv. „finančný vankúš“ a stres test, čiže zachovanie povinnej sumy na živobytie aj pri sadzbe hypoték zvýšenej o 2%.

Ďalším obmedzením v niektorých bankách je maximálna výška úverov, ktoré daná banka môže poskytnúť jednému žiadateľovi, prípadne maximálne LTV na druhej a ďalšej hypotéke.

Alternatívy k dvom hypotékam

Hoci teoreticky existuje možnosť mať na jednu nehnuteľnosť viacero úverov zabezpečených záložným právom, získať dve štandardné hypotéky na bývanie na tú istú nehnuteľnosť je v praxi veľmi nepravdepodobné a zriedkavé. Ak potrebujete dodatočné financie popri existujúcej hypotéke, najschodnejšou a často najvýhodnejšou cestou býva refinancovanie s navýšením existujúceho úveru.

Prečítajte si tiež: Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti

Refinancovanie s navýšením

Refinancovanie s navýšením je proces, pri ktorom sa pôvodná hypotéka vyplatí novou, vyššou hypotékou.

Výhody:

• Jedna splátka
• Potenciálne lepšia úroková sadzba
• Jedno záložné právo v 1. poradí

Nevýhody / Riziká:

• Nutnosť prejsť celým procesom schvaľovania hypotéky
• Poplatky za kataster
• Znalecký posudok

Spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou (tzv. „Americká hypotéka“)

Ak už máte na nehnuteľnosti hypotéku, niektoré banky môžu byť ochotné poskytnúť vám ďalší, zvyčajne bezúčelový úver, ktorý bude tiež zabezpečený touto nehnuteľnosťou, avšak so záložným právom v druhom poradí.

Podmienky:

• Dostatočná hodnota nehnuteľnosti: Celková suma oboch úverov (pôvodnej hypotéky a nového úveru) nesmie presiahnuť určitý percentuálny podiel z aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Tento ukazovateľ sa nazýva LTV (Loan To Value).
• Nadštandardná bonita klienta: Banka bude veľmi dôkladne skúmať vašu schopnosť splácať oba úvery súčasne.
• Súhlas prvej banky (nie vždy, ale môže byť potrebný): Niekedy môže druhá banka vyžadovať súhlas prvej banky so zriadením ďalšieho záložného práva.

Medziúver alebo úver zo stavebného sporenia

Pre účely súvisiace s bývaním (napr. rekonštrukcia) môžete využiť medziúver alebo úver zo stavebného sporenia. Väčšina slovenských bánk už dokonca k stavebnému sporeniu automaticky ponúka úver či už na nové bývanie alebo na rekonštrukciu.

Spotrebný úver bez zabezpečenia

Ak potrebujete menšiu sumu, môžete zvážiť bežný spotrebný úver. Jednoduchým dôvodom, prečo siahnuť po spotrebnom úvere je, že nemusíte banke prezrádzať zámer svojej pôžičky. Týmto spôsobom viete ľahko dofinancovať chýbajúce percentá hypotéky, prípadne si zároveň požičať aj na čokoľvek iné. Oplatí sa totiž len za predpokladu, že je úrok nižší než 4%.

Založenie inej nehnuteľnosti

Ak vlastníte inú nehnuteľnosť (napr. rodičovský dom), môžete ju založiť a získať tak dodatočné prostriedky. Vďaka tomu môžete od banky získať až 100% potrebnej sumy na váš vysnívaný domov! Ak máte k dispozícii nehnuteľnosť bez ťarchy, napríklad rodičovský dom, môžete teda k 80% hypotéke dostať nielen zvyšných 20%, ale pri dostatočnej hodnote založenej nehnuteľnosti až 70% navyše.

Prečítajte si tiež: Možnosti prenesenia hypotéky

Daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie

Daňovník si môže uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie vtedy, ak splní zákonom stanovené kritériá. Daňovníci, ktorí splnia zákonné podmienky, si môžu daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie uplatniť buď v ročnom zúčtovaní dane, alebo prostredníctvom daňového priznania. Tento daňový bonus si môže daňovník uplatňovať počas piatich po sebe idúcich rokov.

Kľúčovým momentom pri posudzovaní nároku aj výšky daňového bonusu je dátum podpisu zmluvy o úvere na bývanie. Pravidlá sa líšia podľa toho, či bola zmluva uzavretá do 31. decembra 2023, alebo až po 1. januári 2024. Niektoré pravidlá však platia bez ohľadu na to, kedy bola zmluva podpísaná. Zároveň musí platiť veková podmienka: v deň podania žiadosti o úver musel mať dlžník aspoň 18 rokov a najviac 35 rokov.

Ďalšou rozhodujúcou podmienkou je výška jeho príjmu. Priemerný mesačný príjem dosiahnutý v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku podpisu úverovej zmluvy, nesmie prekročiť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve Slovenskej republiky. Keďže priemerná nominálna mesačná mzda v slovenskom hospodárstve dosiahla v roku 2024 úroveň 1 524 eur, hranica 1,6-násobku predstavuje sumu 2 438,40 eura.

Zákon jasne stanovuje, že daňový bonus sa viaže iba na jednu úverovú zmluvu a jednu nehnuteľnosť na území Slovenska. Nie každý úver, ktorý sa tvári ako hypotéka, automaticky zakladá nárok na daňový bonus. Nevzťahuje sa napríklad na spotrebné úvery, takzvané americké hypotéky ani na úvery, ktorých účelom je refinancovanie staršej hypotéky. Ak má daňovník uzavretých viacero zmlúv o úvere na bývanie a pri všetkých sú splnené zákonné podmienky, zákon mu umožňuje vybrať si len jednu z nich. Logika velí zvoliť tú, pri ktorej vyjde daňový bonus najvyšší. Pri daňovom bonuse na zaplatené úroky sa neskúma, koľko daňovník v danom roku zarobil. Nárok naň má aj osoba, ktorá v roku 2025 nedosiahne žiadny zdaniteľný príjem.

Riziká a odporúčania

Nadmerné zadlženie: Dve splátky úverov môžu výrazne zaťažiť váš rodinný rozpočet. Dôkladne zvážte, či si takéto zaťaženie môžete dlhodobo dovoliť, aj pri prípadnom výpadku príjmu alebo nečakaných výdavkoch.

Vzhľadom na komplexnosť a potenciálne riziká dôrazne odporúčame, aby ste akékoľvek kroky konzultovali s vašou bankou alebo nezávislým finančným sprostredkovateľom. Ak si však v týchto veciach nie ste stopercentne istý alebo potrebujete radu odborníka, kontaktujte finančného sprostredkovateľa a dohodnite si bezplatnú konzultáciu.

Ďalšie možnosti dofinancovania

Dopracovať sa v dnešnej dobe k financiám na kúpu nehnuteľnosti dokáže mnohým z nás spôsobiť nejednu vrásku. Navyše z každej strany počúvame, že treba mať aspoň 20% rezervu z celkovej sumy nového bývania, pretože nikde nedostaneme 100% hypotéku.

Vďaka stavebnému sporeniu môžete od banky získať až 100% potrebnej sumy na váš vysnívaný domov! Ak máte k dispozícii nehnuteľnosť bez ťarchy, napríklad rodičovský dom, môžete teda k 80% hypotéke dostať nielen zvyšných 20%, ale pri dostatočnej hodnote založenej nehnuteľnosti až 70% navyše.

Ak splácate hypotéku, môžete tiež požiadať aj o ďalšie spotrebné úvery. Aj v tomto prípade platí, že žiadateľ nesmie prekročiť úverovú angažovanosť viac ako 8-násobok jeho ročného príjmu, splátky úverov nesmú prekročiť základné podmienky pri poskytovaní úverov, čiže vám musí ostať bankou požadovaná suma vašich príjmov na živobytie.

Ak chcete popri splácaní hypotéky požiadať o medziúver zo stavebného sporenia, je to tiež možné. Musíte vedieť, že obmedzenia NBS (koeficient DTI 8, stres test a finančný vankúš), platia plošne nie len pre poskytovanie úverov bankami, ale musia ich dodržiavať aj stavebné sporiteľne. Medziúvery poskytované stavebnými sporiteľňami majú dlhšiu maximálnu splatnosť, dokonca až 30 rokov, preto vzhľadom na finančné zaťaženie je niekedy praktickejšie požiadať o tento typ úveru.

Preto ak nepotrebujete na účely bývania vysokú sumu, často je výhodnejšie požiadať o dofinancovanie hypotéky alebo zariadenie domácnosti v banke o spotrebný úver so splatnosťou 8 rokov. Niekedy je výhodnejšie žiadať o úver vo svojej banke, pretože vás už pozná, máte v nej svoju históriu a niektoré banky si svojich klientov naozaj vážia. Nie je to však pravidlo. Často klientom odporúčame novú banku, pretože má oveľa výhodnejšie podmienky ako ich domovská banka. Vtedy sa ale oplatí preniesť si do nej aj účet. Je to ekonomickejšie, ako platiť poplatky vo viacerých bankách.

V prípade druhej a ďalšej hypotéky, ako aj v prípade spotrebného úveru, platí to isté. Môže sa stať, že aktuálna banka vám už novú hypotéku z dôvodu vlastných nastavení nebude vedieť poskytnúť a vtedy je namieste žiadať o ňu v ďalšej banke, ktorá má podmienky poskytovania hypoték odlišné. Tak je to aj v prípade spotrebných úverov.

Majte na pamäti, že väčšina bánk od vás bude požadovať vedenie účtu, aby ste získali čo najlepšie podmienky. Ak potrebujete získať k vašej už existujúcej hypotéke ďalšiu hypotéku, spotrebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne, pri splnení základných predpokladov týkajúcich sa hlavne výšky vašich príjmov, vám banky ochotne požičajú. Je ale dobré poznať všetky vaše možnosti, pretože s pribúdajúcim počtom vašich úverov rastie riziko ohrozenia vášho rodinného rozpočtu v prípade neplánovaných okolností.

tags: #dve #hypotéky #na #jednu #nehnuteľnosť #podmienky