Exekúcia na nehnuteľnosť s vecným bremenom: Postup a možnosti ochrany

Exekúcia na nehnuteľnosť je vážny zásah do majetkových práv. Ak je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom, situácia sa stáva zložitejšou. Tento článok sa zaoberá postupom exekúcie na nehnuteľnosť s vecným bremenom, právami a povinnosťami jednotlivých strán a možnosťami, ako sa predaju nehnuteľnosti vyhnúť alebo minimalizovať jeho dopady.

Úvod do problematiky exekúcií a vecných bremien

Exekúcia je nútený výkon súdneho alebo iného rozhodnutia, ktorého cieľom je uspokojiť pohľadávku veriteľa. Ak dlžník nemá iný majetok, exekútor môže siahnuť na jeho nehnuteľnosť. Vecné bremeno je obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Toto obmedzenie spočíva v povinnosti vlastníka nehnuteľnosti niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Najčastejším príkladom vecného bremena je právo doživotného užívania nehnuteľnosti.

Predpoklady na predaj nehnuteľnosti v exekúcii

Riadne začatá exekúcia a správny postup exekútora

V prvom rade je nevyhnutné preveriť, či bola exekúcia riadne začatá. To znamená, či bolo dlžníkovi riadne doručené upovedomenie o začatí exekúcie. Toto upovedomenie musí byť doručené do vlastných rúk dlžníka, pričom náhradné doručenie je vylúčené. Ďalej je potrebné preskúmať, či exekútor zvolil správny spôsob vykonania exekúcie. Ak by bolo možné uspokojiť pohľadávku veriteľa iným spôsobom, ako predajom nehnuteľnosti, mal by exekútor uprednostniť tento spôsob.

Dohoda o postupnom splácaní

Dlžník sa môže pokúsiť dohodnúť s exekútorom na postupnom splácaní vymáhanej pohľadávky. Táto dohoda však podlieha súhlasu veriteľa. Ak veriteľ s postupným splácaním nesúhlasí, exekútor je povinný pokračovať v exekúcii.

Súhlas oprávneného a preukázanie vlastníctva

Prvým predpokladom exekúcie predajom nehnuteľnosti je súhlas veriteľa a preukázanie, že nehnuteľnosť je skutočne vo vlastníctve dlžníka. Exekúcia predajom nehnuteľnosti je vylúčená, ak je dlžníkovi v konaní o určenie vlastníctva uložená povinnosť zdržať sa prevodu vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Ako exekúcia ovplyvňuje nemocenské dávky?

Odporovateľné právne úkony

Ak dlžník v snahe vyhnúť sa exekúcii prevedie nehnuteľnosť na tretiu osobu, ide o tzv. odporovateľný právny úkon. Odporovateľným právnym úkonom je úkon, ktorý ukracuje pohľadávku veriteľa a zmenšuje majetok dlžníka. Odporovať možno právnemu úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť veriteľa. V exekučnom konaní možno zexekvovať aj nehnuteľnosť, ktorá bola prevedená na tretiu osobu, ak bol tento právny úkon určený právoplatným rozsudkom súdu za neúčinný voči dlžníkovi.

Súhlas záložného veriteľa

Ak je na nehnuteľnosti zriadené záložné právo (iné ako exekučné záložné právo), k exekúcii predajom nehnuteľnosti je potrebný aj súhlas záložného veriteľa.

Predaj spoluvlastníckeho podielu a možnosti jeho záchrany

Ak je dlžník len spoluvlastníkom nehnuteľnosti, exekúcia sa týka len jeho spoluvlastníckeho podielu. Ostatní spoluvlastníci majú možnosť zabrániť predaju podielu tak, že najneskôr do začiatku dražby zložia u exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. V takom prípade nadobudnú podiel na veci pomerne podľa výšky svojich spoluvlastníckych podielov. Samotné nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha ešte schváleniu súdom.

Exekúcia predajom nehnuteľnosti: Dražba

Ak sa nepodarí predaju nehnuteľnosti zabrániť, exekútor vydá exekučný príkaz na uskutočnenie exekúcie predajom nehnuteľnosti a zabezpečí znalecký posudok na určenie ceny nehnuteľnosti. Následne určí termín dražby prostredníctvom vyhlášky.

Vplyv vecného bremena na exekúciu

Povinnosti vydražiteľa

Vydražiteľ je povinný bez započítania na najvyššie podanie prevziať vecné bremená, ktoré vznikli na základe osobitného právneho predpisu, a nájomné práva. Ak osobitný zákon neustanovuje inak, záložné práva viaznuce na nehnuteľnosti pôsobia voči vydražiteľovi bez započítania na najvyššie podanie, inak prevezme vydražiteľ vecné bremená so započítaním na najvyššie podanie.

Prečítajte si tiež: Ako prebieha exekúcia dôchodcu?

Zánik predkupného práva

Jedným z dôsledkov vydraženia nehnuteľnosti v exekučnej dražbe je, že predkupné právo k vydraženej nehnuteľnosti udelením príklepu zaniká.

Rozvrhové pojednávanie a uspokojenie pohľadávok

Po schválení príklepu súdom exekútor uskutoční rozvrhové pojednávanie, ktorého cieľom je určiť poradie a spôsob úhrady nárokov. Z podstaty sa uspokojujú pohľadávky v tomto poradí:

1. Súdne trovy a trovy exekúcie
2. Pohľadávky z hypotekárnych úverov a komunálnych úverov
3. Pohľadávky zabezpečené záložným právom
4. Pohľadávky veriteľa, dane, poplatky, clá a pohľadávky na poistnom
5. Nedoplatky výživného
6. Ostatné pohľadávky štátu
7. Ostatné pohľadávky

Ak nemožno plne uspokojiť pohľadávky toho istého poradia, uspokoja sa pomerne. Ak výťažok predaja prevyšuje všetky uplatnené pohľadávky, exekútor vyplatí zvyšok dlžníkovi.

Príklady z praxe a súdne rozhodnutia

V rozhodnutí Najvyššieho súdu SR zo 14. apríla 2016, sp. zn. 1, sa uvádza, že vlastník pozemku, ktorému vzniklo právo na jednorazovú náhradu za vecné bremeno vzniknuté ex lege v zmysle § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z., nemá právo na nejakú ďalšiu náhradu za pretrvávajúce obmedzenie jeho vlastníckeho práva.

Možnosti ochrany pred exekúciou

Zriadenie vecného bremena

Zriadenie vecného bremena doživotného práva užívania bytu pre blízku osobu môže spomaliť proces zablokovania nehnuteľnosti exekútorom, ale nezastaví ho, ak už na byte viazne exekučné záložné právo.

Prečítajte si tiež: Ochrana rodičovského príspevku pred exekúciou

Splátkový kalendár

Riešením môže byť aj žiadosť o splátkový kalendár.

Zrušenie darovacej zmluvy

Ak obdarovaný hrubo porušuje dobré mravy voči darcovi alebo členom jeho rodiny, darca sa môže domáhať vrátenia daru.

Komunikácia a dohoda

V prvom rade je vhodné riešiť situáciu prostredníctvom komunikácie a dohody s veriteľom a exekútorom.

tags: #exekúcia #na #nehnuteľnosť #s #vecným #bremenom