Nájomná zmluva a fond opráv: Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Nájomná zmluva je základným dokumentom upravujúcim vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Definuje práva a povinnosti oboch strán, vrátane výšky nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Jednou z často diskutovaných otázok je povinnosť nájomcu prispievať do fondu opráv. Tento článok sa zameriava na túto problematiku a analyzuje, či môže prenajímateľ zákonne požadovať od nájomcu platby do fondu opráv.

Nájomná zmluva a jej obsah

Nájom bytu vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá musí obsahovať niekoľko základných náležitostí. Podľa Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať:

1. Označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania (napr. 3-izbový byt s príslušenstvom o výmere 73,3 m2).
2. Výšku nájomného.
3. Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
4. Opis príslušenstva bytu (kuchyňa, chodba, kúpeľňa, WC, komora, loggia).
5. Opis stavu bytu.

Okrem týchto povinných náležitostí môže nájomná zmluva obsahovať aj ďalšie dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, napríklad podmienky opätovného uzavretia nájomnej zmluvy, výpovedné dôvody a doby, a pod.

Príklad bytu a jeho vybavenia v nájomnej zmluve

Prenajímaný byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva (kuchyňa, chodba - predizba, kúpeľňa, WC, komora, loggia) o celkovej výmere 73,3 m2. K bytu patrí loggia. Vybavenie bytu tvorí:

• 1 ks plynový sporák s el. rúrou
• 1 ks WC misa keramická
• 1 ks vaňa plastová
• 1 ks plynový kotol VIESSMAN

Fond opráv a legislatíva

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Podľa § 10 tohto zákona sú vlastníci povinní poukazovať mesačne vopred preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚaO). Tento fond je určený na financovanie prevádzky, údržby, opráv, obnovy, modernizácie a rekonštrukcie domu.

Prečítajte si tiež: ESF: Ciele a priority

Povinnosti vlastníkov bytov

Vlastníci bytov sú povinní:

• Poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Pri určení preddavkov zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.
• Uhrádzať mesačne vopred na účet domu v banke úhrady za plnenia.
• Zohľadňovať mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu pri rozúčtovaní úhrad za plnenia.

Povinnosť nájomcu platiť do fondu opráv

Vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom sa riadi výlučne Občianskym zákonníkom. Fond opráv je záležitosťou vlastníka bytu (prenajímateľa), ktorý si ho tvorí prostredníctvom nájomného. Nájomca nemá priamu zákonnú povinnosť platiť do fondu opráv, pokiaľ to nie je explicitne uvedené v nájomnej zmluve.

Argumentácia proti platbe do fondu opráv

Zaradenie výdavkov FPÚaO medzi poplatky za plnenia spojené s užívaním bytu nemá oporu v zákone č. 182/1993 Z. z., ani v Občianskom zákonníku. Slovko "najmä" použité v ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. pri úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu neznamená, že si medzi uvedené úhrady môže niekto zaradiť výdavky FPÚaO len preto, že sa mu to tak pri vyúčtovaní hodí.

Nájomné a úhrady za plnenia

Nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu sú dve odlišné položky. Nájomné je platba za samotné užívanie bytu, z ktorej prenajímateľ platí dane a vykonáva opravy v byte na svoje náklady. Úhrady za plnenia zahŕňajú náklady na užívanie spoločných zariadení domu, spoločných priestorov a služieb, ktoré spoločne zabezpečuje správa domu (napr. osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd).

Príklad úhrad za plnenia

Medzi úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu patria napríklad:

Prečítajte si tiež: Čo potrebujete vedieť o sociálnom fonde a stravných lístkoch?

• Osvetlenie spoločných častí domu
• Odvoz odpadov
• Čistenie žúmp
• Užívanie výťahov
• Upratovanie
• Dodávka tepla a teplej vody
• Dodávka vody od vodárenských spoločností
• Odvádzanie odpadových vôd

Depozitná platba (zábezpeka)

Nájomná zmluva môže obsahovať aj dohodu o zložení depozitnej platby (zábezpeky) nájomcom v prospech prenajímateľa. Táto zábezpeka slúži pre prípad poškodenia bytu zo strany nájomcu alebo osôb s ním bývajúcich v byte. Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nespotrebovanú depozitnú platbu, zníženú o prípadné nedoplatky na nájomnom, úhradách na plneniach poskytovaných s užívaním bytu a výšku spôsobenej škody na byte.

Vstup tretej osoby do práv a povinností nájomcu

V prípade, ak dôjde k vstupu tretej osoby do práv a povinností nájomcu (napr. v dôsledku dedičského konania), pôvodný nájomca nie je oprávnený požadovať vyplatenie depozitnej platby od obce Malinovo ako prenajímateľa. V takomto prípade obec Malinovo nenesie žiadnu zodpovednosť za uvedené vyporiadanie depozitnej platby medzi pôvodným nájomcom a treťou osobou.

Ďalšie povinnosti nájomcu

Okrem platenia nájomného a úhrad za plnenia má nájomca aj ďalšie povinnosti, ktoré vyplývajú z nájomnej zmluvy a všeobecne záväzných právnych predpisov. Medzi tieto povinnosti patria napríklad:

• Uhrádzať miestny poplatok za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.
• Oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu všetky závady na byte.
• Odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v byte alebo dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
• Oznámiť prenajímateľovi zmenu počtu osôb bývajúcich v byte.
• Prihlásiť sa u príslušného dodávateľa na odber elektrickej energie a plynu.
• Umožniť prenajímateľovi prístup do bytu za účelom kontroly stavu bytu alebo vykonania potrebných opráv.

Oznámenie zmien a závad

Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi všetky závady na byte a v dome, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu. Taktiež je povinný oznámiť prenajímateľovi zmenu počtu osôb bývajúcich v byte, a to najneskôr do 30 dní od jej vzniku. Pobyt osoby prechodne sa zdržujúcej v byte je nájomca povinný oznámiť prenajímateľovi vtedy, ak pobyt presahuje 30 dní.

Zmeny v nájomnej zmluve

Nájomnú zmluvu je možné zmeniť len písomnou dohodou oboch zmluvných strán. Ústne dohody nie sú platné.

Prečítajte si tiež: Zdaňovanie sociálneho fondu

Príklad z praxe

Uzatvorili ste nájomnú zmluvu podľa paragrafu 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, kde prenajímateľ uviedol, že ste povinný platiť okrem nájomného a skutočných nákladov na réžiu aj náklady do fondu opráv, prípadne úver bytového domu na opravu fasády. V tomto prípade je rozhodujúci samotný obsah nájomnej zmluvy. Ak je v zmluve uvedené, že ste povinný platiť do fondu opráv, potom ste povinný túto platbu uhrádzať. Avšak, ak s týmto nesúhlasíte, môžete sa s prenajímateľom dohodnúť na zmene zmluvy.

tags: #fond #oprav #najomna #zmluva #povinnosti