Jednostranné odstúpenie od kúpnej zmluvy nehnuteľnosti: Podmienky a Dôsledky

Prevod nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý sa bežne realizuje v dvoch fázach. Prvou fázou je uzatvorenie zmluvy, akou je napríklad kúpna alebo darovacia zmluva. Druhá fáza zahŕňa registráciu prevodu na príslušnom katastrálnom úrade. Zmena vlastníka nehnuteľnosti si vyžaduje nielen uzatvorenie scudzovacej zmluvy, ale aj právoplatné rozhodnutie katastrálneho úradu o povolení vkladu. V tomto článku sa zameriame na situácie, keď z rôznych dôvodov dôjde k jednostrannému zrušeniu takejto zmluvy.

Úvod do problematiky odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností je komplexná právna problematika, ktorá bola predmetom mnohých diskusií. Jednou z kľúčových otázok je, či má odstúpenie od zmluvy účinky od samého začiatku a či platí voči všetkým osobám (vecno-právne účinky) alebo len medzi zmluvnými stranami (obligačno-právne účinky).

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR a jeho význam

Dôležitým míľnikom v tejto oblasti bolo rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010, ktoré stanovilo, že odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má vecno-právne účinky. Toto rozhodnutie však zároveň uvádza, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú týmto odstúpením dotknuté. Rozhodnutie bolo publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod číslom 81/2014, čo mu dáva povahu judikátu.

Význam tohto rozhodnutia spočíva nielen v určení účinkov odstúpenia od zmluvy, ale aj v stanovení postupu pre katastrálne úrady v prípadoch jednostranného zrušenia zmluvy.

Aktuálny postup katastrálnych úradov

V súčasnosti katastrálne úrady postupujú tak, že ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručia odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu). Kupujúci je vyzvaný, aby sa v určenej lehote vyjadril, či s odstúpením súhlasí. Súčasne je poučený, že ak s odstúpením nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa.

Prečítajte si tiež: Jednostranné zvýšenie nájomného

Ak kupujúci včas preukáže podanie žaloby, katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, že je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Tento postup katastrálnych úradov potvrdzujú aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ktoré v Katastrálnom bulletine opakovane odkazujú na uvedený judikát a potvrdzujú správnosť postupu katastrálnych úradov.

Rozlišovanie okamihu odstúpenia od zmluvy

Podľa stanoviska Úradu geodézie, kartografie a katastra SR je dôležité rozlišovať, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak k nemu dôjde predtým, ako katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak k odstúpeniu dôjde až po zápise kupujúceho ako vlastníka nehnuteľnosti, mal by podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Tento postup sa má uplatňovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.

Kritické zhodnotenie súčasného postupu katastrálnych úradov

Súčasný postup katastrálnych úradov však môže kolidovať s niektorými procesnými zásadami.

Možný nedostatok naliehavého právneho záujmu na určení neplatnosti odstúpenia od zmluvy

Rekodifikácia civilného procesu obmedzila možnosť podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu. Zo zákona o katastri nehnuteľností, ani z iného predpisu však takáto možnosť nevyplýva. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Perspektívy jednostrannej nevypovedateľnosti

Žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by však mala byť prípustná, pretože v opačnom prípade by kupujúci nemal žiadny účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva. Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva, ktorej podaniu však bráni skutočnosť, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti v prípade odstúpenia od zmluvy doručeného predtým, ako katastrálny úrad povolí vklad.

Ak by mal kupujúci čakať na to, že predávajúci bude opätovne zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, bol by tým s najväčšou pravdepodobnosťou zmarený preventívny účel určovacej žaloby. Zamietnutím žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by došlo k odňatiu spravodlivosti, čo je v právnom štáte neprípustné.

Možná kolízia pravdivosti verejnej a súkromnej listiny

Ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V čase podania takejto žaloby by kupujúci, ktorý je ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva, mal podať žalobu voči predávajúcemu, ktorý tam zapísaný nie je.

Keďže list vlastníctva predstavuje verejnú listinu, platí prezumpcia, že to, čo je na liste vlastníctva uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak. Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta. Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivá.

Na strane druhej, odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho predstavuje súkromnú listinu, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. V prípade popretia pravdivosti súkromnej listiny (odstúpenia od zmluvy) sa vyžaduje, aby sa preukázala jej pravdivosť, pričom dôkazné bremeno leží na tom, kto túto listinu predložil. Pravdivosť tejto listiny by mal preto preukázať predávajúci, keďže on sa na základe odstúpenia od zmluvy dovoláva svojho vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Ako sa brániť proti nevýhodnej zmluve?

Kupujúci sa tak dostáva do paradoxnej situácie, že má preukazovať pravdivosť verejnej listiny, ktorá sa predpokladá a je v jeho prospech a naopak, má preukazovať nepravdivosť súkromnej listiny, ktorá je v jeho neprospech. Dôkazná sila súkromnej listiny je tak povýšená nad správnosť verejnej listiny. Tento postup je v priamom rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a tzv. negatívnou dôkaznou teóriou.

Z hľadiska uplatňovania vyššie uvedených princípov by mal Katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, aby sa vyjadril k odstúpeniu od zmluvy. Ak by kupujúci odstúpenie od zmluvy namietal, bolo by úlohou predávajúceho podať žalobu a preukázať, že odstúpenie od zmluvy (súkromná listina) je platné a údaje na liste vlastníctva (verejná listina) nie sú zapísané správne.

Možná kolízia súkromnej listiny a správneho aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa nášho názoru, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.

Kupujúci sa v prípade podania žaloby ocitá v situácii, kedy musí preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu (ktoré nebolo ani zrušené, ani zmenené), namiesto predávajúceho, ktorý by mal spochybňovať túto správnosť.

Zrušenie darovacej zmluvy

Podľa názoru Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, by sa rovnaký postup mal uplatňovať aj v prípade odvolania darovania. Ak darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí, alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby.

Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru, ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s negatívnou dôkaznou teóriou pri zrušení darovacej zmluvy

Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva. V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.

Pri uplatnení postupu Katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je však v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistencie skutočnosti, ktorá má trvalý charakter (obdarovaný by musel preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil).

tags: #jednostranne #odstúpenie #od #kúpnej #zmluvy #nehnuteľnosti