Kataster a Zriadenie Záložného Práva k Nehnuteľnosti: Podrobný Postup

Záložné právo k nehnuteľnosti je dôležitý právny nástroj, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. V praxi sa najčastejšie využíva pri hypotékach, kedy banka ako veriteľ získa záložné právo k nehnuteľnosti, ktorú klient financuje prostredníctvom úveru. Tento článok podrobne rozoberá proces zriadenia záložného práva, jeho význam, ako aj s tým súvisiace aspekty v kontexte katastra nehnuteľností na Slovensku.

Význam Záložného Práva

Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu.

Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru.

Základné Pojmy

Pre lepšie porozumenie problematiky je dôležité definovať základné pojmy:

• Záložný veriteľ: Ten, kto poskytuje dlh, ktorý je zabezpečený záložným právom. V praxi je to najčastejšie banka.
• Záložný dlžník: Osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky (má voči veriteľovi dlh).
• Záložca: Ten, ktorý zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, teda osoba, ktorej bol dlh (pôžička, úver a pod.) poskytnutý, ale nemusí ním výlučne byť.

Vznik a Zriadenie Záložného Práva

Medzi vznikom a zriadením záložného práva je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti

Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona. V bežnom živote sa záložné právo zriaďuje najčastejšie záložnou zmluvou.

Postup Zriadenia Záložného Práva K Nehnuteľnosti

1. Príprava a Schválenie Úveru

• Zhodnotenie finančných možností: Pred podaním žiadosti o hypotéku je nevyhnutné zhodnotiť svoje finančné možnosti a zvážiť, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
• Schválenie úveru: Po schválení úveru banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru.

2. Záložná Zmluva

Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý je poskytnutý na úhradu kúpnej ceny.

• Náležitosti: Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ďalšou dôležitou náležitosťou je identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom.
• Podpis: Osobitne je potrebné zdôrazniť, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.
• Poistenie nehnuteľnosti: Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti.

3. Návrh na Vklad Záložného Práva do Katastra Nehnuteľností

• Podanie návrhu: Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.
• Prílohy: V rámci vkladového konania treba dbať na to, aby prílohy elektronického podania k návrhu na vklad spĺňali náležitosti podľa katastrálneho zákona. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú. Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
• Poplatky: Pri podávaní návrhu na vklad záložného práva do katastra je potrebné zaplatiť správny poplatok. Výška poplatku závisí od typu záložného práva a hodnoty nehnuteľnosti. Typicky sa poplatky pohybujú v desiatkach eur.
• Lehota: Lehota na rozhodnutie katastrálneho úradu je zvyčajne do 30 dní.

4. Zápis Záložného Práva do Katastra

Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY. Vzhľadom na to, že v oblasti vecných práv, do ktorých patrí aj záložné právo, platí zásada „čím skorší, tým silnejší“, záložné práva sa do katastra zapisujú v takom poradí, v akom vznikli.

5. Elektronické Podanie Návrhu

Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Všeobecná agenda. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.

Ak elektronické podanie spĺňa všetky zákonné náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje o 50 %.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Špecifické Situácie

• Viacnásobné Záložné Práva: Aj keď na jednu nehnuteľnosť môže byť naviazaných viac záložných práv, podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti.
• Obmedzenia na Liste Vlastníctva: V súlade s praxou bánk, zakladaná nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii, a na liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, nemôže byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“ - napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Vecné bremená „in rem“ - napríklad prípojky, právo prechodu v prospech každodobého vlastníka nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú aj na právnych nástupcov.
• Poradie Podávania Zmlúv: Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy.

Exekučné Záložné Právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.

Zákonné Záložné Právo Podľa Zákona o Vlastníctve Bytov a Nebytových Priestorov

Čo v prípade záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložného právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.

Riešenie Problémov so Splácaním Hypotéky

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najskôr upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom.

„V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku. Život je plný nečakaných situácií, ktoré majú za následok pokles alebo stratu príjmu.

Možnosti, ako predísť problémom:

• Poistenie hypotéky: Za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky.
• Finančná rezerva: Mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem.
• Kombinácia sporenia a poistenia: Ideálnym riešením je kombinácia sporenia a poistenia. Mnoho bánk ponúka nejakú možnosť sporenia k bežnému účtu. V niektorých prípadoch si môžete napríklad nastaviť sumu, ktorá sa po každej platbe kartou pošle na sporiaci účet. Prípadne sa platba zaokrúhli a tento rozdiel medzi skutočnou a zaokrúhlenou cenou sa pridá k sporeniu.

Možnosti riešenia pri problémoch so splácaním:

• Predaj nehnuteľnosti: Najbežnejšou možnosťou je splatenie hypotéky z výnosu z predaja. V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene.
• Presun záložného práva: Ďalšou možnosťou je presun záložného práva na inú nehnuteľnosť. Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj.

Zánik Záložného Práva

Pokiaľ ide o vznik, trvanie či zánik záložného práva, toto je neodmysliteľne späté s existenciou a trvaním hlavnej pohľadávky, ktorá je záložným právom zabezpečená. Samotná existencia záložného práva bez existencie pohľadávky je teda vylúčená. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Zmluvné strany by mali v zmluve uviesť, kto podáva návrh na zrušenie záložného práva a akým spôsobom záložca preukáže splnenie záväzku na úhradu pohľadávky. Zároveň zakotviť povinnosť záložného veriteľa bezodkladne vystaviť kvitanciu o splnení záväzku záložcom a uhradení zabezpečenej pohľadávky.

Aktuálne Diskusie a Novela Katastrálneho Zákona

Ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam („katastrálny zákon“) sú v súčasnosti predmetom nových diskusií. Dôvodová správa k pripravovanej novele formuluje viaceré dôvody prijatia požadovanej reformy, pričom jedným z nich je vytvorenie legislatívnych podmienok na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností so zohľadnením potrieb aplikačnej praxe s výrazným dopadom pre výkon práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Uvedená požiadavka sa odráža predovšetkým v zmene ustanovenia § 35 ods. 2.

Aktuálne znenie predmetného ustanovenia, ktoré je zo strany viacerých okresných úradov - katastrálnych odborov, vykladané striktne gramaticky, formuluje požiadavku pripojenia verejnej listiny alebo inej listiny, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ku každému návrhu na vykonanie záznamu, t. j. aj v prípade, ak ide o návrh spoločenstva, resp. vlastníkov zastúpených správcom na zapísanie zákonného záložného práva v zmysle ustanovenia § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.

V rámci uvedeného možno konštatovať, že postup okresného úradu - katastrálneho odboru, v rámci ktorého pri zápise zákonného záložného práva vyžaduje doloženie listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky spoločenstva, resp. vlastníkov, ktorá je zabezpečená záložným právom, je diskutabilný. Zaujímavosťou však je, že rozdiel medzi chápaním ,,pohľadávky“ a ,,dlhu ako takého“ zo strany okresných úradov, katastrálnych odborov, je v prípade zápisu zmluvných záložných práv aplikovaný bezproblémovo. Napríklad pri zápise zmluvného záložného práva na návrh banky sa nikdy nevyžaduje preukázanie reálneho omeškania dlžníka s plnením veriteľovi. Okresný úrad, katastrálny odbor spája vznik záložného práva banky (na rozdiel od vzniku zákonného záložného práva v prospech spoločenstva, resp. vlastníkov) jedine s momentom povolenia vkladu do katastra nehnuteľností, pričom otázkou, v ktorom období prestal byť hypotekárny úver zo strany dlžníka reálne uhrádzaný.

Preukazovaniu vzniku pohľadávky spoločenstva/vlastníkov zabezpečenej zákonným záložným právom, však v prípade prijatia predmetnej novely katastrálneho zákona definitívne odzvoní. Zatiaľ čo doterajšia právna úprava vyžaduje dokladovanie práva k nehnuteľnosti, ktoré sa má záznamom zapísať, verejnou alebo inou listinou (čo v prípade žiadosti spoločenstva/ostatných vlastníkov často krát znamená dokladovanie existencie pohľadávky okresnému úradu - katastrálnemu odboru, chápanej ako debet, resp. nedoplatok vlastníka bytu/nebytového priestoru), novela by mala tento postup zjednodušiť.

Aj keď všeobecne záväzné právne predpisy s vykonaním záznamu o zákonnom záložnom práve, ktorý má len deklaratórny charakter, žiadne právne účinky nespájajú, v praxi jeho zápis na príslušnom liste vlastníctva predsa len nachádza svoje opodstatnenie. Najčastejšie sa vyskytujúcou situáciou, kedy absencia záznamu o zákonnom záložnom práve spôsobuje problémy, je rozdeľovanie výťažku z notárskej úschovy v prípade dražby bytu alebo nebytového priestoru, kedy notár berie do úvahy iba ťarchy uvedené v časti ,,C“ listu vlastníctva, pričom zabúda na existenciu zákonného záložného práva, ktoré bez ohľadu na jeho zápis vo forme záznamu vzniká už v momente nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu/nebytovému priestoru prvým vlastníkom a automaticky zabezpečí všetky pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov týkajúcich sa toho ktorého bytu, resp. nebytového priestoru. Aj uvedená situácia zvykne byť dôvodom, ktorý spoločenstvo, resp. vlastníkov k zápisu zákonného záložného práva na príslušný list vlastníctva motivuje, pričom v prípade prijatia avizovanej novely bude na okresných úradoch, katastrálnych odboroch, ktoré preferujú striktne gramatický výklad jednotlivých zákonných ustanovení, uvedený proces pre spoločenstvo, resp. vlastníkov značne zjednodušený.

tags: #kataster #zriadenie #záložného #práva #k #nehnuteľnosti