Rozdelenie stavby na bytové jednotky a zápis do katastra nehnuteľností: Podmienky a postup

Rozdelenie rodinného domu na dve alebo viac bytových jednotiek a ich následný zápis do katastra nehnuteľností je proces, ktorý si vyžaduje splnenie určitých podmienok a dodržanie správneho postupu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, čo všetko je potrebné zvážiť a podniknúť, ak sa rozhodnete pre takýto krok.

Úvod

Vlastníctvo nehnuteľnosti, akou je rodinný dom, môže byť často spojené s podielovým spoluvlastníctvom. V takýchto prípadoch môže byť rozdelenie domu na samostatné bytové jednotky a ich zápis do katastra nehnuteľností žiaduce, napríklad z dôvodu jednoznačného určenia vlastníckych práv, uľahčenia predaja alebo darovania. Avšak, tento proces nie je vždy jednoduchý a vyžaduje si splnenie určitých podmienok a postupov.

Podmienky rozdelenia domu na bytové jednotky

Samostatné bytové jednotky so samostatným vchodom

Základnou podmienkou pre rozdelenie domu na dve bytové jednotky je, aby tieto jednotky boli reálne oddelené a funkčne nezávislé. To znamená, že každá jednotka by mala mať samostatný vchod, aby sa zabezpečil nezávislý prístup.

Samostatné merače energií

Ďalšou dôležitou podmienkou je, aby každá bytová jednotka mala vlastné merače energií (plynomer, vodomer, elektromer). To umožní oddelené meranie spotreby energií a spravodlivé rozdelenie nákladov.

Schválenie stavebným úradom

Rozdelenie domu na bytové jednotky podlieha schváleniu stavebným úradom. Je potrebné získať stavebné povolenie a prejsť kolaudačným procesom, ktorý potvrdí splnenie stavebných a technických predpisov.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Projektová dokumentácia a znalecký posudok

Na rozdelenie nehnuteľnosti je potrebné zabezpečiť znalecký posudok o reálnej deliteľnosti nehnuteľnosti a projektovú dokumentáciu na reálne rozdelenie nehnuteľnosti.

Postup rozdelenia domu na bytové jednotky

1. Zabezpečenie znaleckého posudku a projektovej dokumentácie: V prvom rade je potrebné zabezpečiť znalecký posudok o reálnej deliteľnosti nehnuteľnosti a projektovú dokumentáciu na reálne rozdelenie nehnuteľnosti.
2. Stavebné povolenie: Po zabezpečení týchto úkonov bude potrebné na stavebnom úrade vybaviť stavebné povolenie.
3. Realizácia stavebných prác: Následne je potrebné vykonať potrebné práce na reálne rozdelenie nehnuteľnosti, t.j. najmä vybudovať ďalší samostatný vchod, ak nie je existujúci.
4. Kolaudácia: Po ukončení stavebných prác je potrebné požiadať o kolaudáciu stavebným úradom.
5. Zápis do katastra nehnuteľností: Po kolaudácii stavebným úradom bude možné nehnuteľnosť zapísať v katastri nehnuteľností na samostatnom LV. K návrhu priložíte kolaudačné rozhodnutie alebo rozhodnutie o zmene v užívaní stavby.

Rozdelenie domu bez súhlasu spoluvlastníka

V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí s rozdelením nehnuteľnosti, je možné podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V súdnom konaní bude musieť vlastník deklarovať záujem o reálne rozdelenie nehnuteľnosti a tiež ochotu a schopnosť uhradiť náklady súvisiace s deľbou nehnuteľnosti. Ak totiž ani jeden zo spoluvlastníkov nie je ochotný uhradiť náklady na reálnu deľbu nehnuteľnosti, nehnuteľnosť sa považuje v zmysle judikatúry za nedeliteľnú. Ak budete úspešná v konaní, súd Vám prizná náhradu trov súdneho konania.

Potreba parkovacích miest

Pri rozdelení domu na dve bytové jednotky vám môže byť uložená povinnosť zabezpečiť parkovacie miesta podľa stavebného zákona. V prípade prestavby alebo zmeny účelu stavby, čo rozdelenie na bytové jednotky môže predstavovať, sa musia splniť požiadavky podľa všeobecných technických predpisov. Tie často zahŕňajú aj zabezpečenie dostatočného počtu parkovacích miest. Odporúča sa obrátiť sa na príslušný stavebný úrad, ktorý konkrétne posúdi, či plány zodpovedajú všetkým právnym požiadavkám a či je potrebné plnenie kritérií ako pre nové stavby.

Rozdelenie domu s vodorovným usporiadaním bytov

Rozdelenie domu na dve bytové jednotky, aj keď sú umiestnené vodorovne (prízemie a poschodie), je možné za určitých podmienok. Každá jednotka musí mať samostatný vchod a merače energií. Na zápis do katastra je nevyhnutné, aby rozdelením vznikli dve samostatné veci v právnom zmysle. Samostatnosť bytových jednotiek podlieha schváleniu stavebným úradom.

Stavebné úpravy bez zásahu do nosných konštrukcií

Pokiaľ pri rozdelení rodinného domu na byty postačí uskutočniť také stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby a nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, môže stavebný úrad prerokovať a povoliť takéto stavebné úpravy v konaní spojenom s konaním o zmene v užívaní stavby. Až následne zápis vykoná katastrálny odbor príslušného okresného úradu, k návrhu priložíte kolaudačné rozhodnutie alebo rozhodnutie o zmene v užívaní stavby.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Bytová jednotka v podkroví

V prípade, že máte v rodinnom dome prerobené podkrovie na samostatnú bytovú jednotku, je potrebné obrátiť sa na súdneho znalca, ktorý vypracuje stavebnotechnický posudok, ktorý bude obsahovať podmienky, ktoré je ešte potrebné splniť na to, aby tento priestor mohol byť v zmysle práva považovaný za samostatný byt (samostatný vchod, voda, elektrina, plyn a podobne). Na základe uvedeného posudku bude potrebné (ak tak určí súdny znalec) vykonať ešte prípadné úpravy v dome, ktoré vykonáte na základe stavebného projektu a stavebného povolenia. Po splnení uvedených podmienok spíšete darovaciu zmluvu na konkrétnu časť domu a podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Súpisné číslo

Jedna stavba má zvyčajne jedno súpisné číslo. Ak má nejaká stavba dve súpisné čísla, často sa jedná buď o reálne rozdelenú nehnuteľnosť na samostatné bytové jednotky alebo druhé súpisné číslo môže patriť prístavbe.

Vecné bremeno

Ak je na liste vlastníctva zapísané vecné bremeno (doživotné právo užívania), pričom v zmluve o zriadení vecného bremena je jasne špecifikované, že sa týka iba jednej z týchto bytových jednotiek, je možné rozdeliť list vlastníctva na dva - jeden pre jednu bytovú jednotku a druhý pre druhú bytovú jednotku. Jeden z listov vlastníctva by teda bol bez vecného bremena, druhý s vecnym bremenom. Vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti po jej rozdelení upravíte zmluvne podľa ust.

Problémy s hypotékou

Ak máte na nehnuteľnosť hypotéku, je potrebné si uvedomiť, že ak je nehnuteľnosť rozdelená na bytové jednotky, potom tieto byty sú predmetmi prevodu samostatne. Ak sú predmetom prevodu samostatne, potom sa aj oceňujú samostatne.

Nový zákon o výstavbe a zmeny v povoľovaní stavieb

Nový zákon o výstavbe si kladie za cieľ riešiť aj aktuálny celospoločenský problém zníženej úrovne disciplíny vo výstavbe. Termín „stavebný poriadok“ sa nahrádza termínom „výstavba“ a návrh zákona je koncepčne usporiadaný podľa súčasných požiadaviek na vnútorné usporiadanie zákonov. „Stavebné povolenie“ nahradí „rozhodnutie o stavebnom zámere“. Upúšťa sa od doterajších postupov a procesov posudzovania stavebných zámerov v dvojstupňových správnych konaniach, t. j. Stavby postavené nepovolenými stavebnými prácami nebude možné po účinnosti nového zákona dodatočne povoliť. Návrh zákona zároveň precizuje postup stavebného úradu pri nepovolených stavebných prácach a ich odstraňovaní, najmä presným definovaním nepovolených stavebných prác, podmienok a postupov odstraňovania, zohľadnením účasti zhotoviteľa nepovolenej stavby na porušení zákona a pod.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Spoločný dvor

Spoločný dvor predstavuje špecifický inštitút, ktorého podstata spočíva v jeho spoločnom užívaní viacerými vlastníkmi, resp. užívateľmi bytov/domov. Spoločný dvor je považovaný za predmet spoluvlastníckeho vzťahu v zmysle Občianskeho zákonníka. To znamená, že každý spoluvlastník má podiel na spoločnej veci, v tomto prípade spoločnom dvore. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, čo je dosť častý prípad, vzhľadom na to že prvotný účel tohto inštitútu bol, uľahčiť užívanie domu, môže niektorý zo spoluvlastníkov podať návrh na súd v zmysle § 142 OZ ods.1: Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd.

tags: #katastralny #bulletin #rozdelenie #stavby #podmienky