Komentár ku Katastrálnemu Zákonu: Sprievodca Evidenciou Nehnuteľností na Slovensku

Právo vlastniť majetok je zakotvené v Ústave Slovenskej republiky ako základné ľudské právo. S vlastníctvom nehnuteľností sa neoddeliteľne spája evidencia, ktorú vedie Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR) prostredníctvom okresných úradov v katastri nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je verejná evidencia, ktorá zasahuje do života každého občana. Pri uspokojovaní základných ľudských potrieb (bývanie, poľnohospodárstvo), pri vyrubovaní daní, v stavebníctve, pri ochrane životného prostredia, ale aj v ďalších oblastiach života prichádzame do styku s katastrom a používame jeho údaje. O tom, ako veľmi dokážu právne vzťahy k nehnuteľnostiam zasahovať do našich životov, svedčia početné susedské a vlastnícke spory. Kataster by mal byť jedným z nástrojov štátu, ktorý pomáha predchádzať sporom a mal by vnášať do majetkových vzťahov istotu (právnu istotu), čo sa mu nie vždy darí. Hlavnou príčinou tohto stavu sú najmä spoločenské a legislatívne zmeny, ktoré sa udiali v priebehu 20. storočia.

Historický Kontext Evidencie Nehnuteľností

Na našom území sa evidencia pôdy odvíja od berných (daňových) rúl Márie Terézie, podľa ktorých bol v počiatkoch robený len súpis pozemkov a majetkov na daňové účely. Historicky sa evidencia nehnuteľností na Slovensku viaže na pozemkový kataster a pozemkové knihy, ktoré ríšsky zákonník č. 96 z roku 1871 prepojil a určil, že pozemkové hárky tvoria základ pre pozemkovú knihu. V pozemkovej knihe sa evidovali vlastnícke práva k nehnuteľnostiam a použitý bol intabulačný systém, podľa ktorého sa vlastníctvo nadobúdalo vkladom do pozemkovej knihy. Tento konštitutívny princíp bol zrušený Občianskym zákonníkom č. 141/1950 Zb., tzv. stredným občianskym zákonníkom, ktorý síce zápis do pozemkovej knihy naďalej predpokladal, ale prestal sankcionovať nezapisovanie do nej neplatnosťou úkonov. Tým a tiež skutočnosťou, že došlo k zmene v dôsledku prechodu na socializmus, ktorý uprednostňoval všeľudové vlastníctvo a potláčal osobné vlastníctvo k pôde, mnohé prevody a prechody vlastníckeho práva neboli do pozemkovej knihy zapísané. Taktiež zanikla dovtedajšia zásada, že stavba je súčasťou pozemku. Stav trval do roku 1964, keď štát zriadil strediská geodézie, ktoré evidovali nehnuteľnosti, a to v novozakladaných evidenciách, zoznamoch a súpisoch, z ktorých sa neskôr stali listy vlastníctva.

Vývoj Právnej Úpravy po Vzniku SR

Od rozdelenia Československa a vzniku Slovenskej republiky nastala potreba samostatnej úpravy evidencie nehnuteľností, ako aj práv k nehnuteľnostiam. Právna úprava platná v období rokov 1993 až 1995 bola zakotvená v zákonoch č. 265/1992 Zb. o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam a v zákone č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike. Išlo o predpokladané provizórne riešenie, ktoré malo byť platné dočasne, a to do doby prijatia moderného civilného kódexu. Keďže práce na novom občianskom zákonníku neboli zavŕšené a zákony zmeneným potrebám spoločnosti nevyhovovali, bola pre daný stav vypracovaná nová norma. Bol prijatý zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), ktorý nadobudol účinnosť 1. 1. 1996. Tento zákon aj s mnohými novelizáciami platí dodnes. Bezprostredne po ňom nasledovalo prijatie zákona č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii, ktorý na zákon č. 162/1995 Z. z. Aj napriek tomu, že týmito zákonmi sa v súčasnosti riadime, stále je priestor na ich zlepšenie tak, aby nevznikali pri aplikácii výkladové problémy.

Komentár ku Katastrálnemu Zákonu od EUROKÓDEXU

Komentár k Zákonu o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), vychádza v edícii Komentárov vydavateľstva EUROKÓDEX. Aktuálnosť spracovanej témy je podčiarknutá prijatím pomerne rozsiahlych legislatívnych zmien. Dochádza k zmenám v zapisovaní stavieb, nových stavieb, k zmenám v katastrálnom konaní. Podrobnejšie sa upravili elektronické podania, novinky sa nachádzajú aj v konaní o oprave chyby v kontexte skúmania naliehavého právneho záujmu. Neustálym až ústavnoprávnym problémom je aj duplicita vlastníctva a možnosť riešenia duplicity vlastníctva opravou chyby.

Uvedené dielo prináša aj praktické postrehy z bohatej praxe autorov, ale aj názory ÚGKK SR na vývoj rozhodovacej činnosti v zápisoch vecných práv a najnovšiu judikatúru v tejto oblasti. V rámci výkladov poukazujú autori aj na množstvo súvisiacich právnych predpisov, čo je často zdrojom cenných informácií a pomôckou pre štúdium problematiky. Vzhľadom na nové procesné predpisy, čitateľ ocení aj prepojenie a súvislosti s týmito procesnými predpismi. Autori ponúkajú čitateľovi aj príklady z praxe kde je rozdielna rozhodovacia prax.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Autori Komentára

Autorkou komentára je JUDr. Jana Dráčová - advokátka, špecializujúca sa na pozemkové právo, ktorá ako bývalá pracovníčka ÚGKK SR má bohaté teoretické ale i praktické skúsenosti s pozemkovým právom. Spoluautorom je JUDr. Andrej Polák, ktorý sa počas svojej profesnej kariéry nepretržite venuje problematike pozemkového práva, má praktické skúsenosti na katastrálnom úrade, aj ako vedúci právneho odboru.

JUDr. Jana Dráčová

Právnickú fakultu UPJŠ v Košiciach ukončila v roku 1984. Po absolvovaní čakateľskej praxe a vykonaní justičných skúšok pôsobila od roku 1987 ako sudkyňa Mestského súdu v Košiciach na civilnom úseku. V roku 1991 sa stala advokátkou. V rokoch 2008 - 2010 pôsobila ako riaditeľka legislatívno-právneho odboru Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky a ako predsedníčka redakčnej rady Katastrálneho bulletinu. V súčasnosti pôsobí ako advokátka zameriavajúca sa na problematiku súvisiacu s katastrom, súvisiacim verejným aj súkromným právom. Sporadicky publikuje odborné články a vykonáva lektorskú činnosť v danej oblasti pre rôzne inštitúcie. Prvý komentár katastrálneho zákona spracovala pre EPI a bol publikovaný v elektronickej forme vydavateľstvom Poradca podnikateľa, spol. s r. o., následne spolu s prof. JUDr. Petrom Vojčíkom, CSc. a JUDr. Je spoluautorkou prvého vydania komentára katastrálneho zákona z roku 2019, ktorý vyšiel vo vydavateľstve Eurokódex, s. r.

JUDr. Andrej Polák, Mgr.

Je absolvent Právnickej fakulty Univerzity Komenského, ktorú úspešne ukončil v roku 1998. Od skončenia vysokej školy je nepretržite zamestnaný v orgánoch katastra, a to na Katastrálnom úrade v Trnave v rokoch 1998 až 2013 v pozícii právnik a neskôr vedúci právneho odboru a v súčasnosti pracuje na Okresnom úrade Piešťany ako vedúci oddelenia zápisov práv k nehnuteľnostiam. Je dlhoročným členom redakčnej rady Katastrálneho bulletinu a autorom viacerých odborných článkov publikovaných v odborných časopisoch. Je spoluautorom prvého vydania komentára katastrálneho zákona z roku 2019, ktorý vyšiel vo vydavateľstve Eurokódex, s. r.

Pre Koho Je Komentár Určený?

Ak predávate alebo kupujete nehnuteľnosť, kataster kontroluje, či je vaša kúpna zmluva v poriadku. Kontrolu zmluvy vykonávajú orgány katastra podľa katastrálneho zákona. Tento komentár poslúži každému, kto sa snaží porozumieť strohému a niekedy ťažko zrozumiteľnému textu tohto právneho predpisu. Je vhodný tak pre advokátov, ako aj pre realitných maklérov, geodetov, úradníkov a pre každého občana, ktorý chce samostatne nakladať so svojimi nehnuteľnosťami a chrániť svoje vlastnícke práva.

Obsah a Prínos Komentára

Popri vysvetľovaní jednotlivých paragrafov sa autor nevyhýba ani riešeniu komplikovaných teoretických problémov, ako sú účinky odstúpenia od zmluvy, „technická jednota listiny" alebo otázka postupu katastra pri námietke relatívnej neplatnosti. Pri jednotlivých ustanoveniach tiež poukazuje na publikované názory súdov (judikáty), ako aj na nedostatky a vnútorné rozpory katastrálneho zákona. V texte sa autor opiera aj o ostatnú odbornú literatúru, o dôvodovú správu k pôvodnému zneniu zákona, ako aj o poznatky a skúsenosti získané od posledného vydania komentára z roku 2014.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Hlavným cieľom komentára je ponúknuť zrozumiteľný, ucelený a argumentami podložený výklad katastrálneho zákona. Z tohto dôvodu ho autor (ako sám uvádza) nezostavoval ako kompiláciu všetkých názorov na teoretické problémy, ale snažil sa uprednostniť kvalitu, jednoznačnosť a konzistentnosť argumentácie.

Keďže spravovanie katastra nehnuteľností je kombináciou technických a právnických činností, v katastrálnom zákone sa vyskytuje veľa odborných výrazov (napr. operát, lomový bod). Táto publikácia má byť tak praktickou pomôckou, ako aj odborným príspevkom, ktorý sa pokúsi o vysvetlenie jednotlivých ustanovení katastrálneho zákona v širších súvislostiach, ako aj o vysvetlenie základných princípov katastra nehnuteľností. Autor v nej vychádza najmä z vlastných praktických skúseností, z relevantnej judikatúry a neopomenul ani dôvodovú správu k pôvodnému zneniu katastrálneho zákona. Súčasťou komentára sú aj odkazy na súvisiace ustanovenia katastrálneho zákona a právne predpisy. Komentár je doplnený o úplné znenie vyhlášky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon, a vyhlášky č. 22/2010 Z.

Recenzie a Hodnotenia

Recenzný posudok k 2. Skúsení a v problematike dobre zorientovaní autori pripravili druhé vydanie komentára ku katastrálnemu zákonu. V druhom vydaní sa podstatne rozšíril komentár, v celom texte sa doplnili tak rozhodnutia súdov, ako aj názory Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky z Katastrálnych bulletinov, pričom k niektorým majú autori svoje poznámky a zastávajú aj kritické stanoviská. Za prínosné a nosné ustanovenia treba považovať najmä tie, ktoré sa týkajú vkladov, záznamov a poznámok. Aj pre druhé vydanie platí, že výkladový text je písaný zrozumiteľne, prehľadne a na veľmi dobrej odbornej úrovni. Čitateľ ocení aj komparatívny prístup pri výklade jednotlivých inštitútov a v niektorých prípadoch aj pohľad na ich historický postupný vývoj. Autori poukazujú nielen na zmenu v právnej úprave, ale aj na zmenu funkcie niektorých pozemkovoprávnych inštitútov, ktoré tak vo svetle novej úpravy je potrebné vykladať aj vzhľadom na v nich zakotvené princípy. V rámci výkladov poukazujú autori aj na množstvo súvisiacich právnych predpisov, ktoré vo viacerých komentovaných ustanoveniach doplnili, a to je zdrojom cenných informácií a pomôckou pre štúdium a pochopenie problematiky. Predložené dielo považujem za veľmi dobré a odborne spracované na veľmi dobrej úrovni. Prof. JUDr.

Z recenzného posudku advokátky Jany Mitterpachovej, PhD., uverejneného v Bulletine slovenskej advokácie č. „Dôsledne spracovaný komentár možno odporúčať nielen pracovníkom katastrálnych odborov, ale aj všetkým advokátom a advokátskym koncipientom venujúcim sa problematike katastra.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

tags: #katastrálny #zákon #komentár