Kto má nárok na štátny byt a aké sú podmienky?

Štátne nájomné byty sú už dlhšie diskutovanou témou ako dostupné bývanie pre ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť „bežné“ nájomné byty. Hoci sa spomínajú symbolické sumy mesačného nájmu, v skutočnosti musia nájomníci spĺňať určité príjmové kritériá, nemať dlhy a musia sa pripraviť na prísnejšie podmienky, ako majú bežní nájomcovia.

Systém štátnej podpory nájomného bývania

Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a jeho regulácia štátom majú za cieľ vytvoriť fungujúci systém. V súčasnosti však stále chýbajú byty. Je dôležité poznamenať, že tieto byty nebudú priamo štátne. Systém bude zastrešovať Agentúra štátom podporovaného bývania, ktorej členmi budú investiční partneri schválení vládou. Títo partneri budú zároveň spoločníkmi prenajímateľov. To znamená, že prenajímateľom nebude štát, ale samostatná právnická osoba.

Kto môže získať „štátny“ nájomný byt?

Zákon o podpore nájomného bývania je účinný od júla 2022. O „štátny“ nájomný byt sa môže uchádzať plnoletá fyzická osoba, ktorá spĺňa nasledovné podmienky:

1. Má trvalý, prechodný alebo iný pobyt na Slovensku.
2. Nemá zákonom stanovené dlhy, t.j. podlžnosti na sociálnom a zdravotnom poistení, ani zápis v centrálnom registri exekúcií.
3. Má minimálny príjem vyšší ako maximálna výška nájmu bez energií a iných poplatkov. Minimálny príjem sa vypočíta ako rozdiel priemerného čistého mesačného príjmu domácnosti a jej životného minima za určité obdobie.
4. Maximálny priemerný čistý príjem domácnosti alebo žiadateľa je rovný alebo nižší ako osemnásobok životného minima domácnosti. Do príjmu sa započítavajú aj sociálne dávky a iné príspevky zo štátu.

Príjem a jeho posudzovanie

Pri posudzovaní nároku na nájomný byt sa berú do úvahy čisté príjmy členov domácnosti. Medzi akceptované príjmy patria:

• Mzda zo zamestnania
• Príjmy z podnikania a prenájmu
• Dávky, dôchodky, rodičovské príspevky
• Štipendiá a dividendy

Prísnejšie pravidlá a výpoveď z nájmu

Pri štátnych nájomných bytoch platia prísnejšie pravidlá aj pri výpovedi z nájmu. Určovať sa bude aj maximálna výška nájomného bez energií a iných služieb, ktorá sa bude každoročne zvyšovať o infláciu. Zohľadňovať sa bude aj priemerná nominálna mzda a percentuálna miera rastu Indexu cien stavebných prác. V skutočnosti tak výška nájomného za štátny byt môže byť veľmi podobná výške bežných trhových nájmov.

Prečítajte si tiež: Nárok na štátny príspevok

Agentúra štátom podporovaného bývania

Agentúra štátom podporovaného bývania (AŠPNB) zohráva kľúčovú úlohu v systéme štátnej podpory nájomného bývania.

Zakladanie a štruktúra agentúry

Úrad vlády a Ministerstvo financií Slovenskej republiky zabezpečujú založenie agentúry. Zakladateľská zmluva agentúry a jej zmeny nadobúdajú účinnosť len so súhlasom vlády. Predstavenstvo agentúry má dvoch členov, z ktorých je jeden predseda. Členov dozornej rady agentúry volí a odvoláva členská schôdza agentúry. Členmi agentúry sú Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky a investiční partneri.

Kompetencie agentúry

Agentúra má niekoľko dôležitých kompetencií:

• Predkladá vláde návrh kritérií na získanie nájomného bytu.
• Predkladá vláde návrh na určenie výšky maximálneho nájomného a pravidlá jeho výpočtu.
• Schvaľuje na návrh investičného partnera projekt nájomného bývania. Agentúra môže schváliť projekt nájomného bývania vo vzťahu k bytovému domu, ktorého súčasťou sú nájomné byty určené rozhodnutím stavebného úradu ako nebytové priestory na funkciu bývania alebo ubytovania len do 31. decembra 2028.

Zmluvné vzťahy agentúry

Agentúra uzatvára, mení a ukončuje investičnú zmluvu s investičným partnerom. Prenajímateľ a záujemca, ktorý podľa posúdenia agentúry splnil kritériá na účely nadobudnutia postavenia nájomcu, uzatvárajú, menia a ukončujú nájomnú zmluvu. Agentúra je oprávnená vstupovať aj do ďalších záväzkových vzťahov, ktoré súvisia so štátom podporovaným nájomným bývaním.

Agentúra je povinná v rámci rokovaní a uzatváraní záväzkových vzťahov s investičnými partnermi a prenajímateľmi postupovať vždy nediskriminačným spôsobom a zachovávať zásadu rovnosti vo vzťahu ku každému jej zmluvnému partnerovi.

Prečítajte si tiež: Finančná pomoc so splácaním úveru

Overovanie splnenia kritérií

Agentúra alebo ňou poverená právnická osoba je oprávnená získavať údaje z informačných systémov verejnej správy na účely overenia splnenia kritérií záujemcom na získanie postavenia nájomcu. Ak údaj alebo dokument, ktorým sa splnenie kritérií overuje, informačné systémy verejnej správy neevidujú alebo neposkytujú z dôvodu technických alebo iných objektívnych prekážok, preukazuje záujemca splnenie kritérií potvrdením nie starším ako 30 dní.

Agentúra posúdi splnenie kritérií záujemcom na účely získania postavenia nájomcu a vydá záujemcovi potvrdenie o ich splnení alebo nesplnení v elektronickej podobe, proti ktorému nemožno podať opravný prostriedok.

Nájomná zmluva a jej podmienky

Nájom nájomného bytu je možné dohodnúť na dobu určitú alebo dobu neurčitú, spravidla však na jeden rok, ak sa prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve nedohodnú inak. Nájom možno na základe dohody zmluvných strán opakovane predĺžiť. Nájomná zmluva uzatvorená na dobu dlhšiu ako päť rokov sa mení uplynutím piatich rokov od jej uzatvorenia na nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu neurčitú, ak nájomca počas prvých piatich rokov trvania nájomnej zmluvy nenaplnil žiadny z dôvodov pre jednostranné ukončenie trvania nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa.

Výška nájomného

Vláda ustanoví nariadením vlády maximálnu výšku nájomného bez úhrad za plnenia poskytované s užívaním nájomného bytu a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu. Vláda môže ustanoviť odlišnú maximálnu výšku nájomného v závislosti od regiónov, projektov nájomného bývania a roku ich kolaudácie.

Maximálna výška nájomného sa zvýši raz ročne k 1. marcu o mieru inflácie dosiahnutú v predchádzajúcom kalendárnom roku potvrdenú Štatistickým úradom Slovenskej republiky. Prenajímateľ môže zvýšiť výšku nájomného dohodnutú v nájomnej zmluve raz ročne o mieru inflácie.

Prečítajte si tiež: Benefity pre policajtov: štátny byt

Okrem prípadov uvedených v nájomnej zmluve je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku úhrady za plnenia poskytované s užívaním nájomného bytu a príslušenstva v prípade zmeny cien dodávaných energií a služieb spojených s užívaním nájomného bytu.

Peňažná zábezpeka

Nájomca je povinný pred prvým dňom nájmu uhradiť prenajímateľovi peňažnú zábezpeku vo výške dohodnutej v nájomnej zmluve, maximálne vo výške súčtu trojnásobku mesačného nájmu, trojnásobku mesačnej úhrady za plnenia poskytované s užívaním nájomného bytu a trojnásobku nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu.

Skončenie nájmu

Prenajímateľ môže písomne vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca:

• Neplatí nájomné, úhrady za plnenia poskytované s užívaním nájomného bytu alebo úhrady nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu.
• Porušil povinnosť podľa § 16 ods. 3 alebo ods.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom nájomného bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Práva a povinnosti nájomcu

Občan Slovenskej republiky je povinný hlásiť na príslušnej ohlasovni pobytov trvalý pobyt v obci, v ktorej sa nájomný byt nachádza, v prípade trvania alebo predĺženia trvania nájomnej zmluvy na dobu dlhšiu ako jeden rok. Povinnosť hlásiť vznik trvalého pobytu vzniká uplynutím jedného roku trvania nájomnej zmluvy.

Nadobudnutie vlastníctva

Nadobudnúť bytový dom alebo všetky nájomné byty v bytovom dome do vlastníctva je oprávnený len prenajímateľ. Nadobudnutie samostatného nájomného bytu v bytovom dome do vlastníctva sa zakazuje. Zakazuje sa zmena funkčného využitia bytu na iné funkčné využitie počas doby trvania zmluvy o prevádzke bytového domu a nájomnej zmluvy.

Aktuálne informácie a registrácia

Od soboty 1. februára sa spustila registrácia na štátom podporované nájomné bývanie. Záujemcovia o nové štátom podporované bývanie by mali mať čoskoro možnosť zaregistrovať sa do zoznamov, ktoré bude viesť Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania. Tá na svojej stránke avizuje, že registrácia sa spustí začiatkom roka 2025 a momentálne pripravuje registračný formulár.

Výška nájomného v jednotlivých krajoch

Maximálna výška nájomného v štátom podporovaných bytoch sa stanovuje tak, aby reflektovala ekonomickú situáciu v jednotlivých regiónoch a zabezpečila dostupnosť bývania pre rôzne príjmové skupiny.

Maximálna výška nájomného za 1 m² sa vypočíta podľa vzorca:

Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji × 35 % × Koeficient veľkosti bytu ÷ Priemerná výmera bytu

Vypočítaná suma predstavuje čisté nájomné, nezahŕňa však poplatky za energie a ďalšie služby spojené s bývaním.

Pre rôzne typy bytov sa používajú odlišné koeficienty, ktoré zabezpečujú férové rozdelenie nákladov podľa veľkosti bytu.

Výšku nájomného ovplyvňujú:

• Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji - vychádza z aktuálnych údajov Štatistického úradu SR a odzrkadľuje ekonomickú situáciu regiónu.
• Pomer výdavkov na bývanie (35 %) - zabezpečuje, aby nájomné nepredstavovalo neúmernú finančnú záťaž pre domácnosti.
• Koeficient veľkosti bytu - zohľadňuje veľkosť a využitie bytu podľa sociálno-ekonomických potrieb obyvateľov.

Maximálne nájomné podľa krajov (nezahŕňa servisné poplatky):

Príspevok zamestnávateľa na nájomné

Zamestnávatelia môžu prispieť zamestnancom na nájomné v rámci štátom podporovaného bývania. Maximálny príspevok je 4 € na m² podlahovej plochy bytu, pričom horná hranica príspevku je 360 € mesačne.

S príspevkom zamestnávateľa by si zamestnanci mohli prenajať takýto byt aj s tým, že by platili len pár desiatok eur, alebo len poplatky za energie a služby.

Zmeny v posudzovaní príjmov

Vláda upravila nariadenie o niektorých opatreniach v súvislosti so štátnou podporou nájomného bývania. Záujemcom o štátom podporované nájomné bývanie sa bude skoro pri všetkých príjmoch posudzovať 6-mesačné obdobie dosahovania a poberania jednotlivých príjmov ku dňu určeného Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania. Výnimkou budú iba prijaté dividendy, pri ktorých sa bude sledovať 12-mesačné obdobie.

Kalkulačka na webe agentúry

Kto má záujem zistiť konkrétne podmienky na získanie takto štátom podporovaného bývania, môže využiť aj informatívnu kalkulačku, ktorú sprístupnila štátna agentúra na svojom webe. V prípade použitia tejto kalkulačky je možné zistiť aj ďalšie detaily o tom, čo sa do príjmu domácnosti zahŕňa.

tags: #kto #má #nárok #na #štátny #byt