Vecné bremeno užívacie právo k budove: Podmienky, aspekty a právne dôsledky

Tento článok komplexne rozoberá problematiku vecného bremena užívacieho práva k budove, podmienky jeho vzniku, zániku a vplyv na vlastnícke práva. Zameriava sa na rôzne situácie, ktoré môžu nastať v súvislosti s touto problematikou, a ponúka praktické rady a riešenia.

Úvod do vecného bremena užívacieho práva

Vecné bremeno predstavuje obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo inej nehnuteľnosti. V kontexte užívacieho práva k budove ide o situáciu, kedy vlastník nehnuteľnosti je povinný strpieť užívanie svojej nehnuteľnosti inou osobou v určitom rozsahu. Tento článok sa venuje podmienkam, za ktorých môže vecné bremeno vzniknúť, kto môže byť jeho subjektom a aké právne dôsledky z neho vyplývajú.

Právny rámec vecných bremien na Slovensku

Na rozdiel od viacerých právnych poriadkov založených na rímskoprávnej tradícii, na Slovensku sa neuplatňuje zásada superficies solo cedit - teda, že stavba patrí vlastníkovi pozemku. To znamená, že stavba a pozemok, na ktorom stojí, môžu mať rôznych vlastníkov. Táto skutočnosť má zásadný vplyv na právne postavenie stavieb a s tým súvisiace vecné bremená.

História stavebnej legislatívy a jej vplyv na legalizáciu stavieb

Prvý jednotný stavebný zákon na našom území bol zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, ktorý nadobudol účinnosť 1. októbra 1976. Stavby postavené pred týmto dátumom podliehajú osobitnému režimu. S účinnosťou od 1. apríla 2024 boli vydané amnestie, vďaka ktorým sa stavby postavené pred 1. októbrom 1976 považujú za legálne priamo na základe zákona. Nie je teda potrebné iniciovať žiadne legalizačné konania ani predkladať stavebnému úradu žiadosť o dodatočné povolenie stavby. Jediným administratívnym krokom je zápis stavby do katastra nehnuteľností.

Aj na stavby postavené neskôr, až do 31. decembra 1989, sa vzťahujú amnestie, ak sú splnené dve podmienky: stavba sa nepretržite využíva na svoj účel a vlastník stavby je zároveň vlastníkom pozemku alebo má k nemu iné právo (napr. vecné bremeno, právo nájmu).

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 sa aj naďalej považujú za nepovolené, no existuje možnosť ich legalizácie prostredníctvom žiadosti o dodatočné povolenie do 31. marca 2029.

Zápis stavby do katastra nehnuteľností

Hoci stavby postavené pred 1. januárom 1990 sa od 1. apríla 2024 považujú priamo zo zákona za legálne, v mnohých prípadoch nie sú zapísané v katastri nehnuteľností. Na zabezpečenie zápisu musí vlastník stavby preukázať jej existenciu a vek. Stavebný úrad pri zisťovaní veku stavby vychádza z dôkazov predložených žiadateľom - typicky ide o letecké snímky, archívne mapy, geometrické plány, staré daňové doklady, prípadne čestné vyhlásenia svedkov.

Ak vyjde najavo, že stavebníkom nebol súčasný vlastník pozemku, ale iná osoba, obecný úrad zaeviduje ako stavebníka stavby túto inú osobu. V takom prípade, ak bol skutočný stavebník napríklad poručiteľ alebo poručiteľov predchodca a stavba nebola predmetom pôvodného dedičského konania, je potrebné obnoviť dedičské konanie, aby bolo možné doriešiť vlastníctvo stavby v prospech dediča.

Subjekty vecného bremena

Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť, pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka zriadenia vecného bremena v prospech iného.

Vecné bremeno a spoluvlastníctvo

Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv, zmluvnou stranou je len príslušný spoluvlastník.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Osobitne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku.

Vznik vecného bremena

Vecné bremeno vzniká písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním). Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Zmluvou môže zriadiť vecné bremeno vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh.

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ), inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ).

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Špecifická povaha návrhu na vklad spočíva v tom, že tento je súčasne podaním podľa § 19 správneho poriadku, na základe ktorého sa začína vkladové konanie, ako i právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka vyjadrujúcim vôľu účastníka vkladovej zmluvy, aby ohľadom nej nastúpili nielen obligačné, ale i vecnoprávne účinky. Ak účastník zmluvy o prevode nehnuteľností na jej základe nepodal návrh na vklad, alebo takýto návrh na vklad nebol podaný iným účastníkom zmluvy, nedošlo zo strany zmluvných strán k vyjadreniu vôle, aby k obligačným účinkom zmluvy následne nastúpili aj účinky vecnoprávne.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Dokumenty potrebné k návrhu na vklad

Medzi potrebné prílohy k návrhu na vklad patria:

• spôsobilá zmluva (kúpna, darovacia, zámenná a pod. so zriadením vecného bremena), na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch (2) vyhotoveniach (ak sa návrh podáva elektronicky, stačí jedno vyhotovenie),
• dohoda o splnomocnení, ak návrh na vklad podpisuje alebo elektronicky podáva osoba odlišná od účastníkov zmluvy,
• oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad - tlačivo, ktoré znamená, že návrh na vklad je v systéme katastra a zo strany pracovníkov katastra nie je potrebné vyhľadávať informácie v zmluve, ale už ich len overiť (dobrovoľné).
• vyhlásenie správcu bytového domu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu.

Zánik vecného bremena

Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.

Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie. Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.

Typy vecných bremien

Dôležitou zložkou vecného bremena je rozlíšenie, či je zriadené v prospech konkrétnej fyzickej alebo právnickej osoby - vtedy hovoríme o vecnom bremene In personam. Ak bolo zriadené v prospech nehnuteľnosti - vtedy hovoríme o In rem.

Vecné bremeno In personam

Vecné bremeno In personam, napríklad doživotné užívanie nehnuteľnosti, priznáva právo osobe bez toho, aby bola vlastnícky viazaná k predmetnej nehnuteľnosti. Toto bremeno platí iba pre danú osobu a zaniká buď smrťou tejto fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Môže tiež zaniknúť dohodou medzi osobami z vecného bremena oprávnenou a povinnou.

Vecné bremeno In rem

Vecné bremená typu In rem, keďže sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, oprávňujú a zaväzujú každého vlastníka. Ak sa vlastníctvo zmení, napríklad danú nehnuteľnosť kúpite, tak toto vecné bremeno prejde na vás ako nadobúdateľa nehnuteľnosti, keďže je ním táto nehnuteľnosť zaťažená. Použitie termínu In rem vo výsledku teda zabezpečuje, že práva a povinnosti na základe uloženého vecného bremena budú platiť pre všetkých vlastníkov nehnuteľnosti a nezávisle na ich zmene.

Doživotné právo užívania

Toto vecné bremeno sa zriaďuje „In personam“ a oprávňuje osobu, v ktorej prospech bolo toto vecné bremeno zriadené, bezplatne užívať predmetnú nehnuteľnosť, pričom vlastníka zaväzuje strpieť užívanie nehnuteľnosti touto osobou v dohodnutom rozsahu. Náklady, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti (napr. platba za byt), znáša osoba oprávnená týmto vecným bremenom, ale ak nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, náklady si rozdelia podľa miery spolunažívania.

Právo prejazdu a prechodu

Toto právo zaväzuje vlastníka pozemku strpieť prechod cez pozemok osobou, ktorá je z vecného bremena oprávnená, aby sa napríklad táto osoba mohla dostať k svojej nehnuteľnosti. Ak by ste zriaďovali takéto vecné bremeno, je treba dať pozor, aby bolo zapísané ‚‚In rem‘‘, teda na nehnuteľnosť, inak sa môže stať, že po smrti osoby, na ktorú by sa viazalo, by sa opäť musel zápis tohto vecného bremena riešiť, keďže by zaniklo. Zriadiť takéto vecné bremeno môže aj súd.

Vecné bremeno uloženia inžinierských sietí

Ide o bremeno, ktoré je potrebné zriadiť v prípade vodovodnej, elektrickej, kanalizačnej alebo plynovej prípojky. Zriaďuje ho osoba povinná z vecného bremena (čiže majiteľ nehnuteľnosti) a slúži napríklad preto, aby bolo možné na týchto inžinierskych sieťach vykonať údržbu. Môžete ho nájsť na liste vlastníctva napríklad na parcelách, kde leží cesta.

Praktické aspekty a riešenie problémov

Často sa stretávame s prípadmi, že rodičia darujú nehnuteľnosť svojim deťom, avšak túto chcú naďalej užívať, spravidla až do konca svojho života. Vecné bremeno, spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti, je potrebné zriadiť písomne. Vecné bremeno možno zriadiť samostatnou zmluvou o zriadení vecného bremena, alebo vecné bremeno môže byť uvedené priamo v darovacej zmluve. Podpis osoby, ktorá vecné bremeno zriaďuje musí byť úradne overený. Za účelom vzniku práva doživotného užívania nehnuteľnosti, je potrebné podať návrh na jeho zápis do katastra nehnuteľností. Dohoda o zrušení vecného bremena musí byť opäť písomná, pričom podpis osoby oprávnenej z vecného bremena, t. j. tej v prospech koho je vecné bremeno zriadené je nutné úradne overiť. Smrťou osoby v prospech ktorej bolo vecné bremeno zriadené, zaniká vecné bremeno automaticky. Za účelom jeho výmazu na liste vlastníctva je však potrebné do katastra nehnuteľností podať žiadosť o výmaz vecného bremena, ktorého prílohou musí byť úmrtný list osoby, v prospech ktorej bolo vecné bremeno zriadené.

Riešenie sporov a nejasností

V prípadoch, kedy dochádza k sporom ohľadom rozsahu užívacieho práva, povinností spojených s údržbou nehnuteľnosti alebo iných nejasností, je dôležité hľadať dohodu medzi zúčastnenými stranami. Ak dohoda nie je možná, je potrebné obrátiť sa na súd, ktorý rozhodne o rozsahu práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena.

Príklady z praxe a súdne rozhodnutia

V praxi sa často vyskytujú situácie, kedy oprávnený z vecného bremena neužíva nehnuteľnosť dlhodobo. V takýchto prípadoch je možné uvažovať o zrušení vecného bremena súdnou cestou, ak nastali trvalé zmeny, ktoré spôsobujú, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby.

Povinnosti nového vlastníka po nadobudnutí bytu

Po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu na nového vlastníka bytu čaká ešte minimálne jedna povinnosť, ktorú musí splniť:

1. Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu - treba si zistiť u konkrétneho správcu, čo potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka. Od momentu prevzatia bytu bude správca účtovať služby spojené s užívaním bytu a príspevky do fondu opráv už novému vlastníkovi. Zároveň len vlastník je oprávnený hlasovať na schôdzi vlastníkov bytov. S oprávneným z vecného bremena sa nový vlastník môže dohodnúť, že všetky náklady súvisiace s užívaním bytu bude naďalej znášať oprávnený z vecného bremena.
2. Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti - daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt. Daňové priznanie sa podáva na obci, v ktorej sa byt nachádza.

tags: #kto #môže #mať #vecné #bremeno #užívacie